Verkehrswert einer Immobilie ermitteln - wichtige Infos & Tipps

Immobilienbesitzer neigen gerne zu einer deutlichen Überschätzung ihres Eigentums oder dem anderen Extrem: zu großer Bescheidenheit und unnötiger Tiefstapelei. Daher landen manche Immobilien als teure Ladenhüter am Markt oder locken ganze Heerscharen von Schnäppchenjägern an, da die Immobilie zu günstig angeboten wird. Erst ein objektiv ermittelter Verkehrswert bildet eine realistische Basis, um einen erfolgreichen, marktgerechten Immobilienverkauf in die Wege zu leiten.

1. Immobilienwerte realistisch ermitteln

Der Verkehrswert einer Immobilie stellt die realistische Beurteilung eines aktuellen Immobilienwertes auf der Basis der aktuellen Marktverhältnisse von Angebot und Nachfrage dar.

In dieser verknappten Begriffserklärung kommt eine bekannte Redensart zum Vorschein: Alles ist immer so viel wert, wie ein anderer dafür zu zahlen bereit ist. Diese Weisheit schützt Sie aber nicht nur vor Übermut und Übertreibung. Ein realistisch ermittelter Marktwert bewahrt Sie als verkaufswilligen Immobilienbesitzer auch vor dem umgekehrten Fall: eine Immobilie unter Wert zu verkaufen. Daneben hat das Verkehrswertverfahren einen handfesten rechtlichen Hintergrund.

2. Unterlagen zur Verkehrswertermittlung – kostenlose PDF Checkliste zum Download

Bei der Verkehrswertermittlung vor Ort, wird die Immobilie von einem professionellen Gutachter genau untersucht. Anhand von konkreten Unterlagen kann dieser ermitteln, welche Eigenschaften der Immobilie als werterhöhend oder wertmindernd angesehen werden.

Die wichtigsten Unterlagen zur Verkehrswertermittlung:

Die folgenden Unterlagen werden u.a. regelmäßig bei der Ermittlung des Verkehrswertes benötigt, unabhängig von der individuellen Bewertung von Einzelmerkmalen der Immobilie:

• Grundrisse
• Grundbuchauszug
• Lageplan
• Flurkarte
• Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Teilungserklärung
• Wirtschaftsplan
• Wohngeldabrechnung
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Angabe über die Höhe der Mieteinnahmen
• Mietverträge
• Bewirtschaftungskosten
• etc.

Eine ausführliche Übersicht aller Unterlagen, die bei einer Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden, finden Sie in unserer Checkliste zur Verkehrswertermittlung, die Sie hier kostenlos als PDF Datei herunterladen können:

3. Welche Verfahren gibt es zur Verkehrswertermittlung?

Die gute Nachricht lautet: Immobilienverkäufer profitieren von den Verfahrensweisen einer objektiven, marktgerechten Immobilienbewertung. Denn sie können dadurch einen zu hoch oder zu niedrig angesetzten Angebotspreis vermeiden.

Drei unterschiedliche Verfahren kommen zur Anwendung, um den Verkehrswert für das Haus, die Eigentumswohnung und das Grundstück zu ermitteln:

• das Vergleichswertverfahren,
• das Sachwertverfahren oder
• das Ertragswertverfahren.

Als das aussagekräftigste Verfahren gilt das Vergleichswertfahren. Diesem liegen tatsächliche Marktdaten zugrunde, die im Wesentlichen darüber Auskunft geben, zu welchem Preis ein buchstäblich vergleichbares Objekt in vergleichbarer Immobilienlage bereits den Besitzer wechselte.

Das reine Sachwertverfahren ist eine Lösung, wenn ein Vergleichswertverfahren nicht möglich ist. Das ist der Fall, wenn eine direkte oder indirekte Vergleichsmöglichkeit schlichtweg fehlt. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn in einer bestimmten Region keine aussagekräftigen Zahlen oder Fakten zu tatsächlich getätigten Verkäufen eines ähnlichen Objekts vorliegen. Abgesehen davon kommt ein Wertgutachter aber in den meisten Fällen nur dann zu einem aussagekräftigen Ergebnis, wenn eine Mischung aus Vergleichs- und Sachwertverfahren erfolgt – was auch übliche Praxis ist.

Das letztgenannte Ertragswertverfahren kommt bei Mietshäusern zum Tragen. Dort steht im Vordergrund, welche Erträge ein Eigentümer aus der Vermietung des Objekts erwirtschaften kann.

Alle drei Verfahren zur Wertermittlung haben den Vorteil, dass Sie als Immobilienbesitzer nicht nur die eigene, naturgemäß subjektiv geprägte Perspektive, sondern auch die der potenziellen Käufer in die Betrachtung miteinbeziehen.

4. Immobilienwerte im Wandel der Zeit

Aktuelle Marktverhältnisse im Sinne des Verkehrswertes besagen, dass ein realistischer Verkaufspreis „jetzt“, also zu einem festgelegten Stichtag realistisch ist, nicht erst Jahre später. Darin unterscheidet sich der Verkehrswert von langfristigen Spekulationen. Der Faktor Zeit gilt zudem auch für die Wertanalyse eines Objekts selbst: Wurde ein Vergleichsobjekt in der jüngsten Vergangenheit zu einem bestimmten Preis verkauft, so hat dieses Ereignis ein höheres Gewicht als ein weiter zurückliegender Fall. Die Aktualität einer Marktlage spielt stets in die Verkehrswertermittlung hinein.

Auf einen Immobilienmarkt können viele Dinge Einfluss nehmen, die nicht einmal unbedingt etwas mit dem Sachwert, also der baulichen Substanz oder Ausstattung der Immobilie oder Lage eines Grundstücks selbst zu tun haben müssen. Niedrige Kreditzinsen stellen beispielsweise eine Ursache dar, warum sich Immobilien verteuern können. In Niedrigzinszeiten sind mehr Menschen kreditwürdig und daher an Wohneigentum interessiert als in Hochzinszeiten. Auch die Attraktivität einer Immobilienlage kann sich ändern. Immobilienmärkte sind zudem Moden und Trends unterworfen – sie unterscheiden sich darin kaum von anderen Märkten.

• Ehemals vernachlässigte Standorte verändern sich zu Kleinstädten mit vielfältigem Angebot an Kultur und Gastronomie.
• Statt kompakter Einbauküchen in kleinen Nischen sind große Wohnküchen wieder sehr gefragt.
• In der Nähe einer Immobilie ist ein Golfplatz geplant, wodurch sich die Begehrlichkeit der Immobilie zumindest für passionierte Golfer erhöht.
• Die letzte Grundschule im Ort wurde leider geschlossen. Die Kinder müssen nun per Schulbus auf den nächstgrößeren Nachbarort ausweichen.
• Eine ehemalige Industriestadt hat sich mit der Zeit in ein naturverbundenes Paradies für Radfahrer und Standort für Kreative und Start-up-Unternehmen verwandelt.

Der Katalog an unvorhersehbaren Einflüssen ließe sich beliebig fortsetzen. Erstaunlicherweise werten Eigentümer oft als wertmindernd, was potenzielle Käufer als wertsteigernd empfinden könnten – und umgekehrt.

5. Wie wird eine Immobilie mit einer anderen vergleichbar?

Wer als Anbieter ernsthaft einen Preis in einem Nachfragemarkt aufruft, muss eine Mindestvergleichbarkeit mit anderen Objekten herstellen. Dabei sind grundlegende, im Grundbuch eingetragene Fakten wie Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr und Lage noch einfach und mühelos zu ermitteln. Doch bereits bei der Einschätzung von Ausstattungs- und Komfortmerkmalen oder der Beurteilung des Gesamtzustands geraten Immobilienbesitzer an erste natürliche, oft auch emotionale Grenzen.

Zur objektiven Bewertung des Sachwerts, also der baulichen Substanz, gehört immer eine neutrale Besichtigung vor Ort. Ein professioneller Immobilienmakler nimmt ein Objekt stets aus zwei Perspektiven in Augenschein: aus der des Anbieters und des möglichen Interessenten. Er macht sich buchstäblich ein Gesamtbild über das Objekt. Dabei wägt er mögliche Vor- und Nachteile durch Ermittlung eines umfangreichen Kriterienkatalogs sorgfältig gegeneinander ab, bis eine möglichst genaue Sachwerteinschätzung erfolgt. Manche Gesichtspunkte, nämlich das dem Baujahr entsprechende, vorschriftsmäßige Vorhandensein eines Energieausweises, fallen dabei weder in die eine noch andere Richtung ins Gewicht, sondern werden am Markt als selbstverständlich vorausgesetzt.

6. Macht eine Online-Verkehrswertermittlung Sinn?

Was Immobilienbesitzer mit ernsthafter Verkaufsabsicht gerne tun: selbst eine erste Einschätzung vornehmen. Das ist legitim und verständlich – gerade im Internet Zeitalter. Man schaut sich auf entsprechenden Plattformen um, zu welchem Preis ein vergleichbares Objekt angeboten wird, und leitet daraus den Preis für die eigene Immobilie ab. Eine weitere Möglichkeit bietet die Online-Verkehrswertermittlung, die auf einen Datenpool mit Vergleichsdaten zurückgreift. Die Online Immobilienbewertung ersetzt jedoch keinesfalls eine professionelle Immobilienbewertung.

Mit der Online-Verkehrswertermittlung erhalten Sie lediglich einen ersten Anhaltspunkt. Die individuellen Merkmale Ihrer Immobilie lassen sich mit dieser Methode aber nicht berücksichtigen. Um eine wirklich realistische Aussage zum Wert Ihrer Immobilie zu erhalten, ist die Bewertung vor Ort unverzichtbar. Immobilienmakler bieten die Verkehrswertermittlung als kostenlosen Service an. Als Verkaufsprofi verfügt der Immobilienmakler über jahrelange Expertise und Marktkenntnis in seiner Region. Damit ist der Makler in der Lage, den Wert marktnah zu bestimmen und den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu erzielen.

Ohne professionelle Unterstützung geht es nicht!

Die Einbindung professioneller Unterstützung ist der erste wichtige Schritt, einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Den Verkehrswert berechnen mit einer Formel? – so einfach ist die Immobilienbewertung nämlich nicht. Bei der Verkehrswertermittlung fließen eine Vielzahl an wertbeeinflussenden Kriterien in die Berechnung ein. Ein Makler besichtigt die Immobilie vor Ort und kann aufgrund seiner fachmännischen Expertise einschätzen, welchen Preis das Objekt auf dem Markt erzielen kann. Beim Verkauf einer Immobilie besteht das Ziel darin, eine marktgerechte Punktlandung zu erreichen. Dies bedeutet, einen Wert zu ermitteln, zu dem innerhalb eines akzeptablen Zeitraums eine Immobilie zu einem für beide Parteien annehmbaren Preis den Besitzer wechselt.