Grundbuch: die wichtigsten Infos und Tipps

Beim Immobilienkauf ist der Blick ins Grundbuch wichtig. Was Sie aus dem Grundbuch entnehmen können und wie Sie Einsicht ins Grundbuch erhalten – hier finden Sie die Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Grundbuch!

1. Was ist ein Grundbuch?

Das Grundbuch dient der Erfassung aller Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit ihren Eigentumsverhältnissen sowie Rechten und Lasten. Aus dem öffentlichen Verzeichnis lässt sich u. a. entnehmen, wer Eigentümer des Grundstücks ist, ob Grunddienstbarkeiten auf dem Grundstück lasten und ob eine Grundschuld eingetragen ist. Die Amtsgerichte der einzelnen Bezirke führen als Grundbuchämter das Grundbuch für alle im Bezirk gelegenen Grundstücke. Seit 1993 besteht außerdem ein elektronisches Grundbuch, das sich gemäß § 12 GBO(Grundbuchordnung) online einsehen lässt.

Für jedes Grundstück besteht im Grundbuch ein eigener Eintrag, der sich aus folgenden Teilen zusammensetzt:

• Aufschrift
• Bestandsverzeichnis
• 1. Abteilung: Eigentümer oder Erbbauberechtigte
• 2. Abteilung: Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechte
• 3. Abteilung: Grundpfandrechte

2. Wie sieht ein Grundbuchauszug aus? Hier Grundbuchauszug-Muster!

Das Grundbuch mit seinen Abteilungen informiert Sie in allen Details zum Grundstück. Was genau die einzelnen Teile bedeuten, verdeutlicht Ihnen das Muster zum Grundbuch und Aufbau. Jetzt Grundbuchauszug Muster als PDF Datei downloaden - kostenlos!

Aufbau eines Grundbuchauszugs:

1. Aufschrift: Bezeichnung des Grundbuchamts / Amtsgerichts, Angabe von Band und Blatt
2. Bestandsverzeichnis: Lage und Größe des Grundstücks, Angaben zu grundstücksgleichen Rechten wie z. B. ein Erbbaurecht
3. Erste Abteilung:
   • Angaben zum Eigentümer oder zum Erbbauberechtigten
   • gegebenenfalls weitere Angaben zu den Eigentumsanteilen sowie zu den Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnissen
4. Zweite Abteilung:
   • Lasten und Beschränkungen, d. h. Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten sowie Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen
   • z. B. Wohnrechte, Erbbaurechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte und Reallasten
5. Dritte Abteilung:
   • Grundpfandrechte
   • z. B. Hypotheken und Grundschulden

3. Wann erfolgt ein Grundbucheintrag?

Grundbucheinträge dokumentieren die Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen und Rechte. Ein Eintrag in das Grundbuch erfolgt typischerweise in den folgenden Situationen:

• Eintragung des neuen Eigentümers beim Verkauf der Immobilie
• Eintragung einer Grundschuld durch die kreditgebende Bank bei der Aufnahme einer Hypothek
• Eintragung einer Grunddienstbarkeit wie z. B. bei der Gewährung eines Wegerechts für den Nachbarn

4. Was kostet der Grundbucheintrag?

Für Grundbucheinträge und Änderungen bzw. Löschungen berechnen das Grundbuchamt und der Notar eine Gebühr. Die Kosten richten sich nach der Art der Eintragung sowie nach der Höhe des Kaufpreises und der Summe der eingetragenen Grundschuld. Das folgende Rechenbeispiel zeigt Ihnen, welche Grundbuchgebühren beim Kauf einer Immobilie anfallen.

5. Wer darf das Grundbuch einsehen?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung ins Grundbuch schauen. Dazu wenden Sie sich an das Grundbuchamt des Amtsgerichts im Bezirk, in dem sich das Grundstück befindet. Im Grundbuchauszug können Sie nachlesen, ob das Grundstück beispielsweise mit einem Wohnrecht oder einem Wegerecht belastet ist. Einsicht ins Grundbuch darf in Deutschland aber nicht jeder nehmen. Nur wer ein „berechtigtes Interesse darlegt“, erhält gemäß § 12 GBO Einsicht in das Grundbuch.

Ein berechtigtes Interesse haben in erster Linie der Eigentümer des Grundstücks und Inhaber eines im Grundbuch eingetragenen Rechts. Für alle anderen Personen ist für die Beantragung eines Grundbuchausdrucks die Zustimmung und eine schriftliche Bevollmächtigung durch den Grundstückseigentümer erforderlich. Wenn Sie diese Voraussetzung nicht erfüllen, müssen Sie Ihr berechtigtes Interesse durch sachliche Gründe belegen. Bloße Neugier erkennen die Grundbuchämter hingegen nicht an. In folgenden beispielhaft aufgeführten Fällen besteht ein berechtigtes Interesse:

• Wenn Sie Kreditgeber sind und gegen den Eigentümer des Grundstücks einen Vollstreckungstitel haben und die Vollstreckung in das Grundbuch geltend machen wollen.
• Wenn Sie die Immobilie mieten und herausfinden wollen, wer der Vermieter ist.
• Wenn Sie Nachbar des Grundstücks sind und den Grundstückseigentümer ermitteln müssen.

6. Wie kann ein Grundbuchauszug beantragt werden?

Um einen Grundbuchausdruck (früher als Grundbuchauszug bezeichnet) zu beantragen, richten Sie einen Antrag an das zuständige Grundbuchamt beim Bezirksgericht. Der Antrag ist dort persönlich oder schriftlich zu stellen. Für die Beantragung sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

• Antrag mit Angabe der Grundstücksbezeichnung und des Eigentümers (falls bekannt)
• Vollmacht des Grundstückeigentümers im Original
• Unterlagen, mit denen Sie Ihr berechtigtes Interesse nachweisen können (z. B. Kaufvertrag, Vollstreckungstitel oder Kreditvertragsentwurf)

Ein Ausdruck aus dem Grundbuch wird in den folgenden Situationen benötigt:

• Wenn Sie eine Immobilie kaufen bzw. wenn Sie als Eigentümer Ihr Haus verkaufen
• Wenn Sie einem Grundstückseigentümer einen Kredit gewähren wollen
• Wenn Sie einen Vollstreckungstitel gegen einen Grundstückseigentümer durchsetzen wollen
• Wenn Sie eine Wohnung mieten und in Erfahrung bringen wollen, wer der Vermieter ist

7. Kann man das Grundbuch online bzw. elektronisch einsehen?

In das Grundbuch können Sie auch elektronisch Einsicht nehmen. Über das Justizportal des Bundes und der Länder gelangen Sie zu den einzelnen Länderseiten. Für die Teilnahme am automatisierten Abrufverfahren sind die Beschränkungen der §§ 12 und 12 a GBO zu beachten. Behörden, Gerichte, Notare und öffentlich bestellte Vermessungsingenieure erhalten gemäß § 133 GBO uneingeschränkten Zugriff zum automatisierten Abrufverfahren. Andere Personen müssen ein berechtigtes Interesse nachweisen können und erhalten auf Antrag einen beschränkten Zugang zum Abrufverfahren.

8. Wie können Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden?

Änderungen bzw. Vormerkungen oder Löschungen im Grundbuch sind erforderlich, wenn beispielsweise eine Immobilie den Besitzer wechselt oder die Grundschuld erhöht werden soll. Die Änderung kann nur

• auf Antrag

oder

• durch eine gesetzliche Vorschrift

erfolgen. Der voreingetragene Berechtigte muss außerdem seine Bewilligung für die Änderung, Vormerkung oder Löschung erteilen. Voraussetzung für den Eintrag im Grundbuch ist zudem eine öffentlich beglaubigte oder notarielle Urkunde wie z. B. ein Kaufvertrag.

Grundbuch ändern lassen beim Hauskauf: Auflassung im Grundbuch

Beim Kauf einer Immobilie besteht regelmäßig das folgende Problem: Der Käufer hat zwar den Kaufvertrag unterschrieben und den Kaufpreis gezahlt, die Grundbucheintragung nimmt aber noch einige Wochen in Anspruch. Um sich rechtlich abzusichern, lässt der Käufer in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eine Vormerkung durch den Notar eintragen. Mit der Auflassungsvormerkung wird bestätigt, dass der Käufer das Eigentum am Grundstück gemäß den Vereinbarungen im Kaufvertrag erhält. Sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht länger belasten und Gläubigern bleibt der Zugriff auf das Objekt verwehrt.

9. Wie kann ein Grundbucheintrag gelöscht werden?

Die Löschung eines Grundbucheintrags erfolgt ebenfalls auf Antrag und wird im Grundbuch durch einen Vermerk gekennzeichnet. Eine Löschung kann beispielsweise erforderlich sein, wenn der Grundstückseigentümer den Kredit zurückgezahlt hat und die Grundschuld löschen lassen möchte. Gelöschte Einträge werden aber nicht vollständig aus dem Grundbuch entfernt, sondern rot durchgestrichen bzw. rot markiert. Dadurch soll sichergestellt werden, dass im Grundbuch alle Änderungen und bisherigen Einträge vollständig dokumentiert sind.