Erfolgreich das Mehrfamilienhaus verkaufen

Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses gestaltet sich im Vergleich zum Verkauf eines Einfamilienhauses deutlich komplexer. Emotionale und subjektive Aspekte auf Seiten der Käufer, die bei einer Immobilie zur Selbstnutzung oft im Vordergrund stehen, entfallen meist, wenn Sie ein Mietshaus veräußern. Begeisterung bei Kapitalanlegern entfachen vor allem gute Zahlen und Fakten, die die Attraktivität Ihrer Immobilie als Renditeobjekt für Käufer und Investoren belegen.

1. Die Besonderheiten beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern

Ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen heißt in Niedrigzinszeiten von einem besonders starken Nachfragemarkt profitieren zu können. Denn immer mehr Kapitalanleger halten nach sicheren Investitionen Ausschau, die eine höhere Rendite ermöglichen, als bei andere Anlagemöglichkeiten. Allerdings erfordert ein Mehrfamilienhaus auch einigen Aufwand bei der Bewirtschaftung. Dieser Aufwand stellt häufig für Besitzer eines Mehrfamilienhauses den Beweggrund dar, das Anwesen veräußern zu wollen. Auch Erben eines bewohnten Mehrfamilienhauses wollen oder können oft aus beruflichen und anderen Gründen nicht einfach dazu übergehen, sich „nebenher“ mit der Betreuung eines Mietshauses zu befassen. Hausbesitzer wissen aus eigener Erfahrung, dass ein vermietetes Mehrfamilienhaus neben dem Ertrag auch viel Arbeit mit sich bringt. Denn schließlich ist das Ziel des Käufers eines Mehrfamilienhauses, dass zufriedene Mieter pünktlich ihre Miete bezahlen. Die Mieteinnahmen bilden auch die Berechnungsgrundlage für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses.

2. Wie lässt sich der bestmögliche Preis erzielen? Ratgeber kostenlos downloaden!

Die bekannte Regel, dass bei einer Immobilie zunächst die Lage und dann der Zustand der Bausubstanz zählen, greift bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus zwar ebenfalls. Allerdings werden Lage und Attraktivität der Immobilie bereits über die Mieteinnahmen widergespiegelt, die sich mit einem Mehrfamilienhaus erzielen lassen. Diese jährlichen Mieteinnahmen, nach Abzug der Bewirtschaftungskosten, bilden die Grundlage des sogenannten Ertragswertverfahrens. Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich der Verkehrswert der Immobilie ermitteln. Dazu berechnet man zunächst den Wert von Grund und Boden sowie den Wert des Gebäudes getrennt voneinander. Diese Aufspaltung ist erforderlich, da die baulichen Anlagen eine bestimmte Restnutzdauer haben. Der Wert des Grundstücks dagegen unterliegt keiner Abnutzung. Der errechnete Ertragswert der Immobilie entspricht hier dem Verkehrswert. Beim Verkehrswert handelt es sich um den Preis, der sich voraussichtlich am Markt erzielen ließe.

Investoren interessieren sich beim Kauf von Mehrfamilienhäusern in erster Linie dafür, welche Rendite sich mit der Immobilie erzielen lässt. Anhand der Eigenkapitalrendite einer vermieteten Immobilie lässt sich herausfinden, wie rentabel das Objekt ist. Die Eigenkapitalrendite zeigt, mit welchem Prozentsatz sich das Eigenkapital im Jahr verzinst. Anhand dieser Kennzahl ist es möglich, mehrere Renditeobjekte und auch andere Kapitalanlagen miteinander zu vergleichen. Bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite wird eine Reihe an Daten berücksichtigt, wie die Anschaffungskosten der Immobilie, die Höhe des Eigenkapitals sowie die jährlichen Einnahmen, Ausgaben und Abschreibungen. Beim Verkauf kommt es darauf an, den Kaufinteressenten davon zu überzeugen, dass er bereits während der Haltedauer – und spätestens mit dem Wiederverkauf der Immobilie – eine gute Rendite erzielen kann.

3. Diese Unterlagen werden für den Verkauf des Mehrfamilienhauses benötigt

Bereits im Vorfeld benötigen Sie einige Dokumente und Bescheinigungen rund um Ihr Mehrfamilienhaus. Anhand dieser Unterlagen kann sich ein Hausmakler bereits ein erstes Bild über Ihre Immobilie machen – und zu einer realistischen Einschätzung eines Verkaufspreises kommen.

4. Ist es sinnvoll, ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen?

Grundsätzlich ist diese Frage zu bejahen. Wenngleich mit gebotener Vorsicht, was den zu erwartenden Aufwand betrifft. Tatsächlich ist es so, dass Besitzer von Mehrfamilienhäusern mit vier oder noch mehr Etagen vereinzelt dazu übergehen, großzügig bemessene Wohneinheiten in zwei oder drei kleinere zu zergliedern, um höhere Mieteinnahmen zu erzielen – oder das Risiko von Mietausfällen zu verringern. Allgemein ist zu beobachten, dass der Anteil an Single-Haushalten zunehmend wächst. Diesem Trend passt sich auch der Immobilienmarkt an, indem zum Beispiel bei Neubauten häufig eher kleinere Wohneinheiten geplant werden, während die großflächigen Wohnräume eher in die oberen Etagen oder ins Dachgeschoss verlegt werden. Dort werden dann buchstäblich Top-Mieten erzielt – jenseits aller Normen und Durchschnittsberechnungen, die einem regionalen Mietspiegel zugrunde liegen. Diese Verhältnisse lassen sich fast eins zu eins auf die Chance übertragen, ein Mietshaus nicht „am Stück“, sondern in Form von Eigentumswohnungen zu veräußern. Diese Vorgehensweise, eine einzelne Wohnung im Mehrfamilienhaus zu verkaufen, führt meistens tatsächlich zu einem – in Summe – deutlich höheren Verkaufserlös für ein Mehrfamilienhaus. Der ist dann allerdings auch gerechtfertigt. Denn ein solches Vorhaben stellt gewissermaßen ein eigenständiges Immobilienprojekt dar – verbunden mit erheblichem Zeitaufwand und nicht selten auch mit zusätzlichen Kosten. Denn Sie benötigen für jede Wohneinheit eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, für die es entsprechende Bestimmungen und Mindestkriterien zu erfüllen gilt. Darüber hinaus ist eine Teilungserklärung in die Wege zu leiten, die natürlich notarielle Kosten mit sich bringt. Bei vermieteten Immobilien können Besitzer davon ausgehen, dass neben dem formalen Aufwand und Nebenkosten für Notare auch viel Zeit verstreicht, bis das Teilungsprojekt vollkommen abgeschlossen ist.

5. Wie wird der Gewinn aus dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses besteuert?

Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen, ist die Steuer entscheidend für den letztendlichen Verkaufserlös. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, und dazu zählt der Verkauf eines Mehrfamilienhauses, sind gemäß § 22 und 23 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerpflichtig. Für die sogenannte Spekulationssteuer ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten, ausgenommen sind jedoch selbstgenutzte Immobilien. Keine Spekulationssteuer fällt demnach an, wenn:

• die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den zwei Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• die Spekulationsfrist von 10 Jahren verstrichen ist.

Da es sich bei Mehrfamilienhäusern in der Regel um vermietete Renditeobjekte handelt, muss der Verkäufer innerhalb der Spekulationsfrist den Wertgewinn als zusätzliches Einkommen im Rahmen der Einkommensteuererklärung versteuern. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom gesamten Jahreseinkommen und dem persönlichen Steuersatz ab.

Im Erbfall gilt ebenfalls die 10-Jahres-Frist, wobei der Erbe als neuer Eigentümer nicht erst wieder 10 Jahre warten muss. Für die Berechnung der Spekulationsfrist gilt der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene das Mehrfamilienhaus ursprünglich gekauft hat.

Fazit: Im Vergleich zu einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung stellt sich der Verkauf eines Mehrfamilienhauses um einiges komplexer dar. Zum einen ist die Ermittlung eines angemessenen Angebotspreises von zahlreichen Faktoren abhängig, die das Know-how eines professionellen Immobilienmaklers erfordern. Der erste Schritt zum erfolgreichen, lukrativen Verkauf eines Mehrfamilienhauses führt daher über eine erste Vor-Ort-Bewertung durch den Experten.