Bauvoranfrage: Bauvorhaben von der Bauaufsicht prüfen lassen

Um bei der Bauplanung auf der sicheren Seite zu sein und planungsrechtliche Unklarheiten abzuklären, kann der Vorbescheidsantrag sinnvoll sein. Dabei spricht man auch vom „kleinen Genehmigungsverfahren“. Wann Sie eine Bauvoranfrage benötigen und was dabei zu beachten ist, erklären wir Ihnen hier.

1. Wofür braucht man eine Bauvoranfrage?

Wer ein Haus auf seinem Grundstück errichten möchte, braucht dafür eine Baugenehmigung. Bevor Sie aber einen Bauantrag stellen und dafür hohe Gebühren zahlen, können Sie im ersten Schritt eine Bauvoranfrage stellen. Damit erhalten Sie frühzeitig im Bauprozess rechtsverbindliche Antworten auf Ihre Fragen, was insbesondere bei baurechtlich unsicheren Projekten von Vorteil ist. Auf Ihre Bauvoranfrage erteilt Ihnen die Bauaufsichtsbehörde einen Vorbescheid, der die planungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens abklärt.

Eine Bauvoranfrage lässt sich grundsätzlich für die folgenden Bauvorhaben stellen:

• alle Vorhaben, die im vereinfachten Verfahren oder im Vollverfahren gemäß der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes zu prüfen wären
• genehmigungsfreie Vorhaben in Bezug auf Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen

Eine Bauvoranfrage bzw. ein Bauvorbescheid ist nicht nur wichtig für Bauherren, die auf ihrem Bauland ein Eigenheim errichten wollen. Von einem Vorbescheid der Bauaufsicht können auch Verkäufer beim Grundstücksverkauf profitieren. Der Bauvorbescheid informiert Kaufinteressenten darüber, ob ein konkretes Bauvorhaben genehmigungsfähig wäre. Um eine Bauvoranfrage zu stellen, müssen also die geplante Art und das geplante Maß der baulichen Nutzung für das Bauprojekt vorliegen. Von Bedeutung ist die Bauvoranfrage vor allem in Regionen, in denen sich der Bauherr nicht auf einen Bebauungsplan berufen kann. Liegt kein Bebauungsplan vor, bezieht sich die Behörde im Genehmigungsverfahren auf die Bebauung in der Umgebung.

2. Wie funktioniert die Bauvoranfrage und wer kann diese stellen?

Mit dem Vorbescheidsantrag stellen Sie eine Bauvoranfrage bei der örtlichen Bauaufsicht. Dem Antrag sind eine Reihe an Unterlagen beizufügen. Daher ist es erforderlich, dass Sie Ihr Bauvorhaben zunächst umfangreich planen und einen detaillierten Fragenkatalog für die Behörde erstellen. Im offiziellen Genehmigungsverfahren prüft die Behörde die eingereichten Unterlagen und beantwortet Ihre Fragen. Es empfiehlt sich, bereits vor der Antragstellung die Bauaufsicht zu kontaktieren und in Erfahrung zu bringen, welche Anforderungen an die Bauvoranfrage gestellt werden. Die Bearbeitungszeit der Behörden beträgt im Schnitt mehrere Wochen bis zu einigen Monaten. Die Landesbauordnungen schreiben vor, innerhalb welcher Frist die Behörde Ihre Anfrage zu beantworten hat.

Eine Bauvoranfrage lässt sich im Prinzip von jedem stellen. In der Regel ist es der Eigentümer des Grundstücks, der ein Bauvorhaben plant und dafür eine rechtsverbindliche Auskunft benötigt. Sie haben aber auch als Nicht-Eigentümer die Möglichkeit, einen Vorbescheidsantrag zu stellen. Voraussetzung dafür ist, dass Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Beispielsweise kann ein Kaufinteressent vor dem Kauf abklären, ob die gewünschte Bebauung des Grundstücks möglich ist. Wenn Sie selbst nicht der Grundstückseigentümer sind, benötigen Sie für die Antragstellung die Vollmacht des Eigentümers.

Sollte Ihre Bauvoranfrage abgelehnt werden, stellt Ihnen die Behörde einen Ablehnungsbescheid zu. Sie haben dann immer noch die Möglichkeit, Einspruch gegen den Bescheid zu erheben. Die erneute Prüfung Ihres Antrags kostet zusätzliche Gebühren. Für das Widerspruchsverfahren ist Bauherren in jedem Fall zu raten, einen Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren. Wenn Sie hingegen einen positiven Vorbescheid erhalten, sollten Sie die Baugenehmigung möglichst bald, spätestens aber vor Ablauf des Bescheids beantragen.

3. Welche Unterlagen und Formulare werden benötigt? Hier Checkliste zur Bauvoranfrage!

Eine Bauvoranfrage besteht aus dem Antragsformular sowie Ihrem Fragenkatalog und verschiedenen Unterlagen. Die folgende Checkliste gibt Ihnen eine Übersicht dazu, welche Dokumente und Nachweise Sie für Ihren Antrag benötigen. Gemäß den Vorgaben der Baubehörde sind die Unterlagen in mehrfacher Ausführung einzureichen.

Bauvoranfrage stellen – Checkliste

• Formular für die Bauvoranfrage (Bauvoranfrage-Muster als Vordruck bei der Bauaufsichtsbehörde anfragen)
• Detaillierter Fragenkatalog
• Kopie des Handels-/Vereinsregisterauszugs
• Handlungsvollmacht des Grundstückseigentümers
• Angabe zu Baulasten (Auszug aus dem Baulastenverzeichnis)
• Antrag auf Ausnahmen/Befreiungen (§ 31 BauGB) und/oder Abweichungen
• Liegenschaftsplan
• Auszug aus dem Grundstücksnachweis
• Bauzeichnung mit Grundriss, Schnitten und Ansichten
• Formlose Bau- und Nutzungsbeschreibung
• Berechnung des Bruttorauminhalts

4. Was kostet die Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage ist mit Kosten verbunden. Die Gebühren reichen von weniger als 100 Euro bis zu 5.000 Euro abhängig vom Umfang des Bauprojekts. Die Höhe der Kosten richtet sich außerdem danach, welcher Bearbeitungsaufwand für die Behörde anfällt. Bei einem umfangreichen Fragenkatalog und zahlreichen Unterlagen fallen die Gebühren entsprechend höher aus. Trotzdem sollten Sie Ihre Fragen so detailliert wie möglich stellen, um die Chancen einer Baugenehmigung abzuklären.

Wenn ein Architekt Sie bei der Antragstellung unterstützt, erhebt dieser zusätzlich ein Honorar. Welche Kosten Ihnen der Architekt berechnen kann, ist in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) festgelegt.

5. Wie lange ist der Bauvorbescheid gültig?

Ein Vorbescheid ist im Normalfall für eine Dauer von drei Jahren gültig. Nachdem Sie Ihren Bauvorbescheid erhalten haben, müssen Sie innerhalb von drei Jahren einen entsprechenden Bauantrag stellen. Wenn Sie diese Frist verpassen, wird der Bauvorbescheid ungültig. Sie können den Vorbescheid aber auf Antrag um jeweils ein weiteres Jahr verlängern lassen.

6. Kann man den Bauvorbescheid zurückziehen?

Eine Bauvoranfrage können Sie auch zurückziehen, wenn Sie beispielsweise Ihre Baupläne zwischenzeitlich geändert haben oder keinen Bauvorbescheid mehr benötigen. Dazu richten Sie einen formlosen Antrag an die Behörde. Die entstandenen Kosten für die bisherige Prüfung sind aber vom Antragsteller zu übernehmen.

7. Bauvoranfrage ohne Architekten stellen?

Den Vorbescheidsantrag können Sie als Bauherr selbst einreichen. Es ist nicht vorgeschrieben, dass ein Architekt Ihnen bei Ihrer Bauvoranfrage hilft. In den meisten Fällen ist es dennoch sinnvoll, sich an einen Architekten zu wenden. Der Fachmann ist vertraut mit dem Planungs- und Bauordnungsrecht in Ihrem Bundesland und kennt sich aus mit den Genehmigungsverfahren. Außerdem kann der Architekt Sie dazu beraten, ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist oder aber die direkte Bauantragstellung möglich wäre. Wenn Sie eine Bauvoranfrage ohne Architekt stellen, besteht das Risiko, dass Ihr Antrag aufgrund von Fehlern wie z. B. fehlendem Brandschutz abgelehnt wird.

8. Wo kann man ein Antragsformular zur Bauvoranfrage erhalten?

Das Bauvoranfrage-Formular erhalten Sie bei Ihrer örtlichen Bauaufsicht. Über http://www.behoerdenfinder.de erfahren Sie, welche Stelle für Sie zuständig ist. Bei den meisten Behörden lässt sich das Formular zur Beantragung eines Vorbescheids als PDF online herunterladen.

9. Was ist die Rechtsgrundlage der Bauvoranfrage?

Für die Bauvoranfrage gibt es keine bundeseinheitliche Rechtsgrundlage. Welche Vorschriften gelten, kann jedes Bundesland in seiner eigenen Bauordnung festlegen. Der Genehmigungsprozess unterliegt je nach Rechtsmeinung den Bestimmungen des § 35 VwVfG oder dem § 38 VwVfG.

Im öffentlichen Baurecht entspricht der Bauvorbescheid einer verbindlichen, zeitlich befristeten Zusage der zuständigen Bauaufsicht, die eine Entscheidung zur Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens fällt.