Umbauter Raum berechnen: Wichtige Infos und Tipps!

Als Hauseigentümer oder privater Bauherr kommen Sie an vielen Fachthemen nicht vorbei. Das gilt für die Bauplanung ebenso wie für den Haus- oder Wohnungsverkauf. Trotz Hilfe vom Experten sind Grundkenntnisse zu Begriffen wie dem „umbauten Raum“ von großem Vorteil: Sie erleichtern die Verständigung mit Banken, Gutachtern und Immobilienexperten und sorgen zugleich für das notwendige Vertrauen im Gespräch.

Fakt bleibt: An der Berechnung des „umbauten Raums“ führt beim Umgang mit Immobilien kaum ein Weg vorbei. Ohne diese Angabe lässt sich weder ein Bauantrag stellen, noch ein Haus beleihen oder verkaufen. Was der Begriff konkret bedeutet und wie Sie den umbauten Raum berechnen können, lesen Sie hier – mit Beispielrechnung und bequemem PDF-Download zu den verwendeten Formeln.

1. Für wen ist der Begriff „umbauter Raum“ wichtig?

Das Volumen eines Gebäudes gehört – unabhängig von den Details der Berechnung – zu den Kerngrößen jeder Bauplanung. Die Angaben zum umbauten Raum haben dabei Einfluss auf die Baugenehmigung und die Höhe der behördlichen Gebühren. Unerlässlich sind sie für die Baufinanzierung und für die Ermittlung des Verkehrswertes bei einem geplanten Verkauf.

Natürlich lässt sich der Wert eines Gebäudes nicht allein auf Basis des umbauten Raums berechnen. Hier spielen auch die Lage, die Energieeffizienz und die verwendeten Baumaterialien eine Rolle. Ohne Angaben zum umbauten Raum ist eine Wertermittlung jedoch ausgeschlossen.

Ein weiteres Plus der Berechnung: Der umbaute Raum lässt Rückschlüsse zu, mit welchen Kosten Sie als Bauherr rechnen müssen.

2. Was bedeutet „umbauter Raum“?

Der umbaute Raum (UR) steht für das Volumen des jeweiligen Bauobjekts. Es handelt sich also um die umschlossene Fläche des Rohbaus in seiner Höhe, Breite und Länge. Die bauliche Gestaltung und die Art der verwendeten Materialien spielen dabei zunächst keine Rolle. Welche Flächen in die Berechnung des umbauten Raums Eingang finden, ist in der Norm DIN 277 geregelt.

Hinweis: Neben dem „umbauten Raum“ wird inzwischen immer häufiger vom „Brutto-Rauminhalt“ (BRI) geredet. Aber Vorsicht, es gibt Unterschiede! Gerade bei Fragen der Finanzierung sollten Sie darauf achten, ob in den Dokumenten der „umbaute Raum“ oder der „Brutto-Rauminhalt“ als Berechnungsgrundlage herangezogen wurde.

3. Was zählt zum umbauten Raum?

Die einheitliche Berechnung des umbauten Raums soll garantieren, dass Bauprojekte vergleichbar sind, also letztlich für alle dieselben Bedingungen herrschen. Dafür ist es notwendig, auch Details der Berechnung zu definieren. Werden die Außentreppen mit einbezogen? Was gilt für Kellerräume, Fensternischen oder Schornsteine? Antworten auf diese und viele weiter Fragen dürfen nicht dem Zufall überlassen bleiben. Dafür sorgt die Normierung.

Um zunächst identische Angaben zur Grundfläche zu erhalten, bestimmen Experten die „Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle“, so der Fachjargon. In der Praxis bedeutet das:

• Bei unterkellerten Gebäuden beginnt die Berechnung an der Oberkante des Kellerbodens.
• Bei Gebäuden ohne Keller beginnt die Berechnung an der Geländeoberfläche.

Besteht das Gebäude aus mehreren Etagen mit unterschiedlichem Grundriss, wird jede Etage einzeln berechnet. Die Werte lassen sich im Anschluss leicht addieren. Flächen im Dach finden nach der alten DIN 277 von 1950 nur zu einem Drittel Eingang in die Berechnung, solange sie nicht ausgebaut sind.

Grundsätzlich nicht berechnet werden Bereiche, die nicht vollständig erschlossen wurden. Das sind insbesondere:

• Außentreppen, gegebenenfalls auch Rampen am Gebäude
• Dachüberstände, Dachgauben und Schornsteinköpfe
• Eingangsüberdachungen, Balkon- und Terrassen-Brüstungen
• Überstehende (auskragende) Anlagen zum Sonnenschutz
• Gruben, Licht- und Lüftungsschächte sowie Lüftungsrohre

4. Wie wird der umbaute Raum berechnet?

Die DIN-Norm DIN 277, in der die Berechnung geregelt ist, wird ständig überarbeitet. Die aktuelle Version stammt aus dem Jahr 2016. Hier wird jedoch, wie schon in der Vorgängerversion von 1987, vornehmlich auf den Brutto-Rauminhalt abgezielt. Um den umbauten Raum zu berechnen, kann die ältere Version vom 1950 zu Rate gezogen werden.

Haben Sie Fragen zu den Details, wenden Sie sich gerne an unsere Immobilienexperten. Im Folgenden haben wir zur Orientierung bereits eine Beispielrechnung für Sie zusammengestellt:

Zur Berechnung des umbauten Raums eines Hauses werden die m³ für den Keller, die einzelnen Geschosse und das Dach ermittelt und addiert. Die Einzelwerte ergeben sich aus der Multiplikation der Länge, Breite und der Höhe der jeweiligen Etagen. Beim Dachgeschoss findet zudem eine Unterscheidung statt, ob der Ausbau erfolgt ist oder nicht. Bei ausgebauten Dächern wird die Kubikmeterzahl anschließend durch 2 geteilt, ohne Ausbau durch 3.

5. Welche Rolle spielt der umbaute Raum bei der Baufinanzierung?

Für die Baufinanzierung ist der umbaute Raum des Gebäudes gleich mehrfach von Bedeutung. Zum einen ergibt sich daraus der Finanzierungsbetrag, den Sie als Bauherr nach Abzug Ihres Eigenkapitals benötigen. Zum anderen wird so die Höhe der Sicherheit für das kreditgebende Institut bestimmt. Können Sie die vereinbarten Raten später nicht mehr bezahlen, kann die im Grundbuch eingetragene Bank die Immobilie notfalls veräußern.

Bei der Wertermittlung für Ihre Immobilie wird der Wert für den umbauten Raum mit den durchschnittlichen Kosten der Herstellung und den Nebenkosten des Baus multipliziert, womit sich der Gebäudewert ergibt. Im oben genannten Beispiel würde also das Volumen von 726 m³ die Grundlage der Wertermittlung bilden. Nehmen wir die Kosten mit 400 Euro/m³ an (mehr dazu im folgenden Abschnitt) ergibt sich ein Wert von 726 x 400 = 290.400 Euro.

6. Welche Kosten zur Errichtung eines umbauten Raumes sind üblich?

Die Kosten je Kubikmeter für umbauten Raum sind immer nur ein Richtwert, denn je nach Region und Bauausführung gibt es erhebliche Unterschiede. Die Banken können hier jedoch auf einen breiten Erfahrungsschatz zurückblicken und erhalten so erstaunlich genaue Prognosen. Letztlich gilt: Der auf Basis des umbauten Raums ermittelte Wert ist die Grundlage der Finanzierung und Wertermittlung, selbst wenn er von der Realität abweichen sollte.

Als solide Annahme der Baukosten je Kubikmeter für umbauten Raum gelten derzeit 250 bis 350 Euro – der Spielraum ist also hoch. Rechnet man alle Baunebenkosten ein, erhöht sich der Wert auf bis zu 480 Euro/m³. Kosten für das Grundstück und für die Außenanlagen sind dabei nicht berücksichtigt.

7. Warum bildet das Gartenhaus beim umbauten Raum einen Sonderfall?

Die Baugenehmigung für ein Gartenhaus ist Ländersache. Das heißt zum Beispiel: Wer in Bayern ohne Baugenehmigung eine Gartenlaube errichten darf, hat dazu in Mecklenburg-Vorpommern womöglich noch lange nicht das Recht. Was wo gilt, verrät ein Blick in die jeweilige Landesbauordnung.

Ob es sich um ein „verfahrensfreies Bauvorhaben“ handelt oder nicht, richtet sich nach mehreren Faktoren: der geplanten Nutzung, der Beschaffenheit des Grundstücks und – zuallererst – nach der geplanten Größe des Gartenhauses.

Ob bei der Größe die Bruttogrundfläche, der Brutto-Rauminhalt oder der umbaute Raum zugrunde gelegt werden, unterscheidet sich ebenfalls von Bundesland zu Bundesland. Um beim genannten Beispiel zu bleiben: In Bayern sind Gebäude bis zu einem Rauminhalt von 75 m³ verfahrensfrei, in Berlin dagegen nur eingeschossige Gebäude mit einer Grundfläche bis zu zehn Quadratmetern. Es ist also ratsam, sich bei der zuständigen Baubehörde oder unseren Immobilienberatern kundig zu machen, und zwar noch vor der Investition in einen Bauauftrag.