Quadratmeterpreise 2018 - der Immobilienmarkt

Der Quadratmeterpreis bei Immobilien ist ein guter Indikator dafür, was ein Quadratmeter Wohnfläche bzw. Grundstücksfläche auf dem lokalen Immobilienmarkt kostet. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, geben Ihnen die aktuellen Quadratmeterpreise in Ihrer Region eine erste Orientierung für den Angebotspreis. Erfahren Sie hier, welche Quadratmeterpreise aktuell für Immobilien in Deutschland gezahlt werden. Außerdem verraten wir Ihnen, welche Faktoren die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke beeinflussen.

1. Der Quadratmeterpreis bei Immobilienverkäufen

Bei Quadratmeterpreisen muss unterschieden werden, ob es sich um einen Durchschnittswert für ein bestimmtes Gebiet handelt – also eine Rechengröße – oder um den Quadratmeterpreis einer bestimmten Immobilie. Beispielsweise erzielen Eigentumswohnungen in bevorzugter Wohnlage in München in 2018 einen durchschnittlichen Preis von 8.000 Euro bis 11.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Den Quadratmeterpreis einer konkreten Immobilie kann eine Immobilienbewertung ergeben: Z.B. dass die Eigentumswohnung in München aufgrund ihrer Ausstattung und weiterer spezifischer Kriterien einen Quadratmeterpreis von 10.000 Euro aufweist.

Die Frage, welche Quadratmeterpreise sich am Markt erzielen lassen, folgt dabei dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Daher ist es nicht verwunderlich, dass in besonders begehrten Metropolen, zum Beispiel München, Hamburg, Berlin, Köln, Düsseldorf, Frankfurt oder Stuttgart ein Quadratmeter Wohnfläche oder Grundstück deutlich mehr kostet als in ländlichen oder als „strukturschwach“ bezeichneten Regionen. Daneben gibt es innerhalb der Städte noch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Generell gilt für jede Stadt, dass Immobilienlagen im Stadtkern bzw. in der City am teuersten sind. Aber auch in ländlichen Regionen gibt es deutliche Unterschiede, die sogar beste Stadtlagen um ein Vielfaches übertrumpfen können. Kampen auf Sylt wäre hier als Superlativ für die mit Abstand teuersten Quadratmeterpreise Deutschlands zu nennen.

2. Preise für Eigentumswohnung und Häuser

Generell gilt die viel zitierte Formel, dass bei einer Immobilienbewertung drei Kriterien zählen: 1. Lage, 2. Lage, 3. Lage. Selbstverständlich spielen bei Eigentumswohnungen und Häusern daneben Kriterien wie Bausubstanz, Aufteilung der Räume, Ausstattungsmerkmale und bei Wohnungen sogar das Stockwerk eine Rolle. Wenn Immobilienprofis immer wieder die Immobilienlage als wichtigstes Kriterium heranziehen, so ist damit vor allem gemeint, dass miteinander vergleichbare Wohnungen oder Häuser in besseren Lagen höhere Preise erzielen als in weniger gefragten Gegenden.

3. Für welche Wohnflächen werden besonders hohe Quadratmeterpreise erzielt?

Neben modernen Neubauwohnungen gelten sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen als sehr begehrt. Am Beispiel der ehemals geteilten Stadt Berlin lässt sich aufzeigen, wie rasant sich bestimmte Stadtteile zu einer Top-Wohnlage entwickeln. Der Prenzlauer Berg ist ein bundesweit bekanntes Beispiel dafür, dass nicht nur die Nähe zur Innenstadt darüber Ausschlag gibt, wie gefragt eine Wohnlage ist. Auch das Image und die Popularität des Stadtteils, die Freizeitangebote für Familien sowie die Vielfalt an Cafés und die Qualität der Wohnumgebung nehmen Einfluss darauf, welche Quadratmeterpreise für Wohneigentum gezahlt werden. Gerade in den Metropolen können sich bestimmte Bezirke auch außerhalb des Stadtkerns in sehr dynamischer Weise zu Top-Lagen entwickeln. Dazu bedarf es neben Sanierungsmaßnahmen von Altbauten manchmal nur eines zusätzlichen attraktiven Angebots an Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und Naherholungsmöglichkeiten, damit sich ein Bezirk in eine besonders attraktive Wohngegend verwandelt.

4. Quadratmeterpreise in Deutschland - aktuelle Karte zur Preisentwicklung

Die folgende Karte zeigt Ihnen die aktuellen Wohnungs- und Hauspreise in Deutschland und gibt Ihnen einen ersten Überblick über das allgemeine Preisniveau der einzelnen Bundesländer.

4. Welche Flächen werden berechnet und welche nicht?

Für die Berechnung der Wohnflächen lässt sich die Wohnflächenverordnung (WoFIV) heranziehen. Diese Richtlinie gibt vor, welche Flächen einer Wohnung oder eines Hauses zur Gesamtberechnung der Grundfläche herangezogen werden. Die dort beschriebenen Regelungen gelten zwar in erster Linie für Sozialwohnungen, lassen sich aber auch für frei finanzierten Wohnraum anwenden. Für Wohnungen und Häuser ist die Wohnfläche nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu berechnen. Darunter ist der Raum zwischen den Wänden zu verstehen. Zur Wohnfläche gehören sämtliche Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern, darunter die Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche, Bäder und Flure. In die Wohnfläche werden außerdem fest installierte Gegenstände einbezogen, wie Badewannen, Öfen und Wandschränke. Zur Grundfläche einer Eigentumswohnung gehören nur die Quadratmeter der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung zugerechnet werden. Der Treppenabsatz vor der Wohnungstür zählt daher in der Regel nicht zur Grundfläche. Einige Flächen gehören nur anteilig zur Wohnfläche. Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zu 50 Prozent angerechnet. Mit einer Anrechnung von 25 Prozent bis höchstens 50 Prozent gehören Balkone, Terrassen, Loggien und Dachgärten zur Wohnfläche.

Nicht heizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räumlichkeiten sind mit 50 Prozent anzurechnen. Die Wohnflächenverordnung regelt außerdem, was nicht zur Grundfläche gehört. Darunter fallen Geschäftsräume, Zubehörräume und Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen. Ebenfalls sind Schornsteine, Mauervorlagen und freistehende Pfeiler und Säulen von mehr als 1,50 Metern Höhe und einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern nicht Teil der Wohnfläche.

Für die Berechnung der Wohnfläche von frei finanziertem Wohnraum kann außerdem die DIN-Norm 277 herangezogen werden, bei dieser werden Nutz- und Verkehrsflächen einer Immobilie berechnet. Dachschrägen sowie Balkone und dazugehörige Kellerräume werden dabei in vollem Umfang der Gesamtfläche angerechnet.

In der Praxis kann es bei der Berechnung von Wohnflächen abhängig von der verwendeten Methode zu Abweichungen kommen. Auffällig ist dies vor allem bei Dachgeschosswohnungen mit vielen Dachschrägen. Die Wohnflächenverordnung kommt hier zu einer weitaus geringeren Quadratmeterzahl als die DIN-Norm 277.

5. Quadratmeterpreise bei Grundstücken

Beim Quadratmeterpreis für ein noch unbebautes Grundstück geben vorrangig die Lage und die Bebaubarkeit vor, welcher Preis am Markt erzielt werden kann. Der Bodenrichtwert – der durch die gesammelten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke zustande kommt – gibt außerdem eine Orientierung. Jedoch kann erst ein erfahrener Makler oder anderer Gutachter den tatsächlich erreichbaren Marktwert, auch Verkehrswert genannt, einschätzen, denn dieser hängt wesentlich auch von den individuellen Eigenschaften des Grundstücks ab.

6. Wichtige Kriterien bei Quadratmeterpreisen von Grundstücken