Immobilie verkaufen – die 12 wichtigsten Fragen

Beim Verkauf Ihrer Immobilie gibt es viele Faktoren zu bedenken, die sich auch über den Verkaufsabschluss hinaus wirtschaftlich auswirken können. Im Idealfall steht Ihnen ein kompetenter Makler mit umfangreichem Fachwissen zu Seite. Einen passenden Immobilienmakler für Ihr Objekt können Sie sich hier empfehlen lassen. Dennoch sollten Sie im Vorfeld einige wichtige Punkte klären. Auf den folgenden Seiten finden Sie die 12 wichtigsten Fragen und viele Tipps, die Sie Schritt für Schritt durch das Thema „Immobilie verkaufen“ leiten.

1. Welche Art von Immobilie möchten Sie verkaufen?

2. Checkliste Wohnungsverkauf als PDF - Was ist bei Immobilienverkauf zu beachten?

Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren und die ersten Besichtigungen durchführen, gilt es einige wichtige Punkte zu klären. Überlegen Sie sich, ob Sie nach dem Verkauf gleich eine Anschlussimmobilie kaufen oder sich eine Mietwohnung suchen möchten. Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig auflösen, müssen Sie gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Ausgangspunkt einer erfolgreichen Verkaufsstrategie ist die Immobilienbewertung. Damit Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen oder aber zu teuer anbieten und dadurch Kaufinteressenten verschrecken, sollten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen. Auch alle Verkaufsunterlagen sollten Sie vor dem Verkaufsstart zusammengetragen haben.

Vor dem Verkauf sind folgende wichtige Frage zu klären:

• Habe ich bereits ein neues Objekt in Aussicht?
• Fällt bei Ablösung der Immobilienfinanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
• Sollte ich vor dem Verkauf noch Reparatur- und Renovierungsarbeiten vornehmen?
• Welche Verkaufsunterlagen brauche ich?
• Habe ich eine Aufstellung dazu, welche Instandhaltungen und Modernisierungen vorgenommen wurden?
• Möchte ich die Immobilie mit Inventar und Möbeln verkaufen?
• Muss ich ein Vorkaufsrecht beachten?
• Brauche ich einen Energieausweis für den Immobilienverkauf?
• Welchen Wert hat meine Immobilie und welcher Verkaufspreis ist realistisch?

3. Checkliste Hausverkauf als PDF - Wann sollten Sie verkaufen?

Häufig sind persönliche Ereignisse wie Scheidung oder ein Wohnortwechsel ausschlaggebend für den besten Verkaufszeitpunkt. Soll die Immobilie erst in den nächsten 1 – 3 Jahren verkauft werden, hängt der optimale Zeitpunkt auch von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab.

• Prüfen Sie die Prognosen für Ihren Wohnort: Wie sind die Preistendenzen? Zieht die Nachfrage gerade an oder schwächt sie ab?
• Beobachten Sie die Entwicklung der Bauzinsen – bleiben diese auf dem aktuellen Tiefstand oder zeichnet sich ein Anstieg ab?
• Holen Sie eine fachmännische Meinung ein. Ein professioneller Immobilienmakler kennt die Marktsituation und berät Sie, wann Sie mit dem Verkauf starten sollten.
• In manchen Fällen ist es lukrativer, eine Immobilie zu vermieten. Auch dazu kann Sie der Immobilienmakler beraten. Er hilft Ihnen, wichtige Dokumente vorzubereiten, und sucht nach geeigneten Kandidaten.

4. Welche Unterlagen benötigen Sie zum Verkauf?

Je besser Sie den Immobilienverkauf vorbereiten, desto reibungsloser verläuft eine erfolgreiche Geschäftsabwicklung. Vollständige Unterlagen festigen das Vertrauen zwischen Verkäufer und Käufer. Einige Dokumente sind gesetzlich vorgeschrieben. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind außerdem einige Besonderheiten zu beachten.

5. Welchen Wert hat Ihre Immobilie und welcher Verkaufspreis ist angemessen?

Entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf ist ein an das regionale Preisniveau angepasster Verkaufspreis. Mit einem Angebotspreis, der etwa 5 bis 8 % über dem erwarteten Verkaufspreis liegt, räumen Sie sich ausreichend Verhandlungsspielraum ein. Zu hoch sollte der Preis für den Immobilienverkauf aber nicht angesetzt sein, damit Sie potenzielle Kaufinteressenten nicht abschrecken. Einen Richtwert können Sie über eine kostenlose Immobilienbewertung erhalten, die in der Regel ein Immobilienmakler vornimmt: In die Bewertung fließen Daten wie Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand sowie Lage ein. Bei der Wertermittlung kommen vorrangig

• das Vergleichswertverfahren auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Objekte,
• das Ertragswertverfahren auf Basis der Mieteinnahmen,
• das Sachwertverfahren auf Basis der Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung.

zum Einsatz. Weitere Informationen zu durchschnittlichen, aktuellen Abschlusspreisen für Grundstücke liefern die Bodenrichtwerte, die auf den Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse beruhen. Der Bodenrichtwert für die Grundstücksbewertung entspricht aber nicht automatisch dem tatsächlich beim Verkauf erzielbaren Quadratmeterpreis für das jeweilige Grundstück, sondern liefert einen ersten Anhaltspunkt. Welcher Preis realistisch ist, hängt von vielen Faktoren wie der Lage und der Bebaubarkeit ab.

Eine objektive und detaillierte Bewertung Ihrer Immobilie erhalten Sie auch durch die Begehung des Objekts durch einen unabhängigen Gutachter. Dieser stellt den Verkehrswert anhand von Ausstattung der Immobilie, Garten, Balkon und Zuschnitt sowie regionaler Gegebenheiten wie Lage oder Infrastruktur fest, und fasst seine Ergebnisse in einem kostenpflichtigen, schriftlichen Bericht zusammen. Für einen Verkauf ist jedoch meist eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend.

6. Wie bewerben Sie Ihre Immobilie?

In der Angebotsphase müssen Sie die zu veräußernde Immobilie einem möglichst breiten Markt von potenziellen Käufern zugänglich machen. Dabei ist die Unterstützung eines örtlichen Immobilienmaklers nahezu unerlässlich. Dieser stellt die Immobilie in einem professionellen Exposé von der besten Seite dar und inseriert und bietet sie mit einem großen Netzwerk an den richtigen Stellen an.

7. Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Der Kaufvertrag berücksichtigt die Interessen beider Parteien und enthält alle wichtigen Vereinbarungen, die beim Immobilienverkauf juristischen Bestand haben sollen. Verkäufer sollten darauf achten, dass der neue Eigentümer die Immobilie „gekauft wie gesehen“ übernimmt. Ein Haftungsausschluss für Mängel ist sinnvoll, dieser gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Solche versteckten Mängel führen regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten, wenn der Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht offenlegt.

8. Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

9. Immobilie verkaufen oder vermieten?

Die Vermietung einer Immobilie lohnt sich nur in bestimmten Fällen. Einfamilienhäuser beispielsweise sind als Kapitalanlage weitestgehend ungeeignet. Ausgaben für Instandhaltungen und Sanierungen lassen sich schwerer auf den Mieter umlegen und werden meist nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt. Wenn Sie das Haus verkaufen, können Sie den Erlös hingegen neu investieren.

Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie ebenfalls abwägen, ob sich die Vermietung tatsächlich finanziell lohnt. Die Mieteinnahmen sollten die nicht umlegbaren Betriebskosten und die Verwaltungskosten decken. Außerdem sollte die Mietwohnung eine gute Rendite abwerfen. Entscheiden Sie sich dafür, die Wohnung zu verkaufen, führt dies in nicht vermietetem Zustand zu einem höheren Verkaufspreis. Vermietete Eigentumswohnungen sind dagegen meist nur für Kapitalanleger interessant.

10. Geerbte Immobilie verkaufen

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, müssen sich die Erben darüber einig sein, was mit dem Objekt passieren soll. Häufig kommt die Selbstnutzung für keinen der Erben infrage und auch die Vermietung ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht lohnenswert. Für eine Erbengemeinschaft kann es daher sinnvoll sein, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös unter den Erben aufzuteilen. Dafür ist wichtig zu wissen, welche Steuern anfallen. Wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufen, unterliegt der Wertgewinn der Spekulationssteuer. Maßgeblich für die Berechnung der Zehnjahresfrist ist aber der Tag, an dem der Verstorbene die Immobilie einst gekauft hat.

11. Immobilienverkauf auf Rentenbasis

Als Alternative zur Einmalzahlung kann der Hausverkauf auf Rentenbasis gewählt werden. Dabei wird nur ein Teil des Kaufpreises gezahlt und der verbleibende Betrag in Form einer wiederkehrenden Zahlung, entweder bis zum Lebensende (Leibrente) oder für einen definierten Zeitraum (Zeitrente).

In vielen Fällen wird der Verkauf auf Rentenbasis mit der Vereinbarung ergänzt, dass die Verkäufer lebenslang oder befristet in der Immobilie wohnen bleiben. Der Verkaufspreis bzw. die Rentenzahlung reduziert sich dann um den Wert des Wohnrechts.

Haben Sie keine Erben oder nur eine geringe Rente in Aussicht, kann eine Umkehrhypothek eine mögliche Alternative darstellen. Bei dieser speziellen Kreditform wird die Immobilie als Sicherheit eingesetzt. Der Kreditnehmer bleibt in der Immobilie wohnen und das Darlehen wird in Raten ausgezahlt. Nachteilig ist bei der Immobilienrente mit Umkehrhypothek jedoch, dass die Auszahlungsbeträge aufgrund der Risikoabschläge häufig ernüchternd ausfallen. Außerdem sind oftmals hohe Gebühren für den Gutachter sowie für den Notar und die Eintragung der Grundschuld zu zahlen. Sie sind weiterhin dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Dafür können größere Investitionskosten anfallen.

12. Immobilie verkaufen: Tipps für den erfolgreichen Verkauf

1. Eine professionelle Immobilienbewertung ermöglicht eine realistische Preisfindung – uns ist auch Voraussetzung, um die Immobilie zügig und erfolgreich zu verkaufen. Wenn Sie einen Makler beauftragen, ist die Wertermittlung kostenlos.
2. Der Verkauf einer Immobilie ist zeitaufwendig und es lauern viele rechtliche Fallstricke. Ein kompetenter Immobilienmakler unterstützt Sie von der Erstellung des Exposés bis zum Vertragsabschluss. Der Verkaufsprofi weiß, worauf es bei der Vermarktung ankommt und bewahrt Sie vor eventuell teuren Fehlern beim Immobilienverkauf.
3. Stellen Sie frühzeitig alle Verkaufsunterlagen zusammen und erkundigen Sie sich, welchen Energieausweis Sie benötigen.
4. Präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht, informieren Sie aber den Kaufinteressenten trotzdem über alle Ihnen bekannten Mängel.
5. Damit der Verkauf im letzten Moment nicht platzt, sollten Sie vor dem Notartermin die Liquidität des Käufers überprüfen. Lassen Sie sich dazu eine Finanzierungsbestätigung der Bank aushändigen. Die Bonitätsprüfung gehört bei einem Immobilienmakler übrigens mit zum Service.