Einheitswert: FAQ zur Feststellung und Reform

Der Einheitswert und seine Bedeutung für die Grundsteuer stehen seit längerer Zeit in der Kritik. Die Grundsteuer-Reform soll dies ändern. Doch was verbirgt sich hinter dem Einheitswert und wie berechnet sich der Wert? Wir erklären Ihnen alles Wichtige im Überblick.

1. Was ist der Einheitswert und wie ist seine aktuelle Bedeutung?

Der Einheitswert ist ein Wert für unbebaute und bebaute Grundstücke, der in erster Linie für die Erhebung der Grundsteuer wichtig ist. Dabei handelt es sich aber nicht um den aktuellen Kaufwert einer Immobilie. Grundlage für den Einheitswert sind die Wertverhältnisse von 1964 in Westdeutschland bzw. 1935 in Ostdeutschland. Aus diesem Grund weicht der Einheitswert vom Verkehrswert ab.

Um vom Einheitswert zur Grundsteuer zu gelangen, benötigt man außerdem die Grundsteuermesszahl und den jeweiligen Grundsteuerhebesatz der Gemeinde.

Für die Berechnung vom Einheitswert zur Grundsteuer dient die folgende Formel:

• Grundsteuer = Einheitswert x Grundsteuermesszahl x Grundsteuerhebesatz

Die Grundsteuermesszahl ist bundesweit nicht einheitlich geregelt und reicht abhängig von der Art des Gebäudes, der Lage und der Bebauung von 2,6 bis 10 ‰. Der Grundsteuerhebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt.

2. Welche Verfahren werden zur Einheitswertermittlung angewendet?

Zur Ermittlung des Einheitswertes bei bebauten Grundstücken wendet das Finanzamt

• das Ertragswertverfahren

oder

• das Sachwertverfahren

an. Der Einheitswert bezieht sich bei unbebauten Grundstücken auf den Bodenwert. Um den Bodenwert zu berechnen, multipliziert man den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche. Der Einheitswert für die Landwirtschaft sowie für forstwirtschaftlich, weinbaulich und anderweitig gärtnerisch genutzten Grundstücken ist mittels komplexer Einzelregelungen zu bestimmen.

Einheitswert berechnen mit dem Ertragswertverfahren

Gemäß § 76 (1) des Bewertungsgesetzes (BewG) ist der Wert eines Grundstücks bei folgenden Immobilien durch das Ertragswertverfahren zu ermitteln:

• Mietwohngrundstücke
• Geschäftsgrundstücke
• gemischtgenutzte Grundstücke
• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser

Beim Ertragswertverfahren ermittelt der Gutachter den Bodenwert des (unbebauten) Grundstücks getrennt vom Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen. Der Gebäudeertragswert stützt sich auf die Jahresrohmiete, von der man die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abzieht. Daraus ergibt sich der Gebäudereinertrag, der im nächsten Rechenschritt mit dem Kaufpreisfaktor multipliziert wird, um den Gebäudereinertrag zu erhalten. Der Kaufpreisfaktor hängt hier von der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins ab. Bei selbst genutzten Immobilien, für die keine Jahresrohmiete vertraglich vereinbart ist, stellt man die Berechnungen auf die ortsübliche Miete ab.

Einheitswert berechnen mit dem Sachwertverfahren

Für alle sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert gemäß §76 (2) Bewertungsgesetz BewG mit dem Sachwertverfahren zu berechnen. Das Sachwertverfahren ist außerdem anzuwenden, wenn

• das Ein- oder Zweifamilienhaus eine besondere Gestaltung oder Ausstattung aufweist
• sich die Jahresrohmiete für ein Grundstück nicht ermitteln oder abschätzen lässt
• das Grundstück mit Behelfsbauten bebaut ist oder wenn sich der Vervielfältiger für die Bebauung nicht bestimmen lässt

Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren bezieht sich das Sachwertverfahren auf den Substanzwert der Immobilie. Der Gebäudesachwert berechnet sich auf Basis der Herstellungskosten und der Alterswertminderung. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert entspricht dem vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Diesen Wert muss der Gutachter dann noch mit dem Marktanpassungsfaktor multiplizieren, um den Sachwert der Immobilie zu bestimmen.

3. Welche Einheitswertfeststellungen gibt es?

Das Finanzamt legt den Einheitswert stets auf einen Stichtag fest. Der Stichtag ist der 1. Januar des Folgejahres, nachdem sich der Grundstückswert geändert hat oder eine sogenannte „wirtschaftliche Einheit“ neu entstanden ist. Dies ist beispielsweise bei der Teilung von Grundstücken und bei der Begründung von Wohnungseigentum der Fall. Dabei wendet das Finanzamt abhängig von der Situation verschiedene Feststellungsverfahren an.

4. Stimmt der Einheitswert mit dem realen Verkehrswert überein?

Nein, der Einheitswert entspricht nicht dem Verkehrswert bzw. dem realistischen Marktwert einer Immobilie. Die Differenz zwischen den Werten ergibt sich aus der Tatsache, dass der Einheitswert auf den Wertverhältnissen vom 1. Januar 1964 bzw. 1. Januar 1935 beruht. Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht hingegen dem Preis, den ein Hausbesitzer beim Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt erzielen könnte.

5. Der Einheitswert bei Grundstückswertveränderungen

Durch bauliche Veränderungen kann sich der Grundstückswert verändern. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie eine neue Doppelgarage auf Ihrem Grundstück errichten oder Ihr Haus durch einen Anbau erweitern. Diese Veränderungen führen dazu, dass Ihre Immobilie mehr wert ist und sich Ihre Grundsteuer erhöht. Daher muss der Einheitswert bei Veränderungen durch das Finanzamt angepasst werden.

Als Immobilienbesitzer sind Sie bei baulichen Veränderungen dazu verpflichtet, das Finanzamt zu informieren. Das Amt schickt Ihnen daraufhin einen Fragebogen zu, den Sie mit den entsprechenden Unterlagen einreichen. Zu den erforderlichen Dokumenten gehören unter anderem:

• Baupläne
• Flächenberechnungen
• Aufstellung der Mieteinnahmen bei vermieteten Immobilien

Auf der Grundlage der neuen Bebauung stellt das Finanzamt den angepassten Einheitswert Ihrer Immobilie fest. Wenn Sie ein Haus komplett abreißen und neu errichten, löscht das Finanzamt den bisherigen Einheitswert und führt eine Neuberechnung auf Basis des Neubaus durch.

6. Warum die Grundstücksbesteuerung in der Kritik steht

Die Grundlage für die Erhebung der Grundsteuer ist der Einheitswert, der nach weitläufiger Meinung stark veraltet ist. Die Hauptfeststellung sollte gemäß § 21 BewG alle sechs Jahre neu erfolgen. Aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands ist dies aber nicht geschehen. Die Einheitswerte beruhen daher auf den Wertverhältnissen von 1964 in den westlichen Bundesländern und von 1935 in den östlichen Bundesländern. Dies hat zur Folge, dass der Einheitswert für ein altes Haus in vergleichbarer Lage und Größe deutlich niedriger ausfällt als für ein neu errichtetes Haus. Damit zahlen Eigentümer neuer Immobilien mitunter eine wesentlich höhere Grundsteuer. Eines der Hauptargumente bei der Diskussion um eine Reform der Grundsteuer ist die steuerliche Ungerechtigkeit zwischen Ost und West.

Der Bundesfinanzhof hat sich kritisch zu den Vorschriften über die Einheitsbewertung geäußert und seit 2009 gelten diese als verfassungswidrig. Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit, wie die Reform der Grundsteuer aussehen sollte. Zukünftig soll für die Erhebung der Grundsteuer nicht mehr der Einheitswert gelten, sondern es sollen die aktuellen Bodenwerte und Gebäudewerte herangezogen werden. Was rund 13 Milliarden Euro an Steuern jährlich für die Kommunen bedeuten könnte, heißt für Hausbesitzer und Mieter höhere Kosten. Abhängig von der Lage der Immobilie wäre davon auszugehen, dass einige Eigentümer nach der Grundsteuer-Reform bis zu 5.000 Prozent mehr an Grundsteuern für ihr Objekt zahlen müssten. Dies trifft auf Immobilien in sehr guten städtischen Lagen zu. Über eine Entlastung könnten sich hingegen Eigentümer freuen, die eine Immobilie in ländlichen und in strukturschwachen Regionen besitzen. Solange der Reformplan nicht beschlossen ist, lässt sich aber noch keine klare Aussage zu den Folgen für jeden Einzelnen treffen.