Bodenrichtwert – wichtig für die Wertermittlung

Welchen Wert hat mein Grundstück? Und was beeinflusst den Preis? Eine Antwort liefert der Bodenrichtrichtwert. Der Bodenrichtwert ergibt sich aus dem Durchschnitt der amtlich gesammelten Kaufpreise einer Region und wird pro Quadratmeter angegeben. Er ist – wie der Name schon sagt – ein Richtwert und ist nicht deckungsgleich mit dem Verkehrswert eines bestimmten Grundstücks, das durch einen Gutachter festgestellt wird. Wo Sie den Bodenrichtwert für Ihren Wohnort abrufen können und wie der Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert in Zusammenhang steht – die Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um den Bodenrichtwert finden Sie hier.

1. Wo finde ich den Bodenrichtwert für meine Stadt online?

Die gesetzliche Definition für Bodenrichtwerte findet sich in §196 (1) BauGB (Baugesetzbuch). Demnach sind Bodenrichtwerte definiert als »Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands«. In welchem Entwicklungszustand sich ein Grundstück befinden kann, legt § 5 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) fest: Es wird unterschieden zwischen Flächen der Land- oder Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifem Land.

Dienlich ist der Bodenrichtwert für die Wertermittlung von Immobilien im sogenannten Sachwertverfahren, wenn ein Vergleichswertverfahren nicht möglich ist, weil ein Vergleich mit den tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Grundstücken nicht möglich ist. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so ermittelt, als sei ein Grundstück unbebaut. Dabei werden sogenannte Bodenrichtwertzonen gebildet, die Gebiete definieren, in denen eine gleiche oder ähnliche Bewertungslage herrscht, etwa ein Ortsteil oder ähnliche Straßenzüge.

Bodenrichtwerte sind von Bedeutung für:

• die Immobilienbewertung von Objekten aller Art

• steuerliche Zwecke

Auskunft über den jeweiligen Bodenrichtwert kann jeder erhalten, der von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Auskunft verlangt. Die Werte sind in sogenannten Bodenrichtwertkarten oder Bodenrichtwerttabellen festgehalten. Dabei handelt es sich um spezielle Karten, in denen die jeweils gültigen Bodenrichtwerte je Quadratmeter Grundstücksfläche eingetragen werden, und zwar unter Angabe der wertbeeinflussenden Lagemerkmale. Solche Merkmale können eine ruhige Wohnlage, eine gute Infrastruktur, die Bodenbeschaffenheit oder andere Umweltfaktoren sein.

Bodenrichtwertkarten sind für viele Gebiete in Deutschland mittlerweile online verfügbar. Damit sparen Sie sich die Abfrage beim örtlichen Gutachterausschuss und erhalten schnell die gesuchten Informationen.

2. Was ist der BORIS-Bodenrichtwert?

BORIS ist die Abkürzung für »Bodenrichtwertinformationssystem«. Bei BORIS handelt es sich um ein Projekt der Gutachterausschüsse, das Bodenrichtwertkarten online verfügbar macht. Die interaktiven Bodenrichtwertkarten ermöglichen es Ihnen, den Bodenrichtwert eines bestimmten Grundstücks für Ihre individuelle Nutzung herauszufinden. Noch sind nicht alle Bundesländer mit BORIS online vertreten, sondern bieten stattdessen Daten über ihre Geoportale an. Die Abfrage ist in den meisten Bundesländern gebührenfrei, nur in Niedersachsen, Bayern und Bremen müssen Sie für schriftliche Informationen eine Gebühr entrichten.

3. Wer ermittelt die Bodenrichtwerte?

Für die Erhebung der Bodenrichtwerte sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte der Länder zuständig. Ihre Aufgabe ist es, die Kaufpreise einer Region zu sammeln und daraus die Bodenrichtwerte für unterschiedliche Richtwertzonen zu ermitteln. Die Gutachterausschüsse setzen sich aus Sachverständigen zusammen, die mit der Wertermittlung von Immobilien in hohem Maße vertraut sind: Darunter Architekten, Vermessungsingenieure, Bauingenieure, Betriebswirte und andere Fachkräfte der Immobilienbranche.

4. Wie kann man den Bodenrichtwert berechnen? Gibt es einen Rechner?

Bodenrichtwerte werden auf Basis aller amtlich gesammelten Kaufpreise einer Region erstellt, und stellen einen Durchschnittswert dar. Wer den Bodenrichtwert eines bestimmten Grundstücks erfahren möchte, kann diesen also nicht selbst "errechnen", sondern muss sich auf die gesammelten Daten der Gutachterausschüsse verlassen. Die Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte jährlich oder alle zwei Jahre. Stichtag für den Beschluss ist in der Regel der 31. Dezember des jeweiligen Vorjahres oder der 1. Januar des jeweils aktuellen Jahres. Bei Bedarf finden Interessierte für alle Kreise, kreisfreien und kreisangehörigen Städte, Gemeinden und Ortschaften und Ortsteile in Deutschland Karten mit den jeweiligen Bodenrichtwerten.

5. In welchem Zusammenhang stehen Bodenrichtwert und Marktwert?

Der Bodenrichtwert liefert höchstens einen ersten Anhaltspunkt bei der Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie oder eines Grundstücks, auch Verkehrswert genannt. Da er nur ein rechnerischer Wert ist, der sich aus dem Vergleich mit ähnlichen Grundstücken ergibt, kann der tatsächlich am Markt erzielbare Quadratmeterpreis eines Grund und Bodens deutlich von dem Bodenrichtwert abweichen. Meist liegt der tatsächliche Marktwert eines Grundstücks deutlich höher als der Bodenrichtwert.

Denn die durch den Bodenrichtwert als gleich behandelten Grundstücke unterscheiden sich tatsächlichen häufig in Dimensionen, die den Marktwert stark beeinflussen. Entsprechend ist der Bodenrichtwert auch nur ein Faktor bei einer Grundstücksbewertung und wird durch weitere wertbestimmende Faktoren ergänzt. Für den am Markt erzielbaren Preis eines Grundstücks sind außerdem noch die Angebots- und Nachfragesituation zu einem bestimmten Zeitpunkt ausschlaggebend.

6. Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Bodenwert?

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte eines Grundstücks (in €/m²) mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Lageverhältnissen in einem abgegrenzten Gebiet. Der Bodenwert ist hingegen der Gesamtwert eines konkreten Grundstücks, abhängig von dessen Lage, Nutzbarkeit und weiteren Faktoren.

Den Bodenwert bestimmende Faktoren sind:

• Baureife und Erschließungszustand

• Grundstücksgröße und -zuschnitt
• Lagekriterien
• Bodenbeschaffenheit
• Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit
• Rechte, z.B. Wegerechte, die ein Grundstück belasten

Der Bodenwert kann in zwei Verfahren ermittelt werden:

• im unmittelbaren Vergleichswertverfahrens (Vergleich der Verkaufspreise)
• oder im mittelbaren Vergleichswertverfahrens (Vergleich der Bodenrichtwerte)

Beim unmittelbaren Vergleichswertverfahren erfolgt der Vergleich mittels der bekannten Verkaufspreise. Das Verfahren wird angewendet, wenn Verkaufspreise zum Vergleich geeigneter Grundstücke in ähnlicher Lage und Nutzbarkeit vorhanden sind.

Beim mittelbaren Vergleichswertverfahren erfolgt der Vergleich mittels der Bodenrichtwerte. Das Verfahren wird angewendet, wenn ein unmittelbares Vergleichswertverfahren mangels vergleichbarer Grundstücke nicht möglich ist.

7. Welchen Einfluss hat die Art der Nutzung auf den Bodenrichtwert?

Die Art der Nutzung von Grundstücken gehört zu den sogenannten wertbeeinflussenden Merkmalen und beschreibt, ob ein Grundstück für den Wohnungsbau, für gewerbliche Bauten oder auch gemischt genutzt werden darf.

Welche Art der Nutzung in einer bestimmten Gemeinde oder Region zulässig ist, steht im Flächennutzungsplan: Dieser unterscheidet die Bauflächen nach Wohnbauflächen (gekennzeichnet durch das Kürzel W), gemischten Bauflächen (Kürzel: M), gewerblichen Bauflächen (Kürzel: G) und Sonderbauflächen (Kürzel: S).

Entsprechend weist eine Bebauung mit Einfamilienhäusern in einem Wohngebiet einen anderen Bodenrichtwert auf als ein Gewerbegebiet mit einem Einkaufszentrum.

8. Welchen Einfluss hat die Art des Gebäudes auf den Bodenrichtwert?

In §196 (1) BauGB (Baugesetzbuch) ist festgelegt, dass die Bodenrichtwerte in bebauten Gebieten so zu ermitteln sind, als wäre der Boden unbebaut. Die Art des Gebäudes hat daher keinen direkten Einfluss auf den Bodenrichtwert, die Bebaubarkeit aber schon.

Neben der Art der Nutzung ist für den Bodenrichtwert das Maß der baulichen Nutzung entscheidend – Vorgaben dazu sind gemäß §16 (2) BauNVO (Baunutzungsverordnung) im Bebauungsplan festgelegt. Es wird also definiert, auf welche Weise ein Grundstück bebaut werden darf. So können zum Beispiel die maximal zulässige Anzahl der Geschosse, die Bauhöhe oder die Größe der Grundfläche eines Gebäudes festgelegt sein. Handelt es sich um eine qualifizieren Bebauungsplan, können auch Angaben zum Haustyp, zur Dachform oder auch zum Baumaterial vorgegeben sein. Fehlen solche detaillierten Angaben, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan.