Vermietetes Haus verkaufen: Darauf sollten Sie achten

Ihnen gehört ein vermietetes Haus, das Sie verkaufen möchten? Sie wissen aber nicht, ob sich der Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie überhaupt lohnt? Es stimmt zwar, dass sich ein unvermietetes Haus in aller Regel leichter verkaufen lässt. Aber mit der richtigen Strategie können Sie auch für ein vermietetes Haus einen Preis erzielen, der Ihren Vorstellungen entspricht. Beim Verkauf gibt es allerdings einige Punkte zu beachten, die bei einem unvermieteten Haus nicht berücksichtigt werden müssen. Über allem steht dabei der Grundsatz des Gesetzgebers „Kauf bricht nicht Miete“, der die Interessen des Mieters schützt.

1. Welche Gründe gibt es für den Verkauf eines vermieteten Hauses?

Ein Haus zu vermieten, kann mehr Aufwand bedeuten, als eine Wohnung zu vermieten. Denn anders als bei einer vermieteten Eigentumswohnung kümmert sich beim vermieteten Haus im Normalfall keine Hausverwaltung um die Instandhaltung des großen Ganzen. Eine Dachreparatur oder die Reparatur des Gartenzauns sind nun mal Aufgaben (und auch Kostenfaktoren), mit denen sich der Vermieter einer Eigentumswohnung höchstens indirekt beschäftigen muss.

Doch meistens ist es nicht dieser erhöhte Aufwand, der einen Hausbesitzer über den Verkauf seiner vermieteten Immobilie nachdenken lässt. Sondern das liebe Geld. So können durch einen Hausverkauf die dringend benötigten Mittel für den eigenen Hausbau oder für eine andere große Anschaffung beschafft werden. Oder aber Sie investieren als Verkäufer Ihren Erlös in Objekte mit potenziell höherer Mietrendite: beispielsweise in zwei Eigentumswohnungen, die höhere monatliche Einnahmen versprechen als ein vermietetes Haus.

2. An welche potenziellen Käufer lässt sich ein vermietetes Haus verkaufen?

Häuser – gerade Einfamilienhäuser – werden im Unterschied zu Eigentumswohnungen fast immer zum Zwecke der Selbstnutzung gekauft. Das ist vor allem bei unvermieteten Häusern so, aber bei vermieteten Häusern nicht grundsätzlich anders. Im Regelfall wird also auch der Käufer eines vermieteten Hauses früher oder später Eigenbedarf anmelden wollen.

Es ist natürlich auch möglich, dass der Käufer das Haus als Kapitalanlage erwirbt und dass er es weiterhin vermieten will – womöglich inklusive einer Mieterhöhung. Um die Mieter in solchen Situationen vor rapiden Verschlechterungen ihrer Mietkonditionen zu schützen, schreibt das Gesetz vor, dass der Käufer das bestehende Mietverhältnis unverändert übernehmen muss (§ 566 BGB: „Kauf bricht nicht Miete“).

3. Welchen Einfluss hat die Vermietung auf den Verkaufswert des Hauses?

Der Käufer eines vermieteten Hauses muss das bestehende Mietverhältnis wie gesagt unverändert übernehmen. Das heißt auch: Er kann dem derzeitigen Mieter nicht einfach kündigen, um das Haus danach an andere Mieter deutlich teurer zu vermieten. Ebenso wenig kann übrigens der Verkäufer des Hauses dem Mieter einfach kündigen, um das Haus dann unvermietet zu verkaufen (zu diesem Zweck kann aber ein Auflösungsvertrag mit Auszugsprämie vereinbart werden, über den Sie weiter unten mehr erfahren).

Jedoch kann der Käufer wie jeder Vermieter Eigenbedarf anmelden, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 BGB, Absatz 2). Die bestehende Kündigungsfrist bleibt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf nach Kauf aber unberührt, weil der neue Hausbesitzer ja auch den bestehenden Mietvertrag „erbt“. Das bedeutet in vielen Fällen: Warten! Besteht das Mietverhältnis beispielsweise bereits zehn Jahre, muss der Käufer neun Monate warten, bis der Mieter gemäß der gesetzlichen Kündigungsfrist ausgezogen sein muss.

Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass unvermietete Häuser generell leichter zu verkaufen sind als vermietete. Zwar gibt es auch Käufer, die besonders an vermieteten Häusern interessiert sind – aber auch nur deshalb, weil sie sich aufgrund des zu übernehmenden Mietverhältnisses einen signifikanten Preisnachlass versprechen. Generell lässt sich also festhalten, dass das Label „Vermietet“ den Verkaufswert eines Hauses nicht steigert, sondern senkt.

4. Kann man dem Mieter kündigen, um das Haus zu verkaufen?

Als Vermieter können Sie den bestehenden Mietvertrag mit Ihrem Mieter nicht mit der Begründung kündigen oder einseitig auflösen, Ihr Haus unvermietet verkaufen zu wollen. („Kauf bricht nicht Miete“: § 566 Absatz 1 BGB).

Als Hauseigentümer steht Ihnen aber die Möglichkeit offen, Ihrem Mieter einen Auflösungsvertrag anzubieten, mit dem er trotz des eigentlich nicht angestrebten Auszugs sehr gut leben kann. Ganz wesentlich für einen erfolgreichen Vertragsabschluss: Informieren Sie Ihren Mieter frühzeitig über Ihr Vorhaben, das Haus zu verkaufen. Mit einer vertraglich festgelegten Auszugsprämie, einer großzügigen Frist bis zum Auszug und einer (teilweisen) Übernahme der Umzugskosten können Sie die Basis schaffen, Ihr Haus letztlich unvermietet und damit zu einem besseren Preis verkaufen zu können.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Absatz 2 BGB ist dagegen nicht ratsam, wenn Sie das Haus unvermietet verkaufen wollen. Sie ist zwar generell zulässig, dabei jedoch an strenge Vorgaben des Gesetzgebers gebunden, um den Mieter vor Tricks und Willkür zu schützen (Informationen hierzu in der Broschüre „Mieterschutz bei Eigenbedarf“ des Bundesjustizministeriums). Der Vermieter muss laut Gesetzestext „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts“ benötigen – und er muss das auch nachweisen. Nach dem Auszug des Mieters müssen tatsächlich eine oder mehrere Personen aus der Verwandtschaft oder aus dem Haushalt des Hausbesitzers einziehen und dort auch längerfristig wohnen bleiben. Denn ziehen diese sehr schnell wieder aus, kann der ehemalige Mieter für seinen Umzugsaufwand Schadenersatz einfordern. Deshalb gilt: Wenn Sie Ihr Haus unvermietet verkaufen möchten, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs keine geeignete Maßnahme.

5. Besitzen die jetzigen Mieter ein Vorkaufsrecht auf das vermietete Haus?

Ein Vorkaufsrecht für Mieter eines Hauses gibt es nicht (die Mieter einer Wohnung können unter Umständen ein Vorkaufsrecht geltend machen). Sollten aber sowohl Sie als Hauseigentümer als auch Ihre Mieter daran interessiert sein, dass diese Mieter anstelle von Dritten das Haus kaufen, ist das natürlich möglich. Kommt diese Verkaufsoption für Sie infrage, sollten Sie Ihre Mieter besonders frühzeitig über den geplanten Hausverkauf informieren.

6. Was gilt es bei der Besichtigung eines vermieteten Hauses zu beachten?

Als Vermieter haben Sie ein Besichtigungsrecht, d.h. der Mieter muss den Zugang zum Haus und ins Haus zu Besichtigungszwecken ermöglichen. Damit Ihr Mieter aber nicht unnötig gestört wird, sollten Sie sich bei der Besichtigung mit potenziellen Käufern an folgende Punkte halten:

• Besichtigungen möglichst nur zu „verträglichen“ Tageszeiten, also nicht am frühen Morgen oder spätabends oder gar in der Nacht.
• Besichtigungen nicht an Sonntagen oder an Feiertagen durchführen.
• Besichtigungen frühzeitig beim Mieter ankündigen, mindestens aber 24 Stunden vorher.
• Besichtigungen in der Urlaubszeit vermeiden und bei Abwesenheit des Mieters das Haus nicht ohne dessen Einverständnis betreten.

Wie oft Sie oder Ihr Makler das Haus mit einem Kaufinteressanten besichtigen dürfen, besprechen Sie ebenfalls mit Ihrem Mieter. Laut einem Gerichtsurteil ist er dazu nicht öfter als einmal pro Woche für etwa zwei Stunden verpflichtet.

7. Wie sieht der Kaufvertrag beim Verkauf eines vermieteten Hauses aus?

Der Kaufvertrag muss beim Verkauf eines Hauses – ob unvermietet oder vermietet – immer notariell beurkundet werden. Als Hausverkäufer sind Sie oder Ihr Makler für die Erstellung des Kaufvertrages zuständig. Dabei können Sie auch einen Standardvertrag verwenden. Jedoch besitzen solche Standardverträge natürlich den Nachteil, dass sie nicht speziell für Sie erstellt wurden. Wenn Sie Ihr Haus mit der Unterstützung Ihres Immobilienmaklers verkaufen, sieht das anders aus: Der Makler erstellt für Sie einen individuellen Kaufvertrag und hält dabei auch alle wichtigen individuellen Faktoren wie das konkret bestehende Mietverhältnis und dessen Konditionen (Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag) fest. Er prüft außerdem die Zahlungsfähigkeit des Käufers (Bonität) und dessen Finanzierungsplan.

Unabhängig davon, ob Sie den Kaufvertrag mit oder ohne Makler-Unterstützung erstellen, sollten folgende Punkte unbedingt darin enthalten sein:

• Schreiben Sie ausdrücklich, dass es sich um ein vermietetes Haus handelt.
• Nach dem Hausverkauf läuft der bestehende Mietvertrag mit den Mietern des Hauses unverändert weiter: Darüber hinaus sollten Sie die Rechte und Pflichten der Mieter und des neuen Vermieters aber auch noch einmal im Kaufvertrag nennen.
• Ebenfalls sehr wichtig ist die Aufnahme von Vereinbarungen und Terminen in den Vertrag, um von vornherein Missverständnisse zu vermeiden. Dazu gehören der Transfer der Mieterkaution, das Ablesen von Zählerständen, die Neuregelung der Betriebskostenabrechnung und natürlich die Vereinbarung zur Mietzahlung an den neuen Vermieter.

8. Was ändert sich mit dem Eigentümerwechsel?

Erst der Eintrag ins Grundbuch macht den Käufer des Hauses tatsächlich auch zum neuen Besitzer und Eigentümer. Der Mieter sollte das wissen, weil die Jahresabrechnung der Nebenkosten in der Regel mit dem Hauseigentümer erfolgt, der zum Ende des Abrechnungszeitraums im Grundbuch steht: also entweder noch mit dem alten oder schon mit dem neuen Eigentümer. Zunächst wichtiger dürften für alle Beteiligten – Verkäufer, Mieter und Käufer – die Vereinbarungen sein, die individuell abgesprochen werden und auch im Kaufvertrag festgehalten werden sollten. Dazu gehören Termine wie der Beginn der Mietzahlung an den neuen Vermieter oder der Transfer der ursprünglich geleisteten Kautionszahlung vom Hausverkäufer an den Hauskäufer.

Welche terminlichen Vereinbarungen aber auch getroffen werden: Die Konditionen des bestehenden Mietvertrages bleiben in jedem Fall erhalten. Der neue Vermieter kann die Miete folglich nicht einfach erhöhen beziehungsweise nur in einem Maße, wie es dem bisherigen Vermieter erlaubt gewesen wäre. Zu beachten ist hier hauptsächlich die sogenannte „Kappungsgrenze“: Erlaubt ist nur eine Mieterhöhung von maximal 20 Prozent, und das frühestens drei Jahre nach der letzten Mieterhöhung.

9. Checkliste: Worauf sollten Sie beim Verkauf eines vermieteten Hauses achten?

1. Definieren Sie Ihr Ziel

Ein vermietetes Haus können Sie entweder vermietet verkaufen oder unvermietet, wenn Sie sich vor dem Verkauf mit dem Mieter auf einen Auflösungsvertrag einigen. Entscheiden Sie frühzeitig, in welche Strategie Sie Ihre Energie investieren wollen und verfolgen Sie dann konsequent Ihr Ziel.

2. Gehen Sie strukturiert vor

Ob Sie ein unvermietetes oder ein vermietetes Haus verkaufen wollen: Wichtig ist dabei immer, dass Sie sich genügend Zeit lassen, um alle wichtigen Schritte zu durchdenken und abzuhaken. Dazu gehört ein aktueller Energieausweis genauso wie die Beseitigung von preismindernden Mängeln.

3. Holen Sie Ihren Mieter frühzeitig an Bord

Wenn Ihr Mieter mit Ihnen als Vermieter und mit seiner Wohnsituation zufrieden war und ist, wird er die Neuigkeit des anstehenden Hausverkaufes erst einmal verdauen müssen. Umso wichtiger ist es, dass Sie ihn frühzeitig darüber informieren und darüber, welche Konsequenzen der Verkauf für ihn haben wird. Das gilt vor allem, wenn Sie darüber nachdenken, auch den Mieter in den Kreis der potenziellen Käufer aufzunehmen.

4. Lassen Sie Ihre Immobilie bewerten und definieren Sie einen Kaufpreis

Für die Einschätzung, welchen Kaufpreis Sie bei einem Haus Ihrer Größe in Ihrer Region aufrufen können, hilft Ihnen eine Hausbewertung durch einen Sachverständigen vor Ort. Einen fachkundigen und ortskundigen Makler hinzuzuziehen, ist gerade bei vermieteten Immobilien sehr zu empfehlen: Er kennt den lokalen Immobilienmarkt, das Mietrecht und er hat mitunter auch gleich Kaufinteressenten für das Haus zur Hand. Mit dieser professionellen Unterstützung können Sie einen Kaufpreis aufrufen, der sowohl Ihnen als auch dem Käufer entgegenkommt.

5. Organisieren Sie die Besichtigungen „mieterverträglich“

Spätestens jetzt zahlt es sich aus, wenn Sie Ihrem Mieter gegenüber von Anfang an transparent mit dem Hausverkauf umgegangen sind. Denn gerade bei der Vereinbarung von Besichtigungsterminen ist ein gutes Verhältnis zum Mieter entscheidend: Beschränken Sie die Termine möglichst auf einen pro Woche und schlagen Sie eine Uhrzeit vor, die niemandem wehtut.

6. Nicht zuletzt: Lassen Sie sich von Profis unterstützen

Der Notar kann Ihnen bei allen rechtlichen Fragen zum Kaufvertrag zur Seite stehen. Im gesamten Prozess des Hausverkaufs von der initialen Planung über die Preisstrategie und Vermarktung bis hin zur Vertragserstellung und Übergabe profitieren Sie vom Know-how eines erfahrenen Immobilienmaklers.

10. Warum sollten Sie sich beim Hausverkauf vom Makler unterstützen lassen?

Natürlich können Sie den Verkauf Ihres vermieteten Hauses auch alleine schaffen und dabei einen guten Preis erzielen. Doch ein erfahrener Immobilienmakler begleitet Sie als Verkaufsprofi von Anfang an durch die wesentlichen Stationen des Hausverkaufs und kann Sie auf mögliche Fallstricke im Prozess hinweisen. Er übernimmt die Vermarktung und stellt mit einem aussagekräftigen Exposé und professionellen Fotos sicher, dass Ihr Haus die richtige Käufer-Zielgruppe anspricht. Auch die Erstellung des Kaufvertrags und die Bonitätsprüfung potenzieller Käufer liegt in seinen Händen. Damit nimmt Ihnen der Immobilienmakler nicht nur viel Arbeit ab, er ist auch ein verlässlicher Kompass auf dem Weg zur Ihrem Verkaufsziel.