Grundstücksbewertung - Grundstück vor Verkauf hier bewerten
Sie möchten Ihr unbebautes Grundstück bewerten lassen? Erfahren Sie hier, warum sich die Vor-Ort-Bewertung dafür besser eignet als die Grundstücksbewertung online. Jetzt Grundstücksbewertung kostenlos vom Experten anfordern!
- Wie erfolgt eine Grundstücksbewertung?
- Grundstückswert selbst ermitteln - Checkliste kostenlos als PDF!
- Grundstücksbewertung – die Bedeutung des Erschließungsgrades
- Welche Rolle spielt der Bebauungsplan bei einer Grundstücksbewertung?
- Wen kann man mit der Bewertung des Grundstücks beauftragen?
- Sachverständiger/Gutachter: Vorraussetzung für Grundstücksbewertung
- Wie erfolgt die Grundstücksbewertung durch das Finanzamt?
- Wer kann eine Grundstücksbewertung für Gartenland durchführen?
1. Wie erfolgt eine Grundstücksbewertung?
Die Grundstücksbewertung zielt darauf ab, den Verkehrswert des Grundstücks zu ermitteln und dabei alle wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen. Einen wichtigen Anhaltspunkt für die Verkehrswertermittlung liefern die Bodenrichtwerte. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich um durchschnittliche Lagewerte, die für die jeweilige Richtwertzone gelten. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche und gelten für ein idealtypisches Grundstück in der jeweiligen Richtwertzone mit den charakteristischen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Herausgeber der Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertkarten sind die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Aus tatsächlichen Verkäufen unbebauter Grundstücke – zusammengefasst in der Kaufpreissammlung – leiten sie die Bodenrichtwerte ab.
Für die Verkehrswertermittlung lässt sich das Vergleichswertverfahren anwenden, für das die Vergleichspreise ähnlicher Grundstücke herangezogen werden. In vielen Fällen ist der Vergleich allerdings nicht möglich, da gerade in städtischen Lagen kaum noch Baugrundstücke verfügbar sind. Daher kommt häufig die Berechnung auf Basis der Bodenrichtwerte zum Einsatz.
Die vereinfachte Formel dafür lautet:
- Grundstückswert = Bodenrichtwert x Grundstücksgröße in m²
Der Bodenrichtwert entspricht häufig jedoch nicht dem tatsächlichen Quadratmeterpreis des zu bewertenden Grundstücks. Abweichungen nach oben oder unten von 10 bis 20 % sind durchaus möglich. Durch Zu- und Abschläge auf den Bodenrichtwert lassen sich die individuellen Merkmale des Bewertungsgrundstücks in die Bewertung einbeziehen.
Zu den wertbeeinflussenden Kriterien bei einem Grundstück gehören die folgenden Faktoren:
- Mikrolage (unmittelbare Nachbarschaft)
- Makrolage (großräumige Umgebung)
- Art des Grundstücks (z. B. Bauland oder landwirtschaftlich genutzte Flächen)
- Bebaubarkeit (Art und Maß der baulichen Nutzung)
- Erschließungsgrad (erschlossen, teilerschlossen oder nicht erschlossen)
- Größe des Grundstücks
- Zuschnitt des Grundstücks
- Beschaffenheit des Bodens
2. Grundstückswert ermitteln? Checkliste kostenlos als PDF
Die Bewertung unbebauter Grundstücke ist aufgrund der vielfältigen Faktoren komplex und sollte daher von einem Experten durchgeführt werden. Ein kompetenter Grundstücksmakler führt eine Vor-Ort-Grundstücksbewertung durch und beurteilt, ob Ihr Grundstück beispielsweise aufgrund seines guten Zuschnitts mehr wert ist als andere Grundstücke in der Region.
Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks vorab schon einmal selbst bestimmen möchten, können Sie anhand unserer umfangreichen Checkliste schauen, welche Faktoren für den Grundstückswert entscheidend sind!
3. Grundstücksbewertung – Bedeutung des Erschließungsgrades
Grundsätzlich unterscheidet man in drei verschiedene Erschließungszustände
Erschlossenes Grundstück:
Dieses Grundstück ist bereits an das öffentliche Straßennetz angeschlossen.Außerdem ist das Baugrundstück an die Wasser-, Abwasser- und Stromversorgung angebunden. Abhängig von den regionalen Gegebenheiten kann das Bauland zudem an Gas, Fernwärme, Telefon und DSL, Kabel oder Glasfaser angeschlossen sein.
Teilerschlossenes Grundstück:
Als teilerschlossen werden Grundstücke bezeichnet, bei denen die Erschließung noch nicht ganz abgeschlossen ist. Beispielsweise führt bereits eine Straße zum Grundstück, die Stromleitungen sowie das Wasser- und Abwassersystem fehlen aber noch. Ein teilerschlossenes Grundstück ist nicht bebaubar, bis alle Erschließungsarbeiten fertiggestellt sind.
Nicht erschlossenes Grundstück:
Erfüllt das Grundstück keine der genannten Erschließungskriterien, ist es nicht erschlossen. Die Erschließungskosten sind größtenteils vom Eigentümer zu tragen,die Kommunen und Gemeinden übernehmen nur einen kleinen Teil dieser Ausgaben.
Welchen Erschließungsgrad das Grundstück aufweist, nimmt einen wesentlichen Einfluss auf die Bebaubarkeit und damit auf den Grundstückswert. Nur wenn ein Grundstück erschlossen ist, darf es auch bebaut werden. Die voraussichtlichen Kosten für die Erschließung eines Grundstücks sind daher bei der Grundstücksbewertung zu berücksichtigen.
4. Welche Rolle spielt der Bebauungsplan?
Im Bebauungsplan kann folgendes festgelegt sein:
- die Art der baulichen Nutzung durch Baugebiete (z. B. Mischgebiete, Kerngebiete und allgemeine Wohngebiete) und
- das Maß der baulichen Nutzung anhand von Obergrenzen für die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Baumassenzahl (BMZ), die Höhe der baulichen Anlagen und die Zahl der Vollgeschosse.
Damit gibt der Bebauungsplan vor, ob sich das Grundstück beispielsweise nur mit einem Einfamilienhaus mit maximal 200 m² oder aber mit einem fünfstöckigen Bürogebäude bebauen lässt. Die Bebaubarkeit des Grundstücks ist eines der wichtigsten wertbeeinflussenden Kriterien bei der Grundstücksbewertung. Bei der Verkehrswertermittlung sind die Art und das Maß der baulichen Nutzung daher einzubeziehen.
Bei der Teilung von Grundstücken sind die Vorgaben des Bebauungsplans ebenfalls zu berücksichtigen. Wenn durch die Grundstücksteilung die bauliche Nutzung gemäß Bebauungsplan nicht mehr möglich wäre, wird die Teilungsgenehmigung sehr wahrscheinlich verwehrt. Maßgeblich ist dabei, welche Planungsabsichten die Gemeinde verfolgt.
5. Wen kann man mit der Bewertung des Grundstücks beauftragen?
Teure Gutachten vom Sachverständigen brauchen Sie in der Regel nur, wenn es um gerichtliche Auseinandersetzungen geht – beispielsweise, wenn Sie sich bei einer Erbschaft oder bei einer Scheidung vor Gericht um den Vermögensausgleich streiten.
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, empfiehlt es sich, anstelle eines Gutachtens für mehrere hundert Euro einen Grundstücksmakler zu beauftragen. Der Makler führt die Grundstücksbewertung kostenlos durch und lässt dabei weitere wichtige Faktoren wie Angebot und Nachfrage einfließen. Anders als der Gutachter kennt der Immobilienmakler den lokalen Grundstücksmarkt genau und weiß, welche Preise aktuell für ähnliches Bauland gezahlt wird. Damit ist der Makler in der Lage, zu einem marktnahen Wert für das Grundstück zu gelangen.
6. Sachverständiger / Gutachter: Vorraussetzung für Grundstücksbewertung
Die Berufsbezeichnungen „Sachverständiger“ und „Gutachter“ ohne Zusatz sind in Deutschland nicht geschützt, wobei beide Begriffe häufig synonym verwendet werden. Unterscheiden lassen sich die Sachverständigen für Immobilienbewertung in folgende Arten:
- Freie Sachverständige erstellen einfache Bewertungen, die für den Verkauf von Grundstücken ausreichen. Gerichtsfest sind diese Berichte aber nicht.
- Zertifizierte Sachverständige sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle geprüft. Zertifizierte Sachverständige verfügen über ein hohes Maß an Sachkenntnis und aktuelles Fachwissen.
- Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind nach §§ 36 und 36A (Gewerbeordnung) GewO öffentlich bestellt. Der Titel wird mit bestandener Prüfung durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) verliehen. Öffentlich bestellte Sachverständige erstellen anerkannte Wertgutachten, die sich vor Gericht verwenden lassen.
- Staatlich anerkannte Sachverständige gehören zu den öffentlich bestellten Sachverständigen. Diese Sachverständigen werden von den Landesbehörden beaufsichtigt und sind dazu befugt, behördlich anerkannte Gutachten zu erstellen.
Um als Sachverständiger für Immobilienbewertung tätig zu sein, muss man besondere Sachkunde, Objektivität, Unabhängigkeit und Vertrauenswürdigkeit vorweisen können. Qualifizierte Sachverständige verfügen in der Regel über einschlägige Berufserfahrung, leben in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen und gewährleisten bei ihrer Arbeit Unparteilichkeit und Unabhängigkeit.
Ein Gutachten vom Sachverständigen für Immobilienbewertung ist kostspielig und meist nur sinnvoll für offizielle Gerichtsverfahren. Ein Grundstücksmakler erstellt die Grundstücksbewertung kostenlos und kann den Wert aufgrund seiner Marktkenntnis realistisch einschätzen.
7. Wie erfolgt die Grundstücksbewertung durch das Finanzamt?
Für die Erhebung der Erbschafts- und Schenkungssteuer ermittelt das Finanzamt den gemeinen Wert des Grundstücks. Gemäß § 179 Bewertungsgesetz (BewG) bestimmt sich der Wert unbebauter Grundstücke nach der Fläche und den Bodenrichtwerten. Bei dem standardisierten Bewertungsverfahren erfolgt aber keine Besichtigung des Grundstücks, weshalb grundstücksspezifische Eigenschaften nicht in die Bewertung einfließen. Aus diesem Grund weicht der gemeine Wert häufig vom Verkehrswert des Grundstücks ab.
Auch für die Berechnung des Einheitswertes für die Grundsteuer erfolgt die Bewertung auf der Grundlage der Bodenrichtwerte.
Wurde der Grundstückswert vom Finanzamt für die Besteuerung zu hoch angesetzt? In diesem Fall empfiehlt es sich, ein Vollgutachten von einem staatlich anerkannten Sachverständigen erstellen zu lassen.
8. Wer kann eine Grundstücksbewertung für Gartenland durchführen?
Bei Gartenland – auch als Hinterland bezeichnet – handelt es sich in der Regel um private Grünflächen von größeren Einfamilienhaus- und Zweifamilienhausgrundstücken sowie Doppel- und Reihenhausgrundstücken. Dieser Grundstücksteil im hinteren Bereich des Gartens ist nicht bebaubar und muss daher bei der Grundstücksbewertung durch einen geringeren Wertanteil im Vergleich zum Vorderland berücksichtigt werden. In Abschnitt 8 Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens (BewRGr) ist festgelegt, dass Vorderland und Hinterland getrennt zu bewerten sind. Ein erfahrener Grundstücksmakler kennt sich aus mit der Bewertung von Grundstücken verschiedenster Art und unterstützt Sie bei der Preisfindung.