Immobilie günstig finanzieren: 9 wichtige Punkte

Beim Thema Immobilienfinanzierung haben Käufer und Bauherren viele offene Fragen. Wir zeigen Ihnen, worauf es beim Kreditvergleich ankommt und wie Sie Ihre Immobilie günstig finanzieren.

Immobilienbewertung
Immobilie bewerten

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie wissen? Fordern Sie hier Ihre kostenlose Immobilienbewertung an.

1. Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Immobilie

Eine Immobilienfinanzierung dient dem Zweck,

  • ein Objekt zu erwerben,
  • ein Haus zu bauen
  • ein Gebäude zu sanieren oder zu modernisieren.

Synonym bezeichnet man diese Art der objektbezogenen Finanzierung auch als Baufinanzierung. Gerade der Immobilienkauf ist mit hohen Kosten verbunden. Die meisten Käufer finanzieren ihre Immobilie daher durch einen Mix aus Eigenkapital und Darlehen.

Üblich ist es bei der Immobilienfinanzierung, dass sich die kreditgebende Bank ein Grundpfandrecht an der Immobilie im Grundbuch eintragen lässt. Dieses Grundpfandrecht dient der Bank als Sicherheit für den Fall, dass Sie Ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können. Bei Überschuldung besteht folglich aber auch die Gefahr der Zwangsversteigerung, da die Bank ihre Forderungen in die Immobilie vollstrecken kann.

Daher gilt für jede Immobilienfinanzierung: Der Hauskredit sollte zu Ihren Bedürfnissen und Ihrer persönlichen Situation passen und vor allem finanziell für Sie tragbar sein.

2. Hausfinanzierung, Eigenheimfinanzierung, Wohnungsfinanzierung

Ob Sie mit der Immobilienfinanzierung ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, läuft im Prinzip nach dem gleichen Schema ab. Die Bank sichert sich bei allen Objekttypen ihre Forderungen durch die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ab. Bei den Themen Haus-, Eigenheim- und Wohnungsfinanzierung gibt es dennoch einige Besonderheiten zu berücksichtigen. So können Sie Ihre Immobilie günstig finanzieren:

Hausfinanzierung

Vor dem Hauskauf sollten Sie als ersten Schritt Ihre finanziellen Möglichkeiten ausloten. Dabei gilt es herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können. Haben Sie Ihr Wunschobjekt gefunden, geht es um die Detailfragen, um die Immobilie günstig zu finanzieren. Dazu gehören die folgenden Punkte:

  • Wie hoch soll ich tilgen?
  • Welches Darlehen passt zu mir?
  • Welche Zinsbindung soll ich wählen?
  • Wie kann ich mich gegen Risiken wie Arbeitslosigkeit absichern?
Tipp von ihre-kostenlose-immobilienbewertung:

Die Finanzierung einer Immobilie ist ein komplexes Vorhaben. Unsere Finanzierungsberater zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie günstig finanzieren können.

!
Immobilienmakler
Makler beauftragen

Jetzt kostenlos einen Makler beauftragen!

Eigenheimfinanzierung

Einfamilienhaus

Der Bau eines Eigenheims stellt für die meisten Käufer die größte Ausgabe in ihrem Leben dar. Umso sorgfältiger sollten Sie daher beim Finanzierungsvergleich vorgehen, um sich einen Baukredit mit günstigen Konditionen zu sichern. Planen Sie bei der Immobilienfinanzierung finanzielle Reserven ein, damit Sie bei unerwarteten Ausgaben nicht in Schieflage geraten. Bedenken Sie außerdem, dass während des Baus weiterhin die Kosten für eine Mietwohnung anfallen. Die Doppelbelastung durch Miete und Baufinanzierung kann mehrere Monate lang anhalten. Um dies zu vermeiden, können Sie z. B. mit Ihrer Bank eine zinsfreie Bereitstellungszeit vereinbaren und so Ihre Immobilie günstig finanzieren.

Wohnungsfinanzierung

Als Käufer einer Wohnung werden Sie Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Gegensatz zu einem Haus weist Wohnungseigentum einige besondere Merkmale auf. Dies macht sich auch bei der Immobilienbewertung bemerkbar. Die Bank benötigt für die Kreditzusage weitere Unterlagen, dazu gehören:

  • die Teilungserklärung
  • der Aufteilungsplan
  • die Gemeinschaftsordnung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen
  • Angaben zur Instandhaltungsrücklage
  • Wohngeldabrechnungen

Bei der Aufnahme eines Darlehens für die Wohnungsfinanzierung sollten Sie sich auch überlegen, wie lange Sie voraussichtlich in der Wohnung leben möchten. Ist der Zins auf 10 Jahre festgeschrieben, fällt bei einer vorzeitigen Ablösung beim Wohnungsverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung an. Daher kann es sich lohnen, eine kürzere Laufzeit für die Zinsfestschreibung zu vereinbaren.

3. Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Wie viel Eigenkapital die Bank von Ihnen für die Immobilienfinanzierung verlangt, richtet sich nach verschiedenen Faktoren und bankinternen Vorgaben. Je mehr Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen, umso geringer ist der Anteil an Fremdkapital und demzufolge auch die Kreditbelastung. Generell sollten Hauskäufer berücksichtigen, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital notwendig sind. Sie können Ihre Immobilie aber auch mit weniger Eigenkapital finanzieren. Dann steigt aber der Sollzins, da sich die Bank das erhöhte Risiko entsprechend bezahlen lässt.

Wichtig zu wissen:

Bei der Kalkulation des Eigenkapitalanteils spielt nicht vorrangig der Kaufpreis der Immobilie eine Rolle, sondern der Verkehrswert. Um für die Immobilienfinanzierung eine Berechnung anzustellen, sollten Sie daher den Wert der Immobilie schätzen lassen.

!

Bedenken Sie zudem, dass für den Makler, den Notar und das Grundbuchamt sowie für die Grunderwerbsteuer weitere Kosten anfallen. Im Idealfall deckt Ihr Eigenkapital diese Kaufnebenkosten ab.

Tipp von ihre-kostenlose-immobilienbewertung:

Als Eigenkapital dient nicht nur das Guthaben auf dem Sparkonto. Außerdem können Sie auch private Darlehen bzw. finanzielle Unterstützung durch die Familie und staatliche Fördergelder in die Finanzierung einbringen. Auch ein bereits gekauftes Grundstück eignet sich, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.

!

4. Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital?

Finanzierung

Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist in Deutschland durchaus möglich, wenn auch die Vollfinanzierung so ihre Tücken mit sich bringt. Bei der Bau- und Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital überweist die Bank den kompletten Kaufpreis für die Immobilie. Bei Bedarf ist es außerdem möglich, die Kaufnebenkosten für den Notar etc. zu finanzieren. Voraussetzung für die Aufnahme einer Vollfinanzierung sind ein gutes, geregeltes Einkommen und ausgezeichnete Bonität. Meist kommen für die Banken außerdem nur Immobilien infrage, die sich in einer sehr guten Lage und in einem ausgezeichneten Zustand befinden.

Ein solcher Immobilienkredit, für den Sie kein eigenes Kapital mitbringen müssen, ist aber mit einem gewissen Risiko verbunden. Sollten Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten und kommt es daraufhin zu einer Zwangsversteigerung, verlieren Sie nicht nur Ihr Haus. Wahrscheinlich ist es dann, dass die Immobilie unter Wert versteigert wird und der Erlös die offenen Kreditschulden nicht deckt. Bevor Sie eine 100%- oder gar 110%-Finanzierung abschließen, sollten Sie daher prüfen, ob der Kredit für Sie finanziell dauerhaft machbar ist. Rechnen Sie sich durch, was ein Zinsanstieg bedeutet würde. Wer seine Immobilie voll finanziert, sollte verschiedene Zins-Szenarien durchspielen und einen finanziellen Puffer einkalkulieren. Da Sie bei der Vollfinanzierung mehr Geld von der Bank benötigen, ist auch die monatliche Belastung insgesamt höher.

Die Bank wiederum sichert sich gegen das erhöhte Ausfallrisiko bei der Vollfinanzierung mit einem Zinsaufschlag ab. Daher ist die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital häufig teuer als ein Kredit, den Sie durch ausreichend Eigenkapital aufstocken.

Jetzt ganz einfach starten und in 1 Minute den aktuellen Immobilienwert ermitteln.
Kostenlos & unverbindlich!
Welche Art von Immobilie möchten Sie bewerten?

5. Was kann ich mir leisten?

Was kann ich mir leisten?

Noch bevor Sie die ersten Besichtigungstermine vereinbaren, sollten Sie Ihr Budget für den Immobilienkauf berechnen. Wenn Sie Ihren finanziellen Rahmen kennen, können Sie gezielt nach geeigneten Objekten suchen und sparen sich dabei viel Zeit. Welchen Kaufpreis die Immobilie haben darf, hängt davon ab, welche monatlichen Kreditraten Sie sich leisten können. So finden Sie Ihre finanzielle Belastbarkeit heraus:

  1. Monatliche Einnahmen: Verschaffen Sie sich einen Überblick zu Ihren monatlichen Einnahmen wie Arbeitslohn, Kindergeld, Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit, Mieteinnahmen aus der Vermietung und Rentenzahlungen. Dabei sollten Sie nicht nur die aktuelle Situation betrachten, sondern auch mögliche Veränderungen in der Zukunft berücksichtigen. Gehen Sie vor Ablauf der Kreditlaufzeit in Rente? Erwarten Sie ein Kind und werden Sie für einige Jahre in Teilzeit arbeiten?
  2. Monatliche Ausgaben: Kalkulieren Sie, wie viel Geld Ihnen im Monat nach Abzug aller üblichen Kosten zur Verfügung steht. Ziehen Sie dazu von Ihren Einnahmen alle regelmäßig anfallenden Ausgaben wie Strom, Telefon, die Raten für den Autokredit, Gebühren für den Kindergarten und weitere Kosten ab.
  3. Finanzieller Puffer: Planen Sie außerdem Geld für außergewöhnliche Ausgaben ein, wie etwa für den Austausch einer defekten Waschmaschine und für größere Reparaturen am Haus.
  4. Doppelbelastung: Wenn Sie ein Haus bauen, müssen Sie bis zum Einzugstermin je nach Finanzierungsart neben der Miete außerdem die Kreditraten für das Baugrundstück und Ihr neues Eigenheim zahlen.

6. Welche Kosten kommen noch auf mich zu?

Beim Hauskauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis weitere Kaufnebenkosten an. Die Höhe dieser Kosten ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die folgende Tabelle verschafft Ihnen einen Überblick zu den einzelnen Kostenpositionen:

Art der Kosten

Höhe der Kosten

Rechenbeispiel:

Immobilie in Nürnberg mit einem Kaufpreis von 600.000 Euro

Maklerprovision

regional unterschiedlich, zwischen 3,5

bis 7 Prozent

3,57 Prozent Käuferanteil (7,14 Prozent gesamt)
= 21.420 Euro

Gebühren für Notar und Grundbuch

1,5 Prozent

= 9.000 Euro

Grunderwerbsteuer

3,5 bis 6,5 Prozent abhängig vom Bundesland

3,5 Prozent in Bayern
= 21.000 Euro

Total

zwischen 8 bis max. 15 Prozent

= 51.420 Euro (8,57 Prozent des Kaufpreises)

Fazit: Je nach Bundesland muss der Käufer beim Immobilienkauf zusätzlich Kaufnebenkosten in Höhe von bis zu 15 Prozent des Kaufpreises zahlen.

7. Worauf beim Vergleich von Finanzierungsangeboten achten?

Bei der Auswahl einer geeigneten Finanzierung sollten Sie unbedingt die Angebote verschiedener Banken vergleichen, um die Immobilie günstig zu finanzieren. Ihre Hausbank bietet Ihnen zwar wahrscheinlich einen Kredit an, die Konditionen müssen aber nicht zwingend die besten sein. Durch den Kreditvergleich lassen sich hohe Summen einsparen und die Immobilie günstig finanzieren. Doch worauf sollte ich neben dem Zinssatz der Immobilienfinanzierung noch achten?

Beim Immobilienfinanzierungs-Vergleich kommt es auf folgende Kriterien an:

  • Nominalzinssatz: Der nominale Zinssatz gibt an, wie hoch die Zinsbelastung im Jahr ausfällt.
  • Effektivzinssatz: Im Gegensatz zum nominalen Zinssatz berücksichtigt der effektive Zinssatz weitere Kosten der Finanzierung wie Bearbeitungsgebühren und Provisionen. Daher ist der effektive Zinssatz aussagekräftiger.
  • Höhe der monatlichen Tilgung: Die Tilgungsrate sollte möglichst hoch ausfallen, damit Sie den Kredit schnell zurückzahlen können und die Zinsbelastung sinkt. Zu hoch sollte die monatliche Rate aber nicht sein, damit Sie sich finanziell nicht übernehmen.
  • Monatliche Rate: Bei einem klassischen Annuitätendarlehen setzt sich die Rate aus Tilgung und Zins zusammen. Je höher Sie anfangs tilgen, umso niedriger fallen bei Ihrer Immobilienfinanzierung die Zinsen aus.
  • Laufzeit des Darlehens: Beim Annuitätendarlehen können Sie meist eine Zinsbindung von 5 bis 15 Jahren auswählen. Danach bleibt eine Restschuld bestehen, die Sie entweder vollständig tilgen oder durch einen Anschlusskredit ablösen können.

8. Welches Immobiliendarlehen wählen?

Für die Immobilienfinanzierung steht dem Kreditnehmer eine Reihe an unterschiedlichen Darlehen zur Verfügung. Welches Immobiliendarlehen geeignet ist, richtet sich in erster Linie nach

  • dem Zweck der Finanzierung
  • der persönlichen Situation bzw. den Bedürfnissen des Kreditnehmers.

Darüber hinaus unterscheidet man danach, wer den Kredit zur Verfügung stellt. Als Finanzgeber bieten sich neben den üblichen Kreditinstituten wie Banken, Sparkassen sowie den Volks- und Raiffeisenbanken auch Versicherer, Privatleute und der Arbeitgeber an.

Dementsprechend groß ist die Vielfalt an Immobiliendarlehen, mit denen sich eine Immobilie günstig finanzieren lässt:

  • Förderdarlehen
  • KfW-Kredit
  • Bauspardarlehen
  • Forward-Darlehen
  • Onlinekredit
  • Privatkredit
  • Hypothekendarlehen
  • Euribor-Darlehen

Außerdem entscheidet die Art der Tilgung, um welches Immobiliendarlehen es sich handelt. Für die Immobilienfinanzierung wählen die meisten Käufer und Bauherren ein Annuitätendarlehen, bei dem sich die monatliche Rate aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Aber es existieren noch weitere Tilgungsmodelle:

  • Fälligkeitsdarlehen bzw. Festdarlehen oder endfälliges Darlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Volltilgerdarlehen
  • variables Darlehen

9. Konditionen verbessern

Als Kreditnehmer bestehen für Sie einige Möglichkeiten, mit denen Sie Ihre Finanzierungskonditionen aktiv optimieren können. Wie Sie Ihre Immobilie günstig finanzieren, zeigen Ihnen die folgenden Tipps.

Immobilienfinanzierung – Tipps

  • Möglichkeit zu Sondertilgungen: Lassen Sie sich von der Bank die Option einräumen, Sonderzahlungen während der Kreditlaufzeit zu leisten. Dadurch verringern Sie Ihre Kreditschuld, wodurch die Zinsen sinken.
  • Sicherheiten: Wenn Sie der Bank zusätzliche Sicherheiten wie z. B. eine Bürgschaft, das Baugrundstück oder eine Lebensversicherung anbieten können, lassen sich gegebenenfalls bessere Zinskonditionen aushandeln.
  • Flexibilität: 10 Jahre Laufzeit sind eine lange Dauer, während dieser Zeit kann sich Ihre Situation ändern. Daher ist es sinnvoll, wenn Ihnen Ihr Hauskredit mehr Flexibilität bietet. So können Sie etwa mit Ihrer Bank vereinbaren, dass sich die monatliche Rate flexibel anpassen lässt.
  • Staatliche Förderprogramme: Beispielsweise für energetisch effiziente Gebäude bietet die KfW-Bank verschiedene Fördergelder und Kredite mit vergünstigten Zinskonditionen an, mit denen sich eine Immobilie günstig finanzieren lässt. Diese finanziellen Hilfen empfehlen sich für alle Bauherren, die auf Energieeffizienz setzen.
Jetzt kostenlos Ihre Immobilie bewerten lassen.
Welche Art von Immobilie möchten Sie bewerten?
Das sagen unsere Kunden:
Hanna Jürgensen
Flensburg
“Ich habe mich sehr gut beraten gefühlt. Sehr kompetente und verlässliche Mitarbeiter.“
Malte Nielsen
Ingolstadt
“Toller Partner im Verkauf. Vielen Dank für die realistische Bewertung und die sympathische Beratung. Sehr zu empfehlen!“
W. Schmidt
Hamburg
“Kompetente Gesprächspartner. Sehr unkompliziert und professionell!“
Frank Ross
Berlin
“Ich konnte mein Haus zum bestmöglichen Preis verkaufen und habe viele Tipps bekommen. Danke an das ganze Team! Nur zu empfehlen!“
Gertrude Lackner
Rosenheim
“Vielen Dank für die vor Ort Bewertung. Wenn ich nächstes Jahr verkaufe, dann über diesen Makler. Toller Service!“
P. Ströhr
Wismar
“Danke für die Hinweise zu den Quadratmeterpreisen. Wenn alles geklärt ist, melde ich mich für den Maklertermin!“