Marktanpassungsfaktor: Warum er wichtig ist für den Sachwert

Der Sachwert einer Immobilie entspricht nicht in jedem Fall dem tatsächlichen Verkehrswert. Erfahren Sie hier, warum das so ist und wozu der Marktanpassungsfaktor bei der Verkehrswertermittlung dient. Das A bis Z der Immobilienbewertung für Sie einfach und anschaulich erklärt!

1. Was ist der Marktanpassungsfaktor?

Der Marktanpassungsfaktor ist laut Definition ein Korrekturfaktor, durch den sich der vorläufig ermittelte Sachwert an die Lage auf dem Grundstücksmarkt anpassen lässt. Durch die Anwendung des Marktanpassungsfaktors gelangt man zum marktgerechten Verkehrswert.

Der Marktanpassungsfaktor ist eine Rechengröße, die im Sachwertverfahren zur Anwendung kommt. Marktanpassungsfaktoren nennt man in der Fachsprache daher auch Sachwertfaktoren. Mit dem Marktanpassungsfaktor passt der Gutachter den ermittelten Sachwert gemäß den Vorschriften der ImmoWertV an die aktuelle Marktlage an. Beispielsweise ist der Sachwert in ländlichen Regionen durch Abschläge häufig nach unten anzupassen, da hier die Nachfrage geringer ist als für ein vergleichbares Objekt in städtischer Lage.

Die rechtliche Definition für die Marktanpassungsfaktoren findet sich in § 14 ImmoWertV. Demnach sind die Marktanpassungsfaktoren aus dem durchschnittlichen Verhältnis geeigneter Kaufpreise zu entsprechenden Sachwerten abzuleiten. Die Bedeutung von Marktanpassungsfaktoren ergibt sich aus der Tatsache, dass zwischen dem ermittelten Sachwert und dem Verkehrswert einer Immobilie häufig ein Unterschied besteht. Dabei wirken sich vor allem die Höhe des Sachwertes und die Lage des Grundstücks auf die Differenz aus. Beispielsweise finden sich für Immobilien mit höherem Sachwert durchschnittlich weniger Käufer. Die geringere Nachfrage nach solchen Grundstücken lässt den Marktanpassungsfaktor kleiner ausfallen. Der Marktwert einer Immobilie unterliegt nämlich nicht nur allein den Substanzwertüberlegungen, sondern richtet sich auch nach dem regionalen Grundstücksmarkt. Ohne den Marktanpassungsfaktor wäre der Sachwert nicht marktgerecht.

Der Sachwert eines Grundstücks berechnet sich anhand des Bodenwertes des (unbebauten) Grundstücks, des Herstellungswertes des Gebäudes und des Wertes sonstiger baulicher Außenanlagen. Die Summe dieser Werte ergibt den vorläufig rechnerisch ermittelten Sachwert. Dieser Wert basiert aber vorrangig auf dem reinen Substanzwert und berücksichtigt nicht die Bedingungen am lokalen Immobilienmarkt. Um aus diesem vorläufigen Sachwert einen realistischen Verkehrswert abzuleiten, stellt man mit dem Marktanpassungsfaktor einen Bezug zum Marktgeschehen her. So lässt sich mit dem Sachwertverfahren ein marktgerechter Preis für die Immobilie ermitteln.

Welcher Marktanpassungsfaktor für die jeweilige Immobilie zu verwenden ist, dazu geben die örtlichen Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses eine verbindliche Auskunft. Die Daten für die Grundstücksmarktberichte bzw. Immobilienmarktberichte liefern tatsächlich gezahlte Kaufpreise, die der Gutachterausschuss nach einem einheitlichen Modell auswertet.

Neben den Sachwert-Marktanpassungsfaktoren für Volleigentum gibt es noch den Marktanpassungsfaktor für das Erbbaurecht. Die Erbbaurechts-Marktanpassungsfaktoren sollen die Verkehrswertermittlung von Grundstücken erleichtern und genauer machen, die mit einem Erbbaurecht belastet sind. Bei der Gegenüberstellung wird deutlich, dass Erbbaurechts-Marktanpassungsfaktoren geringer sind als Sachwert-Marktanpassungsfaktoren. Der Verkehrswert fällt bei einer Immobilie mit Erbbaurecht folglich etwas niedriger aus als bei einem vergleichbaren Objekt in Volleigentum.

2. Wie hoch ist der Marktanpassungsfaktor?

Die Höhe der Marktanpassungsfaktoren richtet sich nach folgenden Kriterien:

• der Größe des Objekts
• der Lage
• des Baujahrs

Für die Marktanpassungsfaktoren gilt die folgende Faustregel: Je größer die Immobilie ist, umso kleiner fällt der Marktanpassungsfaktor aus. Außerdem ist zu beobachten, dass die Anpassungsfaktoren in ländlichen Gebieten kleiner sind als in den Städten. An wirtschaftsstarken Standorten, wo das Bodenwertniveau hoch ist, sind die Anpassungsfaktoren generell höher als in wirtschaftsschwachen Regionen.

Die Marktanpassungsfaktoren werden unterteilt in die verschiedenen Objektarten. Für ein Einfamilienhaus ist also ein anderer Sachwertfaktor zu verwenden als für ein gewerblich genutztes Grundstück. Außerdem erfolgt eine Unterteilung nach Region und nach der Objektgröße.

3. Beispiel zum Marktanpassungsfaktor

Der Zusammenhang zwischen Sachwert und Marktanpassungsfaktor lässt sich am folgenden Beispiel für die Stadt Berlin anschaulich darstellen. Die Sachwertfaktoren für Ein- und Zweifamilienhäuser im Jahr 2017 liegen bei 1,05 für ein Grundstück mit einem Sachwert von 500.000 Euro und 0,92 bei einem Sachwert von 1.000.000 Euro. Liegt der berechnete Sachwert bei 500.000 Euro, nimmt man eine Anpassung von 5 Prozent nach oben vor und gelangt zu einem Verkehrswert von 525.000 Euro. Bei einem höheren Sachwert von 1.000.000 Euro reduziert sich der Verkehrswert demzufolge um 8 Prozent auf 920.000 Euro.

Weitere Korrekturwerte ergeben sich anhand des Baujahrs der Immobilie sowie der Gebäudeart, des Bauzustandes, der Gebäudekonstruktion und der stadträumlichen Wohnlage. So reduziert sich beispielsweise der Marktanpassungsfaktor für Immobilien, die vor 1999 errichtet wurden.