Der Maklervertrag - dies sollten Sie hierzu wissen
Der Verkauf Ihrer privaten Immobilie stellt Sie vor einige Herausforderungen. Wer einen besonders guten Preis erzielen möchte, erreicht dies durch eine exzellente Vorbereitung der Werbeunterlagen und durch die professionell gesteuerte Anzeigenschaltung. Der Immobilienmakler ist Experte darin, Immobilien auf dem Markt zu platzieren und zu einem maximalen Wert zu veräußern. Damit sich Verkäufer und Makler über das Vorgehen einig sind, wird ein Maklervertrag geschlossen. Wir erklären Ihnen, welche Maklerverträge es gibt und was in einem Maklervertrag stehen sollte.
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Eins vorweg: Wir beschäftigen uns nachfolgend ausschließlich mit dem Verkauf von privaten Immobilien. Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, gelten andere Regeln.
Der Maklervertrag stellt die Übereinkunft des Immobilienmaklers und des Verkäufers dar, dass eine Immobilie unter Nutzung der Dienstleitung des Maklers verkauft wird. Das bedarf beim Verkauf der privaten Immobilie zunächst einmal keiner festen Form. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie können einen Makler auch mündlich beauftragen, Ihre Immobilie anzubieten. Dazu genügt schon eine einfache Anfrage. Beginnt der Makler mit der Vermarktung und Sie widersprechen dem nicht, gilt der mündliche Maklervertrag als geschlossen.
Achtung, das gilt nicht immer! Ein schriftlicher Maklervertrag bei Vermietung einer Immobilie ist zwingend vorgeschrieben.
Natürlich ist es für beide Seiten vorteilhaft, wenn alle Konditionen der gewünschten Vermittlung genau festgelegt werden. Darum empfehlen wir Ihnen, mit Ihrem Immobilienmakler auch beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses einen schriftlichen Maklervertrag abzuschließen.
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Die Inhalte eines Maklervertrages im Überblick:
Grundsätzlich steht es Ihnen als Verkäufer frei, was Sie mit Ihrem Makler im Maklervertrag festlegen. Neben dem zu vermittelnden Objekt und den Daten des Verkäufers und des Maklers gibt es noch ein paar Punkte mehr, die in keinem Maklervertrag fehlen sollten.
| Vertragsgegenstand | Das sollten Sie beachten |
| Laufzeit und Befristung | Diese Klausel schützt Sie vor einem untätigen Makler. Eine sinnvolle Begrenzung der Maklertätigkeit liegt bei 6 Monaten. |
| Provisionsvereinbarung | Prinzipiell ist die Provision Verhandlungssache. In mehreren Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Provisionszahlung. In Hamburg oder Berlin zahlen ausschließlich die Käufer die Maklergebühr. Die Höhe folgt normalerweise den regionalen Gepflogenheiten, ist aber nicht festgeschrieben. |
| Aufwandsentschädigung | Für seine Tätigkeiten darf der Makler eine Aufwandsentschädigung verlangen, die sowohl mit und ohne erfolgreiche Vermittlung fällig werden kann. Sie umfasst zum Beispiel Kosten für Anzeigenschaltungen oder Materialkosten. Nicht jeder Makler verlangt diese Entschädigung. Die entstandenen Kosten müssen genau nachgewiesen werden, Pauschalen sind unzulässig. |
| Die Pflichten von Verkäufer und Makler |
Dieser Punkt regelt abseits vom Finanziellen, was der Makler konkret tun soll. Das umfasst zum Beispiel:
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| Reservierungsgebühr | Wenn ein Interessent den Kauf einer Immobilie anstrebt, kann er sie sich beim Makler reservieren lassen. Der Makler darf in diesem Fall die Immobilie keinem anderen Interessenten anbieten, solange die Reservierungsfrist läuft. Als finanzielle Absicherung zahlt der Interessent bei einer qualifizierten Beauftragung des Maklers im Alleingang eine Reservierungsgebühr. Sie beträgt maximal 10 % der vereinbarten Provision und wird bei erfolgreichem Vertragsabschluss auf diese angerechnet. |
Überlegen Sie, inwieweit Sie sich als Verkäufer das Recht vorbehalten, auf die Art und Intensität der Werbemaßnahmen einzuwirken, und halten Sie dies vertraglich fest.
2. Die drei Arten des Maklervertrags
Die gesetzlichen Regelungen zum Maklervertrag (im Gesetzestext Mäklervertrag) werden in §§ 652 bis 655 BGB geregelt. Allerdings ist die rechtliche Ausführung eher dürftig. Darum übernimmt in Streitfällen das Gericht die Auslegung. Es handelt sich um Richterrecht, dem vorangegangene Urteile als Basis dienen.
1. Der einfache Maklerauftrag
Bei dieser Form des Maklervertrages darf der Makler Ihre Immobilie verkaufen, wenn er das möchte. Er geht aber keinerlei Pflichten ein und muss auch nicht tätig werden. Im Gegenzug steht es Ihnen frei, mehrere Makler gleichzeitig zu beauftragen.
2. Der alleinige Maklerauftrag
Hier legen Sie sich beim Verkauf auf einen bestimmten Makler fest. Kein anderer Makler darf Ihre Immobilie veräußern. Allerdings behalten Sie sich als Eigentümer das Recht vor, Ihre Immobilie privat zu verkaufen ohne Maklerprovision. In der Regel ist das Engagement des Maklers hoch, die Immobilie an den Käufer zu bringen. Eine zeitliche Befristung des Vertrages auf beispielsweise sechs Monate steigert die Leistungsbereitschaft zusätzlich. Bei dieser Form des Maklervertrages kann es passieren, dass der Makler trotz Arbeitszeit leer ausgeht, wenn Sie die Immobilie privat verkaufen. Deshalb wird der Makler immer versuchen einen qualifizierten Alleinauftrag abzuschließen, damit beide Vertragspartner auf der sicheren Seite sind.
3. Der qualifizierte alleinige Maklerauftrag
Bei dieser Vertragsform wird ebenfalls nur ein einziger Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Zusätzlich darf auch der Eigentümer das Objekt nicht mehr selbst veräußern. Tritt dieser Fall dennoch ein, kann der Makler Schadensersatz verlangen.
Nur bei der qualifizierten alleinigen Maklerbeauftragung darf Ihr Immobilienmakler von einem Interessenten eine Reservierungsgebühr verlangen, da er auch nur in diesem Fall die exklusiven Rechte am Verkauf der Immobilie besitzt.
3. Die Provision 2023 – Wie hoch ist sie, wer zahlt sie?
Die Maklerprovision ist der Lohn des Immobilienmaklers für seine Tätigkeit. Sie wird nur dann fällig, wenn eine erfolgreiche Vermittlung des Objektes durch den Makler stattgefunden hat. Die Höhe der Maklercourtage ist nicht gesetzlich geregelt. Üblich sind in den meisten Bundesländern 3,57%, jeweils für Verkäufer und Käufer. Bei der Frage, wer die Provision zu zahlen hat, gibt es seit 2020 eine veränderte Gesetzeslage. Demnach müssen sich Verkäufer und Käufer die Maklerprovision hälftig teilen, sofern ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung verkauft wird. Eine Überwälzung der Courtage auf den Käufer ist nicht mehr zulässig.
Anders ist die Gesetzeslage bei Gewerbeimmobilien, Baugrundstücken und Mehrfamilienhäusern. Bei diesen speziellen Immobilien gibt es keine Vorgabe bezüglich der Provisionsaufteilung. Häufig werden diese Immobilien ausschließlich mit einer Käufercourtage angeboten.
Bei der Vermietung einer Immobilie gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Hier gilt: Wer den Makler beauftragt, der muss auch die Provision zahlen. Maximal zulässig sind 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
4. Kann ich einen Maklervertrag widerrufen oder kündigen?
Widerruf: unter bestimmten Umständen möglich
Seit 2014 haben Verbraucher das Recht, einen geschlossenen Maklervertrag unter bestimmten Voraussetzungen zu widerrufen. Diese sind:
- Regelung nach dem Fernabsatzgesetz: Der Maklervertrag wurde online oder fernmündlich geschlossen. Es fand kein persönlicher Kontakt zwischen Makler und Kunde statt.
- Der Maklervertrag unterliegt den sogenannten Haustürgeschäften. Das bedeutet, er wurde außerhalb der Büroräume des Maklers geschlossen.
In beiden Fällen hat der Kunde 14 Tage Zeit, den Vertrag zu widerrufen. Die Frist beginnt mit der Aushändigung der Widerrufsbelehrung seitens des Maklers beziehungsweise mit Vertragsschluss, wenn selbige vor der Vertragsunterzeichnung ausgehändigt wurde.
Der Makler ist verpflichtet, den Kunden über sein Widerrufsrecht zu informieren. Versäumt er dies, verlängert sich das Widerrufsrecht um ein Jahr und 14 Tage nach Vertragsabschluss.
Die Kündigung: Wann werden Schadensersatzleistungen fällig?
Unter bestimmten Umständen haben Sie als Verkäufer das Recht, den Maklervertrag vorzeitig zu kündigen.
Liegt ein „außerordentlicher Grund“ vor, können Sie nach § 626 BGB den Vertrag kündigen. Das kann sein:
- Der Makler beginnt nicht mit der Vermarktung des Objektes wie vertraglich vereinbart.
- Es finden keine Objekt-Besichtigungen statt, trotz vorhandener Interessenten.
- Das Vertrauensverhältnis zwischen den Vertragsparteien wird empfindlich gestört. Beispiel: Der Makler versucht das Objekt preislich zu drücken, um es sich selbst oder Bekannten zu vermitteln.
Auch bei einer zu langen Laufzeit dürfen Sie den Vertrag kündigen. Übliche Laufzeiten sind sechs bis acht Monate.
Bei einer Kündigung kann der Makler auf eine finanzielle Ersatzleistung für seine bereits getätigte Dienstleitung bestehen. Zudem hat er Anspruch auf seine Provision, wenn nach der Kündigung ein Kaufinteressent den Zuschlag erhält, der auf seine Maklertätigkeit zurückzuführen ist.
5. Checkliste: Das sollten Sie bei einem Alleinauftrag beachten
- Enthält der Vertrag eine annehmbare Laufzeit? Diese sollte nicht länger als ein halbes Jahr dauern.
- Regelt der Vertrag, in welchem Umfang Werbemaßnahmen stattfinden sollen? Wie viele Anzeigen werden geschaltet, wo werden Anzeigen geschaltet, welche Unterlagen werden zur Werbung erstellt?
- Hat der Verkäufer Mitspracherecht bei der Erstellung des Exposés?
- Muss der Makler bei Besichtigungen vor Ort sein?
- Wie hoch ist die Provision, wann wird sie fällig und wer zahlt sie?
- Sieht der Vertrag eine Aufwandsentschädigung im Falle eines Nicht-Verkaufes vor?
- Erhalten Sie nach Ablauf der Vertragslaufzeit eine Liste aller Interessenten? Damit beugen Sie Streitigkeiten im Falle einer Anschlussvermittlung durch einen anderen Makler vor.
Schauen Sie sich an, welche ortsübliche Maklerprovision zu zahlen ist und verhandeln Sie offen mit dem Makler über die Höhe des Provisionssatzes. Viele Makler lassen sich bei attraktiven Objekte auf eine niedrige Verkäuferprovision ein, um überhaupt den Auftrag zu bekommen!