Grundstück verkaufen – die wichtigsten Tipps
Der Grundstücksverkauf ist ein komplexer und aufwändiger Prozess. Wir haben Ihnen von Grundstücksbewertung über Verkaufsabwicklung bis Besteuerung eine Zusammenfassung der wichtigsten Kriterien erstellt, um mit der Unterstützung eines Fachmanns erfolgreich Ihr Grundstück zu verkaufen.
Inhalt dieser Seite:
- Bauträger oder Privatperson – die Kaufinteressenten
- Wie aussagekräftig sind Bodenrichtwerte?
- Wie wirkt sich die Bebaubarkeit auf den Verkaufspreis aus?
- Mit welcher Vermarktungsstrategie können Sie Ihr Grundstück verkaufen?
- Wann fallen beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer & Umsatzsteuer an?
- Grundstück verkaufen mit Notar – wer zahlt und worauf ist zu achten?
- Grundstück verkaufen trotz Grundschuld
- Grundstück verkaufen mit Makler – wann wird Provision fällig?
1. Bauträger oder Privatperson – die Kaufinteressenten
Der erste Schritt im Verkaufsprozess ist die Bestimmung der Zielgruppe. Dabei sind Grundstücksgröße und Bebauungsplan ausschlaggebend:
- Eine Bebauung mit nur ein oder zwei Einheiten ist besonders für Privatpersonen interessant, die den Bau eines Eigenheims planen. Besprechen Sie mit dem Grundstücksmakler Ihres Vertrauens, ob mit einer Realteilung ein höherer Verkaufserlös erzielt werden kann.
- Möchten Sie mehr Fläche verkaufen oder ein Grundstück, auf dem Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien errichtet werden können, so sind Ihre potenziellen Kaufinteressenten vor allem Bauträger und Projektentwickler. Diese realisieren größere Bauvorhaben, die im Nachgang vermarktet werden.
- Sonderfälle sind Grundstücke, die nicht bebaut werden dürfen. Haben Sie ein Wiesen- oder Waldgrundstück oder eine Landwirtschaftsfläche zu verkaufen, sollten Sie einen regionalen Makler finden, der Angebot und Nachfrage am Markt kennt.
Je mehr Wohn- oder Gewerbefläche auf dem Grundstück erbaut werden kann, desto höher ist der Verkaufspreis.
2. Wie aussagekräftig sind Bodenrichtwerte?
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert aus den Verkauf vergleichbarer Grundstücke der Vergangenheit. Er bezieht sich auf den Preis für einen Quadratmeter unbebauten Bodens und wird regelmäßig aktualisiert. Dieser Richtwert ist allenfalls als Annäherung an einen zu erwartenden Verkaufspreis zu sehen. Der tatsächlich erzielte Erlös kann vom Bodenrichtwert um bis zu 20 % abweichen. Zu- und Abschläge ergeben sich aus den individuellen Eigenschaften des jeweiligen Grundstücks. Solche Anpassungen sind besonders dann notwendig, wenn zu wenige Verkaufspreise von vergleichbaren Grundstücken vorliegen.
Den Bodenrichtwert können Sie beim Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde erfragen oder online anrufen. Eine Tabelle mit allen Adressen für jedes Bundesland finden Sie hier. Ein Immobilienmakler mit regionaler Marktkenntnis hilft Ihnen bei der Bestimmung des bestmöglichen Preises, zu dem Sie Ihr Grundstück verkaufen können.
3. Wie wirkt sich die Bebaubarkeit auf den Verkaufspreis aus?
Auch hier gilt: Je mehr Wohnfläche realisierbar ist, desto höher liegt der zu erwartende Verkaufspreis. Für die Bebaubarkeit ist die Art Ihres Grundstücks von Bedeutung.
Übersicht: Arten von Baugrundstücken
| Art | Erläuterung |
| Bauerwartungsland | Darf erst in absehbarer Zeit bebaut werden, das Baurecht erfolgt durch den Eintrag im Bebauungsplan. |
| Rohbauland | Im Bebauungsplan bereits als Bauland ausgewiesen, aber noch nicht erschlossen. Eine Bebauung kann erst erfolgen, wenn Strom-, Wasser- und Abwasseranschluss vorliegen. |
| Bauland | Ist in einem qualifizierten Bebauungsplan als solches ausgewiesen oder erreicht diesen Status automatisch durch die Lage des Baugrundstücks in einem bereits bebauten Gebiet (Baulücke). |
Auskunft über den Umfang der maximal zu errichtenden Wohnfläche gibt der Bebauungsplan, in dem festgesetzt ist, in welcher Weise Grundstücke bebaut werden dürfen. Bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, können Sie den Bebauungsplan einsehen.
Checkliste: Wie groß darf ein Gebäude laut Bebauungsplan sein?
- Geschossfläche (GF): Summe der Flächen aller Vollgeschosse, wird nach deren Außenmaßen ermittelt.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Die GFZ gibt an, wie viele Quadratmeter Geschossfläche bezogen auf die Grundstücksfläche erlaubt sind. Die Angabe ist relativ, da sie keine Auskunft über die zulässige Zahl der Geschosse gibt.
- Baumassenzahl (BMZ): Verhältnis der zulässigen Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Berechnung erfolgt nach den Außenmaßen und umfasst alle auf dem Grundstück vorhandenen oder geplanten Gebäude.
- Grundfläche (GR): Anteil des Grundstücks, der bebaut werden darf.
- Grundflächenzahl (GRZ): Verhältnis der überbaubaren Grundfläche (beinhaltet im Gegensatz zur „bebauten Fläche“ auch Dachüberstände) zur vorhandenen Grundstücksfläche.
Haben Sie ein Grundstück ohne qualifizierten Bebauungsplan zu verkaufen, kann sich dies negativ auf den Verkaufspreis auswirken. Hier besteht die Möglichkeit, vor dem Verkaufsstart eine Bauvoranfrage zu stellen, die eine rechtsverbindliche Auskunft zur Bebaubarkeit gibt.
4. Mit welcher Vermarktungsstrategie können Sie Ihr Grundstück verkaufen?
Nur mit der optimalen Vermarktung Ihres Grundstücks und einer geeigneten Verkaufsstrategie sprechen Sie potenzielle Kaufinteressenten an. Ein erfahrener Grundstücksmakler entwickelt ein zielführendes Konzept, mit dem Sie erfolgreich Ihr Grundstück verkaufen.
5. Wann fallen beim Grundstücksverkauf Umsatzsteuer und Spekulationssteuer an?
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, fallen ggf. Steuern an – etwa die Spekulationssteuer auf Wertgewinne oder in manchen Fällen Umsatzsteuer. Das sollte sie in ihre Überlegungen mit einzubeziehen. Die Rechtslage sowie die Berechnung der zu erwartenden Besteuerung sind sehr komplex, sodass Sie Ihre individuellen Rahmenbedingungen mit dem Steuerberater sorgfältig prüfen sollten.
Spekulationssteuer beim privaten Verkauf eines Grundstücks
Der Grundstücksverkauf zählt im Steuerrecht zu den privaten Veräußerungsgeschäften nach § 22 und 23 EStG. Wenn Sie das Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufen, müssen Sie die Wertgewinne mit Ihrem Einkommen versteuern.
Auf bebaute Grundstücke lassen sich aber die Ausnahmeregeln hinsichtlich der Selbstnutzung anwenden. Wenn Sie das Haus auf Ihrem Grundstück
- im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung selbst ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt haben, oder
- im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst zu Wohnzwecken genutzt haben,
fällt beim Grundstücksverkauf keine Spekulationssteuer an.
Für unbebaute Grundstücke gilt dieser Selbstnutzer-Vorteil bei der Versteuerung logischerweise nicht, da das Grundstück ohne Haus nicht bewohnbar ist. In diesem Fall sind Veräußerungsgewinne nur steuerbefreit, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren verstrichen ist.
Auch wenn Sie Ihr Grundstück im Rahmen einer Gütertrennung oder als Erbe erworben haben, müssen Sie beim Grundstücksverkauf Spekulationssteuer bezahlen, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren liegen. Bei einer Erbschaft ist aber der Tag für die Berechnung der Spekulationsfrist maßgeblich, an dem der Erblasser das Grundstück gekauft hat.
Umsatzsteuer beim Verkauf einer Betriebsfläche durch einen Unternehmer
Die Umsätze beim Grundstücksverkauf fallen grundsätzlich unter das Grunderwerbsteuergesetz. Daher ist gemäß § 4 Nr. 9a Umsatzsteuergesetz (UStG) der Grundstücksverkauf von der Umsatzsteuer befreit. Für den Verkäufer kann es trotzdem sinnvoll sein, sich für die Umsatzsteueroption zu entscheiden und nach § 9 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Dadurch hat der Verkäufer die Möglichkeit, die auf Eigenleistungen entfallende Umsatzsteuer als Vorsteuer abzuziehen. Der Vorsteuerabzug kann sich lohnen, wenn er beispielsweise Investitionen in Form größerer Reparaturarbeiten an der Immobilie vornimmt. Die darauf gezahlte Umsatzsteuer kann sich der Verkäufer bei Umsatzsteueroption vom Finanzamt als Vorsteuer erstatten lassen.
Gemäß § 9 UStG muss der Verkäufer die Umsatzsteueroption in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen lassen. In diesem Fall wird der Käufer zum Steuerschuldner und muss die Umsatzsteuer direkt an das Finanzamt zahlen. Der Verkäufer ist nicht dazu berechtigt, die Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen und zu vereinnahmen.
6. Grundstück verkaufen mit Notar – wer zahlt und worauf ist zu achten?
Ein Grundstückskaufvertrag ist ein für alle Beteiligten außergewöhnliches Rechtsgeschäft, das häufig mit hohen finanziellen Einsätzen verbunden ist. Grundsätzlich können Sie den Kaufvertrag selbst anfertigen, die Erstellung durch einen Notar oder Rechtsanwalt ist jedoch ratsam, um ihn rechtssicher zu formulieren. Daher ist eine notarielle Beurkundung zur Absicherung beider Parteien vorgeschrieben. Die wichtigsten Fragen rund um das Thema Grundstück verkaufen mit Vertrag und Notar haben wir für Sie zusammengestellt.
| Frage | Antwort |
| Wer bestellt den Notar? | Der Notar wird in der Regel vom Käufer ausgewählt. |
| Wer zahlt die Notarkosten? | Wer bestimmt, zahlt – die Notarkosten hat der Käufer zu tragen. Allerdings haften Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner für die Notarkosten. |
| Wie hoch sind die Notarkosten? | Die Notarkosten richten sich nach Grundstückswert bzw. dem Protokollierungsbetrag. Sie bewegen sich im Bereich von 1,5 – 1,6 % brutto vom Kaufpreis. |
| Was gehört in den Kaufvertrag? |
|
| Was ist für Sie als Verkäufer zu beachten? |
Zur Absicherung des Verkäufers ist es wichtig, dass er das Eigentum an seinem Grundstück nicht verliert, solange er den Kaufpreis noch nicht erhalten hat. Dazu haben Sie zwei Möglichkeiten:
|
Ein Immobilien- oder Grundstücksmakler kann Ihnen als Experte bei der Vertragserstellung behilflich sein.
7. Grundstück verkaufen trotz Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Kreditgeber wie Banken verlangen in der Regel als Sicherheit die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, um eventuelle Zahlungsausfälle des Kreditnehmers abzusichern. Die Grundschuld wird im Grundbuch eingetragen und dient meist der Sicherung des Kredits für die Immobilienfinanzierung. Die Grundschuld ist unabhängig von der Forderung, sodass Sie nach Tilgung der Belastung mit einem neuen Kredit belegt werden kann.
Übersicht: welche Möglichkeiten gibt es beim Grundstücksverkauf trotz Grundschuld?
| Option | Erläuterung |
| Löschung der Grundschuld | Sie können die Grundschuld vor dem Grundstücksverkauf mit einer Löschungsbewilligung im Grundbuch entfernen lassen, sodass der Käufer das Objekt lastenfrei übernimmt. Dabei fallen Kosten für Notar- und Grundbuchamt-Gebühren an. Kosten für den Käufer fallen erst dann an, wenn er eine neue Grundschuld eintragen lassen möchte. |
| Grundschuld wird auf den neuen Eigentümer übertragen | Hier entfallen die Kosten für Löschung und Eintragung und es entsteht lediglich eine Gebühr für die Grundschuldabtretung. Wichtig ist eine Bestätigung über die Tilgung der Grundschuld. Ist diese noch offen, kann ein Treuhandkonto des Notars helfen. |
Sparen Sie sich doppelte Arbeiten seitens des Grundbuchamtes, indem Sie eine Löschung der Grundschuld zusammen mit dem Eigentumsübergang beantragen. So können auch weitere Gebühren bei der Grundschuldabtretung vermieden werden.
8. Grundstück verkaufen mit Makler – wann wird Provision fällig?
Während die Bundesregierung zum 1. Juni 2015 bei Immobilienvermietungen das Bestellerprinzip eingeführt hat und seitdem der Besteller des Maklers die Maklerprovision zahlt, ist dies für Verkäufe nicht einheitlich geregelt. Es hat sich jedoch eine marktübliche Regelung in den Bundesländern etabliert, die jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben sind: In den Bundesländern Berlin, Brandenburg, Bremen, Hessen und Hamburg entfällt die Maklerprovision in der Regel nur auf den Käufer. In den übrigen Bundesländern wird sie meist zwischen Verkäufer und Käufer geteilt (Stand 2018).
Checkliste: Maklerprovision beim Grundstücksverkauf
- Laut § 652 BGB hat der Immobilienmakler Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn ein wirksamer Maklervertrag abgeschlossen wurde, eine Maklertätigkeit erbracht wurde, ein Kaufvertrag abgeschossen wurde, die Maklertätigkeit Ursache für den Vertragsabschluss war und der Kaufvertrag nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam wurde.
- Beim Grundstücksverkauf können Verkäufer und Makler frei darüber verhandeln, ob Verkäufer oder Käufer die Maklerprovision zahlen.
- Die Provisionshöhe beim Verkauf ist frei vereinbar. Obwohl sie keinen gesetzlichen Vorgaben unterliegt, bestehen in der Praxis in den einzelnen Regionen marktübliche Regelungen.
- Als Verkäufer haben Sie eine gute Verhandlungsbasis, wenn Ihr Grundstück leicht und zu einem guten Preis veräußert werden kann.
- Fällig wird die Maklerprovision mit Abschluss des Kaufvertrags, oft mit einem Zahlungsziel von 7 bis 14 Tagen nach Vertragsunterschrift. Eine Sonderregelung für Verkäufer kann sein, dass der Betrag erst mit Fälligkeit des Kaufpreises zu zahlen ist.
Der Zahlungsanspruch des Maklers gilt über das Bestehen des Maklervertrags hinaus, sofern der Makler die Vermittlung nachweisen kann. Darum sollten Sie sich nach Abschluss der Maklertätigkeit eine Liste aller Interessenten aushändigen lassen, um Streitigkeiten vorzubeugen, falls das Objekt noch nicht verkauft wurde.