Immobilienbewertung: So den Wert der Immobilie richtig einschätzen!

Sie planen den Verkauf eines Hauses bzw. den Wohnungsverkauf? Oder Sie wollen eine Immobilie erwerben und die Preisvorstellung des Verkäufers prüfen? Abhängig von der Art der Immobilie gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Wert zu ermitteln. Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Verkehrswert am besten bestimmen, und warum die Unterstützung eines Maklers empfehlenswert ist.

1. Welche Verfahren gibt es bei der Immobilienbewertung?

Um eine Immobilie zu bewerten, stehen drei verschiedene Verfahren zur Auswahl. Welches Verfahren Anwendung findet, ist von der Art der Immobilie abhängig:

• Sachwertverfahren: Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Bauwert des Gebäudes zusammen. Die Immobilie dient nicht der Erzielung einer Rendite, sondern wird üblicherweise vom Eigentümer genutzt. Die Immobilienbewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern erfolgt nach dem Sachwertverfahren.
• Ertragswertverfahren: Wird bei Immobilien eingesetzt, bei denen die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht, also bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern.
• Vergleichswertverfahren: Der Verkehrswert der Immobilie wird auf Grundlage vergleichbarer Grundstücksgeschäfte abgewickelt. Wichtig ist, dass ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Tendenziell ist bei einer vermieteten Immobilie mit einem geringeren Verkaufserlös zu rechnen, da Käufer gerne die Wahlfreiheit haben, ob sie in das erworbene Objekt selbst einziehen möchte oder vermieten wollen. Weitere Informationen finden Sie unter Wohnung verkaufen.

2. Immobilienbewertung online: wie aussagekräftig ist das Verfahren?

Wenn Sie eine Immobilienbewertung online durchführen, erhalten Sie einen Annäherungswert an den Marktwert Ihrer Immobilie. Durch Eingabe der Eckdaten können Sie sich einen ersten Eindruck dazu verschaffen, welche Preise für Immobilien in Ihrer Region gezahlt werden. Der Nachteil dieser Methode ist aber, dass individuelle Merkmale einer Immobilie nicht berücksichtigt werden. Von einer Online-Bewertung ist daher in den meisten Fällen abzuraten. Um eine detaillierte Wertermittlung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Zustands vorzunehmen, ist eine Ortsbesichtigung unerlässlich.

3. Wie Immobilienwert selbst ermitteln - Checkliste kostenlos zum Download

Sie möchten schon einmal vorab wissen, wie viel Ihre Immobilie aktuell wert ist? Nutzen Sie unsere umfangreiche Checkliste zur Immobilienbewertung und prüfen selbst die Eckdaten zur Immobilie, zur Lage des Objektes und zur Ausstattung.

4. Gutachter, Makler, Sachverständiger – wer kann Immobilien bewerten?

Ein Immobilienmakler besitzt die entsprechende Expertise, um eine fundierte Immobilienbewertung für die Preisfindung beim Verkauf vorzunehmen. Er ist mit der regionalen Marktsituation bestens vertraut und unterstützt Sie nicht nur bei der Ermittlung des Verkehrswerts. Er steht Ihnen auch erfahren bei den Verkaufsverhandlungen und allen weiteren Schritten zur Seite. Sie haben auch die Möglichkeit, einen Gutachter mit der Bewertung Ihrer Immobilie zu beauftragen. Der Immobiliengutachter legt den Verkehrswert der Immobilie in einem schriftlichen Gutachten fest.

Freie Immobiliensachverständige bieten einfache Wertgutachten an, die sich für den Immobilienverkauf heranziehen lassen. Benötigen Sie aber ein gerichtsfestes Gutachten – beispielsweise für gerichtliche Auseinandersetzungen bei einer Erbschaft oder einer Scheidung – sind dafür öffentlich bestellte und vereidigte Gutachter die richtige Wahl. Ist das Wertgutachten für behördliche Zwecke bestimmt, wenden Sie sich am besten an einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter.

Welcher Gutachter für welchen Anlass bzw. Sachverhalt zuständig ist, können Sie hier erfahren und einen entsprechenden Gutachter finden!

5. Kostenlose Bewertung oder kostenpflichtiges Wertgutachten

Die Kosten für ein Vollgutachten, das auch vor Gericht Bestand hat, können mehrere tausend Euro betragen. Die Honorare für die Erstellung eines Wertgutachtens sind frei vereinbar, orientieren sich aber in der Regel am Marktwert der Immobilie.

Bei einem Verkehrswert von 300.000 Euro müssen Sie mit rund 1.800 Euro für die Gutachtenerstellung rechnen. Die genauen Kosten sind abhängig vom Verkehrswert und dem Schwierigkeitsgrad der Bewertung.

Ein einfaches Kurzgutachten über den Verkehrswert einer Immobilie kostet rund 300 bis 400 Euro. Auch Banken nehmen Wertermittlungen vor, die Bearbeitungskosten liegen bei 200 bis 300 Euro.

Die Erstellung einer Markteinschätzung muss nicht immer kostenpflichtig sein. Schalten Sie einen Immobilienmakler ein, nimmt dieser die Immobilienbewertung kostenlos vor.

Dabei profitieren Sie nicht nur von der Marktkenntnis des Fachmanns, sondern haben einen kompetenten Partner für Ihr Immobiliengeschäft an Ihrer Seite.

Der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger e. V. hat als unverbindliche Empfehlung eine Honorarrichtlinie herausgegeben. Ein Überblick über die Kosten:

6. Tipps, um einen Immobilien-Sachverständigen zu finden

Wenn Sie auf der Suche nach einem kompetenten Sachverständigen sind, der Ihre Immobilie bewerten soll, dann sollten Sie sich die folgenden 3 Fragen stellen:

1. Benötige ich das Immobiliengutachten für den Immobilienverkauf?
   Wenn Sie den Immobilienwert für Ihr Haus oder Ihre Wohnung ermitteln, um dieses zu verkaufen, dann können Sie sich für einen freien Immobiliensachverständigen entscheiden.
2. Benötige ich das Immobiliengutachten für eine gerichtliche Auseinandersetzung?
   In diesem Fall sollten Sie sich für einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen entscheiden, der von der IHK geprüft wurde.
3. Benötige ich das Immobiliengutachten für behördliche Zwecke?
   Hier empfiehlt es sich auf einen staatlich anerkannten Immobiliengutachter zurückzugreifen.

Ein Immobilienmakler geht bei seiner Einschätzung pragmatischer vor: Er kennt den regionalen Markt genau und weiß, zu welchen Kaufpreisen die Immobilien gehandelt werden. Ist ein Haus in seinem derzeitigen Zustand bewohnbar, können notwendige Sanierungen im Laufe der Zeit durchgeführt werden. Das heißt, der Käufer kann die Immobilie bereits beziehen und Rücklagen für spätere Modernisierungen bilden. Die Bewertung der Immobilie nach dem Vergleichswertverfahren ist also sinnvoll, denn der Kaufpreis richtet sich immer nach der aktuellen Marktlage.

7. Welche Kriterien beeinflussen den Immobilienwert?

Verschiedene Faktoren haben Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Insbesondere die Lage spielt eine wesentliche Rolle. Zu unterscheiden sind die Makro- und die Mikrolage. Bei der Makrolage handelt es sich um die Stadt oder die Region, in der sich die Immobilie befindet. Die Mikrolage ist das Stadtviertel, in dem die Immobilie liegt. Auch die Ausstattung und der Zustand beeinflussen den Wert der Immobilie, ebenso wie die Verkehrsanbindung und die Infrastruktur rund um das Objekt.

Diese Faktoren beeinflussen den Immobilienwert maßgeblich:

• Lage (Mikro- und Makrolage)
• Ausstattung der Immobilie
• Zustand der Immobilie
• Verkehrsanbindung
• Infrastruktur

8. Wie erfolgt die Immobilienbewertung für Erbschafts- oder Schenkungssteuer?

Zur Festsetzung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer muss der Wert einer Immobilie festgestellt werden. Das Bewertungsgesetz sieht vor, dass Grundvermögen nach dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren bewertet wird. Welche Bewertung zum Tragen kommt, ist von der Art der Immobilie abhängig:

Handelt es sich um ein unbebautes Grundstück, erfolgt die Bewertung auf Basis des Bodenrichtwertes, der von den zuständigen Gutachterausschüssen ermittelt wird. Wenn Sie den Wert Ihres Grundstücks bestimmen möchten, lässt sich dazu die folgende vereinfachte Formel anwenden:

• Fläche in m² x Bodenrichtwert/m² = Grundstückswert

Die Berechnung anhand des Bodenrichtwerts und der Grundstücksfläche liefert aber nur eine erste Orientierung. Wertbeeinflussende Kriterien, wie die Lage, die Bebaubarkeit, der Grundstückszuschnitt und der Erschließungsgrad lassen sich mit der Formel nicht darstellen. Eine professionelle Grundstücksbewertung durch einen Experten berücksichtigt die individuellen Merkmale des Grundstücks und kommt so zu einem marktnahen Ergebnis.