Maklerprovision 2023 – Theorie & Praxis genau erklärt

Noch immer halten sich viele Mythen & Falschinformationen zur Maklerprovision bei Immobilienverkauf und Vermietung.

1. Wer muss den Makler bezahlen?

Mythos Nr. 1: Nur wer den Makler bestellt, muss diesen bezahlen.

Tatsächlich wurde im Bereich Vermietung 2015 das Bestellerprinzip eingeführt. Und seither bezahlt üblicherweise der Vermieter den Makler, es sei der Mietsuchende hat dem Makler explizit einen Suchauftrag erteilt.

Beim Immobilienverkauf wurde das Bestellerprinzip hingegen noch nicht vollständig eingeführt. Gleichwohl kann der Eigentümer die Maklerprovision nicht mehr komplett auf den Käufer abwälzen, seit im Dezember 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“ für Verbraucher in Kraft getreten ist.

Seither gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Verkäufer und Käufer schließen Maklervertrag ab (Regelfall)

Der Verkäufer schließt vor Vermarktung einen Vertrag mit dem Immobilienmakler ab. Die Interessenten schließen im Nachgang durch Zustimmung zur Provisionsvereinbarung ebenfalls einen Maklervertrag ab, um die Immobilie besichtigen zu können. Der Gesetzgeber verlangt in diesem Fall, dass sich Verkäufer und Käufer die Provision im Verhältnis 50 zu 50 teilen:

Eine ungleiche Provisionsverteilung, z.B. im Verhältnis 30 zu 70, ist in diesem Fall nicht mehr zulässig und führt zur Unwirksamkeit des Maklervertrags (siehe auch Urteil Az.: 2 O 4028/21, Landgericht München, Januar 2023).

2. Nur eine Partei schließt einen Maklervertrag ab

a) Nur Käufer schließt Maklervertrag

Bei dieser Variante beauftragt zunächst der Suchende den Makler. Erst im Anschluss daran, findet der Makler die zu vermittelnde Immobilie. Dieser Fall kommt in der Praxis selten vor. Aber in diesem Fall kann der Käufer zur vollen Übernahme der Maklerprovision verpflichtet werden.

b) Nur Verkäufer schließt Maklervertrag

In diesem Fall würde der Verkäufer mit dem Makler vor Vermarktung einen Vertrag abschließen und die Immobilie provisionsfrei am Markt anbieten. Würde der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt doch noch gerne eine Beteiligung des Käufers an der Provision wünschen, so müsste er dies im Rahmen des Kaufvertrags notariell vereinbaren. Er müsste in diesem Spezialfall trotzdem mindestens 50% der Maklervergütung übernehmen (siehe BGB, § 656 d, Abs. 1) und dem Käufer offenlegen, was er dem Makler bezahlt hat.

2. Wie viel Provision darf ein Makler verlangen?

Mythos Nr. 2: Die Höhe der Maklerprovision in Deutschland ist gesetzlich geregelt

Grundsätzlich ist die Höhe der Maklerprovision in Deutschland frei verhandelbar. Allerdings gilt im Bereich Immobilienvermietung seit Einführung des Bestellerprinzips 2015 eine Höchstgrenze von maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer als noch zulässig.

Im Bereich Immobilienverkauf gibt es keine absolute Höchstgrenze. Selbst die „übliche“ Maklerprovision gilt nur dann als Maßstab, wenn die Parteien keine Regelungen über die Höhe getroffen haben:

Und doch gibt es auch im Immobilienverkauf eine Schmerzgrenze bei der Maklerprovision. So darf diese nicht „sittenwidrig“ sein, sonst wird der Maklervertrag unwirksam. Wo die moralische Grenze genau liegt, lässt nicht exakt sagen. Sie wurden in Gerichtsurteilen sowohl schon bei 12% (OLG Frankfurt, Az. 18 U 59/07) als auch bei 27% (OLG Brandenburg, Az. 4 U 11/09) taxiert.

3. Welche Maklerprovision gilt als üblich? – Übersicht nach Bundesland 2023!

Mythos Nr. 3: Die „üblichen“ Courtagen gelten in allen Städten und Gemeinden gleichermaßen.

Tatsächlich muss man sich von Region zu Region und von Bundesland zu Bundesland anschauen, was dort gerade marktüblich ist. Als Maßstab gelten dabei die im Internet bzw. Exposés veröffentlichten Provisionsforderungen der Makler.

4. Wie hoch ist die Maklercourtage in Sonderfällen? Übersicht nach Immobilienarten!

Mythos Nr. 4: Beim Immobilienverkauf werden Courtagen jetzt immer geteilt.

Dass unter Punkt 1 erläuterte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten“ sieht nur „im Regelfall“ eine hälftige Provisionsteilung zwischen Verkäufer und Käufer vor. Das Gesetz gilt nur unter 2 Voraussetzungen:

1) Käufer ist gleichzeitig ein Verbraucher

Hintergrund: Das Gesetz soll vor allem den normalen Verbraucher bzw. Käufer schützen. Verkaufen Sie Ihre Immobilie hingegen an einen Gewerbetreibenden, dürfen Sie auch eine komplette Übernahme der Courtage durch den Käufer vereinbaren.

2) Es wird ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung verkauft

Die Provisionsteilung gilt NICHT für folgenden Immobilienarten:

Beispiel: Wenn Sie ein Zweifamilienhaus in Berlin verkaufen, könnte ihr Makler eine Käufercourtage von 7,14% verlangen.

5. Kann ich die übliche Maklerprovision verhandeln? Was wirklich gezahlt wird!

Mythos Nr. 5: Die „übliche“ Maklerprovision entspricht der tatsächlichen Maklerprovision

Auch nach der Einführung des Gesetzes zur Verteilung der Maklerprovision wird selbstverständlich weiter über die Maklerprovision verhandelt. Interne Auswertungen von ihre-kostenlose-Immobilienbewertung von über 1.000 Immobilientransaktionen zeigen, dass die tatsächlich gezahlten Maklercourtagen im Durschnitt 10 bis 15% unter den „üblichen“, das heißt am Markt verlangten Courtagen liegen.

Das entspricht auch etwa dem Verhandlungsspielraum, den es vor der gesetzlichen Neuregelung gab. Trotzdem haben die gesetzlichen Änderungen sowohl für Verkäufer als auch Käufer bei der Verhandlung der Maklerprovision eine große Bedeutung:

Maklerprovision für Verkäufer (Innencourtage)

Der Makler versucht bereits beim Abschluss des Maklervertrags mit dem Eigentümer eine attraktive Provision auszuhandeln. Denn: Er darf dem Käufer nur so viel in Rechnung stellen, wie er auch vom Eigentümer erhält.

Maklerprovision für Käufer (Außencourtage):

Wenn Käufer über die Maklercourtage verhandeln möchten, sind Makler weniger kompromissbereit als in der Vergangenheit. Denn: Möchte ein Käufer einen Rabatt auf die Courtage haben, so muss der Makler diesen automatisch auch dem Eigentümer gewähren.

6. Wann ist die Maklerprovision verdient und wann fällig?

Mythos Nr. 6: Ich muss als Verkäufer den Makler erst bezahlen, wenn ich den Kaufpreis erhalten habe.

Ein Makler hat seine Maklerprovision „verdient“, d.h. einen rechtlichen Anspruch auf die Zahlung der vereinbarten Courtage, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind.

• Es ist wirksamer Maklervertrag geschlossen worden (Schriftformerfordernis falls Eigentümer Verbraucher ist und ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung verkaufen möchte, siehe § 656a, BGB)
• Der Makler kann nachweisen, dass er die vereinbarte Dienstleistung erbracht hat
• Seine Tätigkeiten haben zum Abschluss eines Mietvertrages oder beurkundeten Kaufvertrages geführt

Juristisch gesehen wird die Provision beim Immobilienverkauf regelmäßig mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags fällig, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Häufig wird im Kaufvertrag aber auch eine weitere Frist von z.B. 2 Wochen bis zur Zahlung vereinbart. Auch sind viele Makler bereit, die Provision vom Verkäufer erst einzufordern, wenn dieser den Kaufpreis erhalten hat und entsprechend liquide ist.

Hinweis für Eigentümer: Sollte der Makler KEINEN Käufer oder Mieter vermittelt haben, hat er auch keinen Anspruch auf eine Provision. Allerdings kann er einen Ersatz für Aufwendungen verlangen, sofern er dies ausdrücklich vorher mit Ihnen vereinbart hat (siehe § 652 BGB). Darunter fallen z.B. Fahrtkosten oder Kosten für Inserate.

Maklerprovision umgehen bzw. vermeiden?

Als Käufer sollten Sie nicht leichtfertig argumentieren, dass Sie von der Immobilie schon Kenntnis hatten bevor der Makler Ihnen diese angeboten hat. Sollten Sie dennoch Maklerleistungen in Anspruch genommen haben und diese mitursächlich für den Vertragsabschluss sein, ist der Provisionsanspruch des Maklers meistens auch rechtswirksam (siehe z.B. Landgericht Berlin, Az. 19 O 284/11).

7. Kann ich die Maklerprovision kürzen oder zurückfordern?

Mythos Nr. 7: Wenn der Makler die Immobilie erfolgreich vermittelt hat, muss ich die Provision auch bezahlen.

Tatsächlich ist eine Minderung oder Kürzung einer Provision ist im Maklerrecht nicht vorgesehen, da es keine „Gewährleistung“ kennt. Allerdings kann der Makler seinen Anspruch auf eine Provision verwirken, wenn er leichtfertig oder vorsätzlich seine Pflichten verletzt (§ 654 BGB). Eine Pflichtverletzung kann z.B. vorliegen, wenn der Makler seiner Aufklärungspflicht nicht hinreichend nachgekommen ist und z.B. die Wohnfläche nicht oder nicht korrekt angegeben hat.

Hat der Geschädigte die Maklerprovision bereits überwiesen, so kann er die Rückzahlung der Provision einfordern. Hat der Immobilienmakler vorsätzlich falsche Angaben gemacht bzw. wesentliche Tatsachen verschwiegen, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten (§ 123 BGB) bzw. Schadensersatz in Form einer Kaufpreisreduzierung geltend machen.

Maklerprovision zurückfordern bei fehlender oder falscher Widerrufsbelehrung

Neben einer Pflichtverletzung kommt eine Rückforderung der Maklerprovision auch in Frage, wenn der Makler einem Interessenten vor Vertragsabschluss keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung hat zukommen lassen.

In der Belehrung muss der Immobilienmakler den Verbraucher darauf hinweisen, dass dieser innerhalb von 14 Tagen den Maklervertrag kündigen kann. Erfolgt die Belehrung nicht bzw. nicht in korrekter Weise erfolgt ist, z.B. wenn die Belehrung unverständlich war, so verlängert sich das Widerrufsrecht auf insgesamt 12 Monate und 14 Tage.

Wurde der Maklervertrag mit der zu beanstandenden Widerrufsbelehrung im Rahmen eines Fernabsatzgeschäfts abgeschlossen (per Brief, E-Mail oder durch Anklicken eines links auf einer website), kann der Käufer die Provision zurückfordern (siehe BGH-Urteil vom 1. Dezember 2022, I ZR 28/22). Der geschlossene Kaufvertrag bleibt unabhängig von der Rückforderung weiter wirksam.

8. Kann ich die Maklerprovision von der Steuer absetzen?

Mythos Nr. 8: Maklergebühren sind Kosten, also kann ich diese auch von der Steuer absetzen

Sie sind Mieter?

Als Mieter können Sie die Maklercourtage nur von der Steuer absetzen, wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben und berufsbedingt umziehen.

Sie sind Vermieter?

Als Vermieter können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten absetzen und diese mit ihren Einnahmen verrechnen.

Sie sind Käufer?

Als Käufer können Sie die Maklergebühren nur von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie vermieten. Die Maklerprovision wird dann in der Steuererklärung als Anschaffungsnebenkosten aufgeführt und über die Jahre linear abgeschrieben.

Sie sind Verkäufer?

Als Verkäufer können Sie die Maklerprovision nur von der Steuer als Werbungskosten absetzen, wenn Sie eine vermietete Immobilie verkaufen und mit dem Verkaufserlös eine neue vermietete Immobilie erwerben.

9. Worauf sollten Sie beim Abschluss einer Provisionsvereinbarung achten?

Mythos Nr. 9: Maklerverträge sind Standardverträge und daher muss ich diese akzeptieren

Bevor Sie als Verkäufer einen Maklervertrag abschließen, sollten Sie diesen sorgfältig prüfen. Achten Sie bei Vertragsabschluss insbesondere auf:

• Angebotspreis bei Start der Vermarktung
• Laufzeit des Vertrags und Verlängerung bei Nicht-Kündigung
• Rechte, Pflichten und Leistungen des Maklers
• Höhe der Maklerprovision bei erfolgreicher Vermittlung

10. Makler beauftragen trotz Maklercourtage? Hier seriösen Makler finden!

Manche Eigentümer erwägen Ihre Immobilie privat zu veräußern, um so die Maklerprovision einsparen zu können. Dabei sollte bedacht werden, dass die Beauftragung eines Maklers mit vielen Vorteilen verbunden ist und der Makler ihre Immobilie erfolgreich verkaufen kann.

Gründe für den Immobilienverkauf durch einen Makler: