Gewerbeimmobilie verkaufen - Infos und Tipps

Beim Verkaufen einer Gewerbeimmobilie stehen grundsätzlich die gleichen Kriterien im Vordergrund wie beim Verkauf eines Mietshauses zu Wohnzwecken: Potenzielle Käufer erwarten in erster Linie eine gute Vermietbarkeit. Allerdings ist dieser Aspekt bei Gewerbeimmobilien anders zu bewerten als bei Wohngebäuden. Denn das höhere Risiko eines Mietausfalls hat einen erheblichen Einfluss auf den zu erzielenden Verkaufspreis. Zudem erfordert es einiger Erfahrung durch Experten, um auf passende Kaufinteressenten zu treffen.

1. Besonderheiten beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Unter die Kategorie Gewerbeimmobilien fallen sämtliche Bauten und Gebäude, die in unterschiedlichen Branchen zu Geschäftszwecken genutzt werden. Neben Bürobauten, Hotels und Restaurants gehören Einzelhandelsflächen sowie Lager- und Produktionshallen zu den typischen Gewerbeimmobilien, die am Markt angeboten werden. Daneben gibt es Mischformen aus unterschiedlichen Nutzungsarten, wie sie oft in Gewerbeparks oder bei Logistikzentren anzutreffen sind. Nicht zu vergessen sind Wohnimmobilien mit teilgewerblicher Nutzung, weil sie zum Beispiel Räumlichkeiten wie ein Ladenlokal oder eine Arzt- oder Anwaltspraxis enthalten.

Ein Gewerbeobjekt zu verkaufen, ist in den meisten Fällen kaum ohne Unterstützung durch einen Makler möglich. Das Kriterium der Vermietbarkeit steht deutlich im Vordergrund. Zwar unterscheiden sich Gewerbeimmobilien darin nicht von Mietshäusern zu reinen Wohnzwecken. Doch es ist schwieriger, eine Immobilie zu vermieten, die für eine bestimmte Nutzung ausgelegt ist. Fallen Mieter oder Pächter aus, weil zum Beispiel deren Geschäftsmodell nicht mehr funktioniert oder weil sie einen Miet- oder Pachtvertrag gekündigt haben, findet sich häufig nicht so schnell ein solventer Pächter oder Nachmieter, wie es bei Wohnungen der Fall ist. Dieses sogenannte Mietausfallwagnis hat somit Einfluss auf den zu erzielenden Verkaufspreis.

Dieser Aspekt ist deshalb so entscheidend, weil der Ertragswert einer gewerblichen Immobilie den Ausschlag für den möglichen Verkaufspreis gibt.

2. Wie lässt sich eine Gewerbeimmobilie bewerten?

Mit gewerblichen Immobilien lassen sich deutlich höhere Mieten pro Quadratmeter erzielen als mit Wohngebäuden. Allerdings ist das Vermieten einer Gewerbeimmobilie schwieriger als bei einer Wohnimmobilie. Denn der potenzielle Interessentenkreis für Mieter gewerblicher Immobilien ist in der Regel deutlich kleiner, als es bei Wohnhäusern der Fall ist. Allgemein gilt für Gewerbeimmobilien daher, dass sie sich im vermieteten Zustand deutlich besser verkaufen lassen. Wie gut ein Gewerbeobjekt vermietet ist, bildet gleichzeitig das wichtigste Kriterium für seine Bewertung. Um einen marktgerechten Angebotspreis zu ermitteln, kommt bei Mietobjekten das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei wird der Wert rechnerisch anhand bestimmter Faktoren aus den realistisch erzielbaren Mieteinnahmen errechnet. Der Verkauf zu einem aus Verkäufersicht optimalen Verkaufspreis kommt allerdings erst dann zustande, wenn am Ende viele Aspekte zusammenpassen:

• Die Gewerbeimmobilie wirft eine nachweislich attraktive Rendite ab.
• Es findet sich ein passender Investor, der über genügend Kapitalkraft verfügt, eine solche Immobilie zu erwerben.
• Das Ausfallrisiko durch Leerstand ist gering.
• Die Gewerbeimmobilie befindet sich in einer attraktiven Lage.

Dass alle Kriterien uneingeschränkt gleichzeitig zutreffen, ist bei Gewerbeimmobilien unwahrscheinlicher als bei reinen Wohnobjekten. Umso wichtiger ist es, sich rechtzeitig an einen Immobilienmakler für Gewerbeimmobilien vermitteln zu lassen, der den Angebots- und Nachfragemarkt sowie alle Faktoren kennt, die den Verkaufspreis einer gewerblichen Immobilie beeinflussen.

3. Wie wirkt sich ein bereits vermietetes Gewerbeobjekt auf den Verkaufspreis aus?

Die Lage gilt bei so gut wie allen Immobilien als Kriterium Nummer 1. Beim Verkauf von Gewerbeobjekten kommt allerdings noch die wirtschaftliche Gesamtlage einer bestimmten Branche als Aspekt hinzu, die den Wert gewerblicher Räume und Bauten positiv oder negativ beeinflusst. So finden sich längere Zeit leer stehende Büroflächen nicht selten sogar in den besten Top-Lagen. Für Kapitalanleger gelten bereits vermietete Gewerbeobjekte daher mit Abstand als die interessantesten Angebote, die einen entsprechend hohen Verkaufspreis rechtfertigen. Denn das bedeutet implizit, dass zunächst keine aufwendigen Instandsetzungsarbeiten notwendig sind, um gewerbliche Mieter zu finden. Die Immobilie „funktioniert“, wirft also bereits eine Rendite ab. Je länger sich die Mieter oder Pächter zudem vertraglich an das Objekt gebunden haben, desto günstiger wirkt sich das häufig sogar auf den Kaufpreis aus.

Das Angebot einer Gewerbeimmobilie muss sich aber nicht zwangsläufig nur an Investoren richten, die eine lukrative Kapitalanlage suchen. Auch Käufer, die ein Objekt selbst nutzen wollen, können je nach Art der Immobilie interessant sein. Welche Verkaufsstrategie am schnellsten Erfolg verspricht, um Ihre Gewerbeimmobilie lukrativ zu verkaufen, ergibt sich oft aus der aktuellen Marktlage.

Warum professionelle Unterstützung beim gewerblichen Verkauf einer Immobilie fast unerlässlich ist, zeigen zudem folgende Aspekte auf:

• Große Objekte, zum Beispiel Einkaufszentren oder mehrgeschossige Bürogebäude, erfordern Interessenten mit entsprechend hoher Kapitalkraft. Und diese müssen erst einmal gefunden werden. In der Regel platzieren professionelle Investoren, wie zum Beispiel Immobilienfonds, ihre Gesuche von vornherein bei entsprechend spezialisierten Immobilienmaklern.
• Professionelle Investoren stellen hohe Ansprüche und erweisen sich zudem als erfahrene Verhandlungspartner. Somit ist es empfehlenswert, dass sie als Anbieter einer gewerblichen Immobilie spätestens am „Verhandlungstisch“ selbst über erfahrene Profis an der eigenen Seite verfügen.
• Viele Gewerbeobjekte sind so sehr auf eine bestimmte Nutzung zugeschnitten, dass sich auch das Angebot entsprechend spezifisch an potenzielle Interessenten richten muss. Je nach Ausrichtung, Lage und bisheriger Nutzung sind ein tieferer Blick in den Markt notwendig – und tiefere Kenntnisse über die Besonderheiten in einem spezifischen Gewerbe. Verkaufen bedeutet dann mitunter nichts anderes, als einen geeigneten Nachfolger zu finden, der ein ähnliches Geschäftsmodell verfolgt wie der bisherige Nutzer der zum Verkauf anstehenden Immobilie.
• Leerstehende Gewerbeobjekte zu verkaufen ist ebenfalls eine Herausforderung, die eine gewisse strategische Flexibilität erfordert. Dann ist oft die Möglichkeit einer sogenannten Umnutzung in Erwägung zu ziehen, um zahlungskräftige Käufer anzulocken. Auch hier unterstützen Immobilienmakler durch fachkundige Beratung – und verfügen über Kontakte zu potenziellen Käufern, die speziell an solchen Gewerbeimmobilien interessiert sind.

4. Was ist beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie steuerlich zu beachten?

Wenn Sie eine gewerbliche Immobilie als Privatperson veräußern, sich diese also in privatem Besitz befunden hat, gelten die gleichen Regeln für sogenannte private Veräußerungsgeschäfte wie beim Verkauf einer privaten Wohnimmobilie:

Innerhalb einer Sperrfrist von 10 Jahren ist ein erzielter Gewinn gegenüber dem einstigen Anschaffungs- oder Herstellungspreis im Jahr des Verkaufs als Einnahme nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Erst nach Ablauf dieser Zeit ist der Gewinn steuerfrei.

Bei gewerblichen Immobilien, die zu einem Betriebsvermögen gehören, ist jeglicher Verkaufsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Für gewerblich erzielte Gewinne durch Immobilienverkäufe gibt es keine Fristen, nach deren Ablaufen ein Veräußerungsgewinn steuerfrei wäre.

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien gilt: Es erfordert einen Experten, der die Erwartungen professioneller Kaufinteressenten genau kennt. Grundsätzlich gilt die Vermietbarkeit von Gewerbeimmobilien als entscheidendes Kriterium für den zu erzielenden Verkaufspreis. Eine gewerbliche Immobilie mit bereits vorhandenen und vertraglich langfristig gebundenen Mietern oder Pächtern gilt für Investoren als besonders attraktiv. Mit Unterstützung eines Maklers kann bei leer stehenden Immobilien der Interessentenkreis erweitert werden, wenn eine Umnutzung möglich ist.