Geschossflächenzahl – wichtige Kennzahl für die bauliche Nutzung

Der Bebauungsplan gibt Ihnen wichtige Hinweise dazu, wie sich ein Grundstück bebauen lässt. Was die Geschossflächenzahl bedeutet, wie Sie die Geschossflächenzahl mit einer Formel berechnen und worauf Sie beim Grundstückskauf achten sollten – erfahren Sie hier mehr!

1. Was ist die Geschossflächenzahl?

Anhand der Geschossflächenzahl lässt sich ablesen, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Damit gehört die Geschossflächenzahl (abgekürzt GFZ) neben der Grundflächenzahl (GRZ) zu den wichtigsten Kenngrößen für das Maß der baulichen Nutzung. Die Geschosse beziehen sich hier ausschließlich auf Vollgeschosse. Was als Vollgeschoss gilt, ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern findet sich in der jeweiligen Landesbauordnung. Keller gelten aber in der Regel nicht als Vollgeschoss. Daher ist in die Geschossflächenzahl der Keller nicht einzuberechnen. Ein Dachgeschoss zählt in vielen Landesbauordnungen nur zu den Vollgeschossen, wenn mindestens 75 Prozent der Fläche eine Höhe von mindestens 2,30 Meter aufweisen. Bei der Berechnung der Geschossflächenzahl ist das Dachgeschoss dementsprechend einzubeziehen, wenn diese Kriterien erfüllt sind.

Die rechtliche Grundfläche und die Definition für die Geschossflächenzahl finden sich in § 20 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Aufgabe dieser Kennzahl ist es, die Bebauungsdichte des Gebiets zu kontrollieren. Zur Ermittlung der Geschossfläche sind die Außenmaße des Gebäudes heranzuziehen. Außerdem ist zu beachten, dass die Geschossflächenzahl nur für das Gebäude selbst gilt. Bauliche Nebenanlagen bleiben, insofern sie in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, gänzlich unberücksichtigt. Näheres regelt das jeweilige Landesrecht. Als Abstandsflächen gelten der seitliche Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen. Gemäß § 20 Abs. 3 BauNVO kann im Bebauungsplan festgelegt sein, dass

• die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen
• einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und
• einschließlich ihrer Umfassungswände

entweder ganz oder nur teilweise oder ausnahmsweise nicht zu berücksichtigen sind.

2. Wie wird die Geschossflächenzahl berechnet?

Die zulässige Geschossfläche eines Hauses berechnet sich durch die Grundstücksgröße und die Geschossflächenzahl. Im Bebauungsplan ist die Geschossflächenzahl als Dezimalzahl angegeben. Zur Berechnung der maximal zulässigen Geschossfläche ist die Formel wie folgt:

• Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche

Berechnung Geschossflächenzahl Beispiel:

Bei einer Grundstücksgröße von 900 m² und einer Geschossflächenzahl von 0,8 beträgt die zulässige Bruttogeschossfläche 720 m². Auf diesem Baugrundstück lässt sich also ein Haus mit einer Geschossfläche von maximal 720 m² errichten.

Bei der Berechnung der Geschossflächenzahl für eine konkrete Immobilie betrachtet man wiederum das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse zu der Fläche des Grundstücks. Wenn Sie die Geschossflächenzahl berechnen wollen, lautet die Formel dafür:

• GFZ = alle Geschossflächen zusammen / Grundstücksfläche

Bei einer Geschossfläche von beispielsweise 600 m² und einer Grundstücksfläche von 800 m² ergibt sich eine Geschossflächenzahl von 0,75.

Welche Flächen sind für die GFZ nicht anzurechnen?

Die folgende Auflistung enthält alle Flächen, die bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl unberücksichtigt bleiben:

• Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen (falls dies im Bebauungsplan so geregelt ist)
• Balkone
• Loggien
• Terrassen
• bauliche Anlagen, die in den Abstandsflächen zulässig sind
• Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO