Immobilie verkaufen – die 12 wichtigsten Fragen
Beim Verkauf Ihrer Immobilie gibt es viele Faktoren zu bedenken, die sich auch über den Verkaufsabschluss hinaus wirtschaftlich auswirken können. Im Idealfall steht Ihnen ein kompetenter Makler mit umfangreichem Fachwissen zu Seite. Einen passenden Immobilienmakler für Ihr Objekt können Sie sich hier empfehlen lassen. Dennoch sollten Sie im Vorfeld einige wichtige Punkte klären. Auf den folgenden Seiten finden Sie die 12 wichtigsten Fragen und viele Tipps, die Sie Schritt für Schritt durch das Thema „Immobilie verkaufen“ leiten.
Inhalt dieser Seite:
- Welche Art von Immobilie möchten Sie verkaufen?
- Checkliste Wohnungsverkauf als PDF - Was ist bei Immobilienverkauf zu beachten?
- Checkliste Hausverkauf als PDF - Wann sollten Sie verkaufen?
- Welche Unterlagen benötigen Sie zum Verkauf?
- Welchen Wert hat Ihre Immobilie?
- Wie bewerben Sie Ihre Immobilie?
- Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?
- Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?
- Immobilie verkaufen oder vermieten?
- Geerbte Immobilie verkaufen
- Immobilienverkauf aus Rentenbasis
- Immobilie verkaufen: Tipps für den erfolgreichen Verkauf
1. Welche Art von Immobilie möchten Sie verkaufen?
Je nach Art der zu verkaufenden Immobilie spielen unterschiedliche Details eine Rolle. Eine Übersicht der wichtigsten Objekte finden Sie hier:
Objekt | Besonderheit |
Haus verkaufen | Wie sind die Eigentumsverhältnisse? Sind Ehepartner auszuzahlen, gibt es eine Erbengemeinschaft oder besteht ein lebenslanges Wohnrecht eines Bewohners? |
Wohnung verkaufen | Ist die Wohnung vermietet? Gibt es Sonderkündigungsrechte? Wenden Sie sich an Selbstnutzer oder Kapitalanleger? |
Grundstück verkaufen | Wie sind Bodenrichtwert und Bebaubarkeit? Möchten Sie an Privatpersonen oder Bauträger verkaufen? |
Mehrfamilienhaus verkaufen | Wie hoch sind die Mieteinnahmen? Gibt es Schäden in den Wohnungen oder am Haus? Können die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden? |
Gewerbeimmobilie verkaufen | Erfolgt der Verkauf frei oder vermietet? Wie nachhaltig sind die Mieteinnahmen? Wie ist der Zustand der Immobilie? |
2. Checkliste Wohnungsverkauf als PDF - Was ist bei Immobilienverkauf zu beachten?
Bevor Sie Ihre Immobilie inserieren und die ersten Besichtigungen durchführen, gilt es einige wichtige Punkte zu klären. Überlegen Sie sich, ob Sie nach dem Verkauf gleich eine Anschlussimmobilie kaufen oder sich eine Mietwohnung suchen möchten. Wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig auflösen, müssen Sie gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Ausgangspunkt einer erfolgreichen Verkaufsstrategie ist die Immobilienbewertung. Damit Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert verkaufen oder aber zu teuer anbieten und dadurch Kaufinteressenten verschrecken, sollten Sie den Marktwert Ihrer Immobilie kennen. Auch alle Verkaufsunterlagen sollten Sie vor dem Verkaufsstart zusammengetragen haben.
Vor dem Verkauf sind folgende wichtige Frage zu klären:
- Habe ich bereits ein neues Objekt in Aussicht?
- Fällt bei Ablösung der Immobilienfinanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Sollte ich vor dem Verkauf noch Reparatur- und Renovierungsarbeiten vornehmen?
- Welche Verkaufsunterlagen brauche ich?
- Habe ich eine Aufstellung dazu, welche Instandhaltungen und Modernisierungen vorgenommen wurden?
- Möchte ich die Immobilie mit Inventar und Möbeln verkaufen?
- Muss ich ein Vorkaufsrecht beachten?
- Brauche ich einen Energieausweis für den Immobilienverkauf?
- Welchen Wert hat meine Immobilie und welcher Verkaufspreis ist realistisch?
3. Checkliste Hausverkauf als PDF - Wann sollten Sie verkaufen?
Häufig sind persönliche Ereignisse wie Scheidung oder ein Wohnortwechsel ausschlaggebend für den besten Verkaufszeitpunkt. Soll die Immobilie erst in den nächsten 1 – 3 Jahren verkauft werden, hängt der optimale Zeitpunkt auch von der Entwicklung des Immobilienmarktes ab.
- Prüfen Sie die Prognosen für Ihren Wohnort: Wie sind die Preistendenzen? Zieht die Nachfrage gerade an oder schwächt sie ab?
- Beobachten Sie die Entwicklung der Bauzinsen – bleiben diese auf dem aktuellen Tiefstand oder zeichnet sich ein Anstieg ab?
- Holen Sie eine fachmännische Meinung ein. Ein professioneller Immobilienmakler kennt die Marktsituation und berät Sie, wann Sie mit dem Verkauf starten sollten.
- In manchen Fällen ist es lukrativer, eine Immobilie zu vermieten. Auch dazu kann Sie der Immobilienmakler beraten. Er hilft Ihnen, wichtige Dokumente vorzubereiten, und sucht nach geeigneten Kandidaten.
Die Saison ist für den Immobilienverkauf nur von untergeordneter Bedeutung. Potenzielle Käufer zeigen ganzjährig Interesse. Auch Ferienzeiten können ein günstiger Verkaufszeitpunkt sein, eine Ausnahme bilden allerdings die Weihnachfeiertage, in dieser Zeit herrscht Flaute bei der Nachfrage.
4. Welche Unterlagen benötigen Sie zum Verkauf?
Je besser Sie den Immobilienverkauf vorbereiten, desto reibungsloser verläuft eine erfolgreiche Geschäftsabwicklung. Vollständige Unterlagen festigen das Vertrauen zwischen Verkäufer und Käufer. Einige Dokumente sind gesetzlich vorgeschrieben. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind außerdem einige Besonderheiten zu beachten.
Dokument | Inhalt | |
1 | Flurkarte | Amtlicher Nachweis zur offiziellen Existenz und Lage eines Grundstückes und maßstäbliche Darstellung des Grundes und Bodens. Die Inhalte der Flurkarte werden im Immobilienkaufvertrag beurkundet. |
2 | Grundbuchauszug | Dokumentiert Eigentumsverhältnisse, Grundpfandrechte und Nießbrauchrechte. Den aktuellen Grundbuchauszug benötigt der Käufer zur Aufstellung der Immobilienfinanzierung. Auch Grundschulden, Hypotheken oder Vorkaufsrechte sind dort eingetragen. |
3 | Grundrisse | Zeichnerische zweidimensionale Darstellung der räumlichen Gegebenheiten. Der Grundriss ist wichtiger Bestandteil des Exposés, zeigt die Größe der Räume, Raumaufteilung und Veränderungsmöglichkeiten. |
4 | Energieausweis | Gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) muss jeder Immobilienbesitzer potenziellen Käufern einen gültigen Energiepass vorlegen, mit dem die Immobilie energetisch bewertet wird. Dabei wird zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis unterschieden. |
5 | Gebäudeversicherung | Die Gebäudeversicherung ist zwar keine Pflicht, sichert den Immobilienbesitzer aber gegen finanzielle Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm und Hagel ab und umfasst ggf. auch zusätzliche Elementarschäden. Beim Verkauf geht die Versicherung in der Regel auf den Käufer über. |
6 | Aufstellung der Instandhaltungskosten | Übersicht über die Kosten für Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung; Auskunft über die zu erwartenden Ausgaben und den Zustand der Immobilie. |
7 | Kubaturberechnungen | Berechnung des Rauminhalts der Immobilie. |
8 | Baubeschreibungen | Insbesondere sinnvoll, wenn Umbauarbeiten an der Immobilie vorgenommen wurden. |
9 | Baupläne im Maßstab 1:100 und Werkpläne im Maßstab 1:50 | Grundrisse aller Etagen sowie Schnitte und Ansichtszeichnungen. |
10 | Architekten-Berechnungen | Berechnung der Wohn- und Nutzfläche sowie der einzelnen Zimmer. |
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung benötigen Sie folgende zusätzliche Verkaufsunterlagen:
Dokument | Inhalt | |
11 | Teilungserklärung | Erklärung des Grundstückeigentümers über die Aufteilung des Grundstücks in mit Sondereigentum an einzelne (Wohn-)Einheiten gebundene Miteigentumsanteile. Sie ist beim Verkauf von Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern von Bedeutung. |
12 | Protokolle von Eigentümerversammlungen | Wichtige Informationen und Beschlüsse zu Instandhaltungsmaßnahmen, finanziellen Rücklagen, Rechtsstreitigkeiten etc. |
13 | Jahreswirtschaftspläne | Aufstellung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben |
14 | Wohngeldabrechnungen | Enthält alle Kosten, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (aufgeschlüsselt nach Eigentumsanteilen) zu tragen sind |
15 | Rechnungsbelege über Sanierungen und Modernisierungen | Aufstellung aller Investitionskosten für Instandhaltungen und Modernisierungsmaßnahmen |
5. Welchen Wert hat Ihre Immobilie und welcher Verkaufspreis ist angemessen?
Entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf ist ein an das regionale Preisniveau angepasster Verkaufspreis. Mit einem Angebotspreis, der etwa 5 bis 8 % über dem erwarteten Verkaufspreis liegt, räumen Sie sich ausreichend Verhandlungsspielraum ein. Zu hoch sollte der Preis für den Immobilienverkauf aber nicht angesetzt sein, damit Sie potenzielle Kaufinteressenten nicht abschrecken. Einen Richtwert können Sie über eine kostenlose Immobilienbewertung erhalten, die in der Regel ein Immobilienmakler vornimmt: In die Bewertung fließen Daten wie Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr und Zustand sowie Lage ein. Bei der Wertermittlung kommen vorrangig
- das Vergleichswertverfahren auf Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Objekte,
- das Ertragswertverfahren auf Basis der Mieteinnahmen,
- das Sachwertverfahren auf Basis der Herstellungskosten abzüglich einer Alterswertminderung.
zum Einsatz. Weitere Informationen zu durchschnittlichen, aktuellen Abschlusspreisen für Grundstücke liefern die Bodenrichtwerte, die auf den Kaufpreissammlungen der regionalen Gutachterausschüsse beruhen. Der Bodenrichtwert für die Grundstücksbewertung entspricht aber nicht automatisch dem tatsächlich beim Verkauf erzielbaren Quadratmeterpreis für das jeweilige Grundstück, sondern liefert einen ersten Anhaltspunkt. Welcher Preis realistisch ist, hängt von vielen Faktoren wie der Lage und der Bebaubarkeit ab.
Eine objektive und detaillierte Bewertung Ihrer Immobilie erhalten Sie auch durch die Begehung des Objekts durch einen unabhängigen Gutachter. Dieser stellt den Verkehrswert anhand von Ausstattung der Immobilie, Garten, Balkon und Zuschnitt sowie regionaler Gegebenheiten wie Lage oder Infrastruktur fest, und fasst seine Ergebnisse in einem kostenpflichtigen, schriftlichen Bericht zusammen. Für einen Verkauf ist jedoch meist eine kostenlose Immobilienbewertung ausreichend.
Sofern Sie noch keinen Immobilienmakler haben, erhalten Sie hier eine kostenlose und unverbindliche Empfehlung für Makler in Ihrer Region.
6. Wie bewerben Sie Ihre Immobilie?
In der Angebotsphase müssen Sie die zu veräußernde Immobilie einem möglichst breiten Markt von potenziellen Käufern zugänglich machen. Dabei ist die Unterstützung eines örtlichen Immobilienmaklers nahezu unerlässlich. Dieser stellt die Immobilie in einem professionellen Exposé von der besten Seite dar und inseriert und bietet sie mit einem großen Netzwerk an den richtigen Stellen an.
7. Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?
Der Kaufvertrag berücksichtigt die Interessen beider Parteien und enthält alle wichtigen Vereinbarungen, die beim Immobilienverkauf juristischen Bestand haben sollen. Verkäufer sollten darauf achten, dass der neue Eigentümer die Immobilie „gekauft wie gesehen“ übernimmt. Ein Haftungsausschluss für Mängel ist sinnvoll, dieser gilt aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Solche versteckten Mängel führen regelmäßig zu Rechtsstreitigkeiten, wenn der Verkäufer ihm bekannte Mängel nicht offenlegt.
Übersicht wichtiger Inhalte des Kaufvertrags:
Angabe | Inhalt |
Angaben zu den Vertragsparteien | Name, Anschrift und persönliche Daten von Käufer und Verkäufer |
Beschreibung des Kaufvertragsgegenstands | Genaue Bezeichnung der Immobilie wie Lage und Anschrift, Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nr., Wohnungs-Nr., Größe etc. |
Kaufpreis | Höhe des Kaufpreises, Zahlungstermin, Zahlungsmodalitäten und Verzugszinsenregelung, Anzahlungen |
Eigentumsübergang | Datum des wirtschaftlichen Übergangs der Immobilie und Übergabe |
Gewährleistungsregelungen | Rücktrittsrechte bei versteckten Mängeln, Sach- oder Rechtsmängeln |
Individuelle Vereinbarungen | Z.B. Instandsetzungen, Inventar, Sondernutzungsrechte, Wegerechte |
In der Regel setzt der Notar den Kaufvertrag auf, beurkundet den Kaufvorgang und kümmert sich um den Eigentumsübergang. Er erklärt bei Vertragsabschluss rechtliche Details zum Vertrag, leistet darüber hinaus aber keine Rechtsberatung. Der Notar kennt jedoch die Immobilie nicht und war nicht bei den Vertragsverhandlungen anwesend. Daher sollten Sie die individuellen Vereinbarungen für den Kaufvertrag im Vorfeld mit Ihrem Immobilienmakler oder einem Rechtsanwalt erarbeiten.
8. Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?
Beim Immobilienverkauf fallen auch für den Verkäufer Kosten an. Prüfen Sie vor dem Verkaufsstart, welche Ausgaben auf Sie zukommen und welche vermeidbar sind.
Welche Kosten fallen für den Verkäufer an?
Kosten | Erläuterung |
Wertgutachten | Ein unabhängiges Wertgutachten kann mehrere hundert Euro kosten. Wägen Sie ab, ob dies für Ihren individuellen Immobilienverkauf notwendig ist. Wenn Uneinigkeit beim Verkauf besteht, ist ein kostenpflichtiges Wertgutachten angebracht. Besteht Einigkeit, nutzen Sie kostenlose Angebote zur Wertermittlung und beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit der Feststellung des Preises. |
Werbekosten | Die Kosten für hochwertige Fotos Ihrer Immobilie, Grundrisse oder Inserate können sich bei Selbstvermarktung schnell zu einem spürbaren Posten summieren. Nutzen Sie die kostenlose Maklersuche, um von dem umfassenden Service des Verkaufsprofis zu profitieren. Die Kosten für die Vermarktung werden durch die Maklerprovision bei erfolgreichem Immobilienverkauf gedeckt. |
Maklerprovision | Wer die Maklercourtage trägt, ist ganz unterschiedlich geregelt und richtet sich danach, was in Ihrem Bundesland üblich ist. Verkäufer und Käufer können sich die Maklerprovision teilen oder die Maklerkosten sind nur vom Käufer zu zahlen. |
Verkaufsunterlagen | Die Beantragung und Erstellung der Verkaufsunterlagen vom Energieausweis bis zum Grundbuchauszug kann einige hundert Euro kosten. |
Vorfälligkeitsentschädigung | Soll im Rahmen des Verkaufs ein bestehender Kredit vorzeitig abgelöst werden? Sprechen Sie mit Ihrer Bank, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. |
Zwischenfinanzierung | Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, um eine neue Wohnung oder ein Haus zu erwerben? Je nach Verkaufs- und Kauftermin kann eine Zwischenfinanzierung inklusive Darlehenszinsen nötig sein. |
Renovierungskosten | Kleinere Schönheitsreparaturen können hilfreich sein, um Ihre Immobilie möglichst attraktiv darzustellen. Diese sollten sich aber in einem finanziellen Rahmen bewegen, den Sie mit einem höheren Verkaufspreis wieder ausgleichen können. Größere Renovierungsarbeiten überlassen Sie dem Käufer, der seine Immobilie erfahrungsgemäß nach den eigenen Wünschen gestalten möchte. |
Notarkosten | Diese werden in der Regel vom Käufer getragen, können im Einzelfall aber auch auf den Verkäufer entfallen. Auch die Löschung der Grundschuld ist vom Verkäufer zu leisten. |
Spekulationssteuer | Gewinne aus dem privaten Verkauf von Immobilien sind grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Spekulationsfrist oder im Rahmen der Sonderregelung zur Eigennutzung entfällt diese Steuer – informieren Sie sich daher im Vorfeld des Verkaufs, ob und wie sich die Abgabe vermeiden lässt. |
Ob und in welchen Fällen weitere Steuern beim Hausverkauf anfallen, erfahren Sie unter Steuern & Spekulationssteuer.
9. Immobilie verkaufen oder vermieten?
Die Vermietung einer Immobilie lohnt sich nur in bestimmten Fällen. Einfamilienhäuser beispielsweise sind als Kapitalanlage weitestgehend ungeeignet. Ausgaben für Instandhaltungen und Sanierungen lassen sich schwerer auf den Mieter umlegen und werden meist nicht durch die Mieteinnahmen gedeckt. Wenn Sie das Haus verkaufen, können Sie den Erlös hingegen neu investieren.
Bei einer Eigentumswohnung sollten Sie ebenfalls abwägen, ob sich die Vermietung tatsächlich finanziell lohnt. Die Mieteinnahmen sollten die nicht umlegbaren Betriebskosten und die Verwaltungskosten decken. Außerdem sollte die Mietwohnung eine gute Rendite abwerfen. Entscheiden Sie sich dafür, die Wohnung zu verkaufen, führt dies in nicht vermietetem Zustand zu einem höheren Verkaufspreis. Vermietete Eigentumswohnungen sind dagegen meist nur für Kapitalanleger interessant.
10. Geerbte Immobilie verkaufen
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, müssen sich die Erben darüber einig sein, was mit dem Objekt passieren soll. Häufig kommt die Selbstnutzung für keinen der Erben infrage und auch die Vermietung ist aus wirtschaftlicher Sicht nicht lohnenswert. Für eine Erbengemeinschaft kann es daher sinnvoll sein, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös unter den Erben aufzuteilen. Dafür ist wichtig zu wissen, welche Steuern anfallen. Wenn Sie die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren verkaufen, unterliegt der Wertgewinn der Spekulationssteuer. Maßgeblich für die Berechnung der Zehnjahresfrist ist aber der Tag, an dem der Verstorbene die Immobilie einst gekauft hat.
11. Immobilienverkauf auf Rentenbasis
Als Alternative zur Einmalzahlung kann der Hausverkauf auf Rentenbasis gewählt werden. Dabei wird nur ein Teil des Kaufpreises gezahlt und der verbleibende Betrag in Form einer wiederkehrenden Zahlung, entweder bis zum Lebensende (Leibrente) oder für einen definierten Zeitraum (Zeitrente).
In vielen Fällen wird der Verkauf auf Rentenbasis mit der Vereinbarung ergänzt, dass die Verkäufer lebenslang oder befristet in der Immobilie wohnen bleiben. Der Verkaufspreis bzw. die Rentenzahlung reduziert sich dann um den Wert des Wohnrechts.
Haben Sie keine Erben oder nur eine geringe Rente in Aussicht, kann eine Umkehrhypothek eine mögliche Alternative darstellen. Bei dieser speziellen Kreditform wird die Immobilie als Sicherheit eingesetzt. Der Kreditnehmer bleibt in der Immobilie wohnen und das Darlehen wird in Raten ausgezahlt. Nachteilig ist bei der Immobilienrente mit Umkehrhypothek jedoch, dass die Auszahlungsbeträge aufgrund der Risikoabschläge häufig ernüchternd ausfallen. Außerdem sind oftmals hohe Gebühren für den Gutachter sowie für den Notar und die Eintragung der Grundschuld zu zahlen. Sie sind weiterhin dazu verpflichtet, die Immobilie instand zu halten. Dafür können größere Investitionskosten anfallen.
Für diese Verkaufsmodelle wird eine Immobilienbewertung als Grundlage genommen. Dann rechnet man Faktoren wie Inflation oder das Alter des Verkäufers mit ein. Die Bewertung ist kompliziert und bedarf viel Erfahrung, weswegen Sie hier unbedingt einen Experten zurate ziehen sollten.
12. Immobilie verkaufen: Tipps für den erfolgreichen Verkauf
- Eine professionelle Immobilienbewertung ermöglicht eine realistische Preisfindung – uns ist auch Voraussetzung, um die Immobilie zügig und erfolgreich zu verkaufen. Wenn Sie einen Makler beauftragen, ist die Wertermittlung kostenlos.
- Der Verkauf einer Immobilie ist zeitaufwendig und es lauern viele rechtliche Fallstricke. Ein kompetenter Immobilienmakler unterstützt Sie von der Erstellung des Exposés bis zum Vertragsabschluss. Der Verkaufsprofi weiß, worauf es bei der Vermarktung ankommt und bewahrt Sie vor eventuell teuren Fehlern beim Immobilienverkauf.
- Stellen Sie frühzeitig alle Verkaufsunterlagen zusammen und erkundigen Sie sich, welchen Energieausweis Sie benötigen.
- Präsentieren Sie Ihre Immobilie im besten Licht, informieren Sie aber den Kaufinteressenten trotzdem über alle Ihnen bekannten Mängel.
- Damit der Verkauf im letzten Moment nicht platzt, sollten Sie vor dem Notartermin die Liquidität des Käufers überprüfen. Lassen Sie sich dazu eine Finanzierungsbestätigung der Bank aushändigen. Die Bonitätsprüfung gehört bei einem Immobilienmakler übrigens mit zum Service.