Gutachter finden im Immobilienbereich

Gutachter für Immobilien liefern neutrale Entscheidungsgrundlagen, wenn es darum geht, den Wert eines Objekts auf der Basis von Fakten und Zahlen zu bewerten. In juristischen Konfliktfällen ist das Gutachten eines Sachverständigen sogar unerlässlich, in anderen Fällen unterstützen Gutachter sowohl Käufer als auch Verkäufer einer Immobilie bei der Ermittlung eines optimalen Kaufpreises. Erfahren Sie, in welchen Fällen welche Art von Gutachten notwendig sind, wer sie im Bedarfsfall erstellt und wie Sie den passenden Gutachter finden.

1. Welcher Gutachter passt zu Ihrem persönlichen Anliegen?

Als Gutachter für Immobilien kommen Sachverständige zum Einsatz, die den Zustand und Wert eines Objekts beurteilen. Die daraus resultierenden Dokumente stellen bei verschiedenen Sachverhalten und Anlässen eine wichtige Entscheidungsgrundlage dar. Dabei gilt die Faustregel: Sogenannte gerichtsfeste Gutachten, die in der Regel im Rechtsstreit oder bei Konflikten erforderlich sind, sind deutlich teurer als Kurzgutachten oder Werteinschätzungen, wie sie häufig zu den Dienstleistungen von Maklern gehören. Gerichtsfeste Gutachten erfordern die Beauftragung von zertifizierten Experten, die durch die Industrie- und Handels-, Handwerks- oder Architektenkammern geprüft wurden: sogenannte öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige. Diese müssen in einem gesonderten Verwaltungsverfahren eine in ihrem Fachbereich überdurchschnittliche Expertise und ihre persönliche Integrität unter Beweis gestellt haben. Nur dann dürfen sie das Qualitäts- und Gütesiegel „öffentlich bestellt und vereidigt“ führen. Im Unterschied dazu gibt es noch „staatlich“ anerkannte Gutachter, die dann auch meistens tatsächlich bei entsprechend hoheitlichen Aufgaben als Experten herangezogen werden. Für den Immobilienmarkt sind in erster Linie vereidigte Sachverständige gefragt, die als Immobiliengutachter gegen ein entsprechendes Honorar ein unabhängiges Wertgutachten erstellen.

2. Was kosten Gutachter im Immobilienbereich?

Grundsätzlich unterliegen als Gutachter beauftragte Sachverständige keinen gesetzlichen Bestimmungen, welche Kosten sie in Rechnung stellen dürfen. Für vereidigte Sachverständige im Immobilienbereich hat sich der Markt auf ein Preisniveau von 0,5 bis 1 Prozent des festgestellten Immobilienwertes eingependelt. Manche Dienstleistungen von Gutachtern können bei weniger komplexen Expertisen auch zu einem Pauschalpreis ausgehandelt werden. Wenn es vorrangig darum geht, bei einem Immobilienverkauf einen optimalen und gleichzeitig realistischen Marktpreis zu erzielen, sind Immobilienmakler erste Ansprechpartner, eine realistische Einschätzung des möglichen Verkaufswertes vorzunehmen. Um ein gerichtsfestes Gutachten handelt es sich dabei zwar nicht. Das ist allerdings auch nicht nötig, wenn es darum geht, zunächst einen bestmöglichen und gleichzeitig realistischen Angebotspreis zu ermitteln.

3. Was sollten Sie beachten, wenn Sie einen Immobiliengutachter beauftragen?

Es gibt keine gesetzlichen Bestimmungen, wer sich als Immobiliengutachter betätigen darf und wer nicht. Gesetzlich geregelt ist lediglich, wer als öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter auch eine gerichtsfeste Dokumentation erstellen darf. Sogenannte freie Immobiliengutachter müssen also nicht zwangsläufig vereidigte Sachverständige sein. Aber häufig reicht eine weniger aufwendige, aber trotzdem fachkundige Einschätzung eines Immobilienwertes aus, wenn das Kriterium „gerichtsfest“ keine Rolle spielt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn zwei oder mehrere Parteien lediglich ein Kurzgutachten benötigen, weil sie gewillt sind, sich in gutem Einvernehmen untereinander zu einigen. Dann hilft oft schon ein Kurzgutachten, das vereidigte Sachverständige auch zu einer kleinen Honorarpauschale um die 500 Euro ausstellen.

4. Welche Art von Gutachten benötigen Sie für welche Sachverhalte? Übersicht als PDF hier kostenlos!

Im Immobilienbereich geht es in der Regel um die Erstellung eines Wertgutachtens. Der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie muss auf der Basis belegbarer Zahlen und Fakten nach Maßgabe einer jeweils geeigneten Verfahrensweise ermittelt werden, damit sich zwei beteiligte Parteien auf zufriedenstellende Weise einigen können. Auch bei der Feststellung von Mängeln oder Schäden durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen geht es letztlich um die Festlegung einer Summe, die zur Begleichung eines Mangels oder Schadens aufgewendet werden muss. Generell gibt es bei Immobilien folgende Themen und Anlässe, einen Gutachter zu beauftragen:

• Zwangsversteigerung
• Feststellung von Schäden und Mängeln
• Wertgutachten bei Finanzierungen
• Erbschaft oder Scheidung mit Rechtsstreit
• Steuerliche Angelegenheiten

5. Hinweise und Tipps zu einzelnen Anlässen und Themen

In den folgenden Anlässen für Immobilienbewertung erkennen Sie schnell, dass die Kosten für ein Gutachten nicht zwangsläufig davon abhängen, wer es erstellt. Wesentliches Kriterium ist vielmehr die Frage, welchen juristischen Ansprüchen ein Gutachten unter Umständen standhalten muss.

Zwangsversteigerung: Gerichtsfestes Gutachten erforderlich

Kommt es bei einer Immobilie zu einem Vollstreckungsverfahren, hat ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten zwei Funktionen:

Zum einen soll sichergestellt werden, dass ein Objekt nicht unter seinem eigentlichen Verkehrswert unter den Hammer kommt. Ein vereidigter Sachverständiger legt somit einen Verkehrswert fest, der beim zuständigen Amtsgericht hinterlegt wird und als Orientierung für das geforderte Mindestgebot gilt.

Zum anderen sollen sich Kaufinteressenten per öffentlichen Aushang über das zu versteigernde Objekt informieren können.

Feststellung von Mängeln und Schäden: Vereidigte Sachverständige notwendig

Ein Wertgutachten im weitesten Sinne stellt auch die Feststellung von Baumängeln während oder nach Fertigstellung eines Neubaus oder einer Sanierungsmaßnahme dar. In der Regel geben Bauherren im Bedarfsfall eine Mängeldokumentation oder ein Schadensgutachten bei einem vereidigten Sachverständigen in Auftrag, um ihre Ansprüche gegenüber einem Bauträger gerichtsfest geltend zu machen. Bei der Behebung von Gebäudeschäden hingegen, für die eine Gebäudeversicherung eintreten soll, beauftragen Versicherungsgesellschaften – je nach Komplexität eines Schadenfalls – einen Sachverständigen mit einem Schadensgutachten. Das muss allerdings nicht zwangsläufig gerichtsfest sein, wenn kein Konflikt zwischen Versicherer und Versichertem bezüglich der Schadensbegleichung besteht.

Wertgutachten bei Finanzierungen: implizite Leistung einer Bank

Banken, die den Bau oder den käuflichen Erwerb einer Immobilie finanzieren, wollen sicherstellen, dass der bewilligte Kredit mit einem realistischen Gegenwert hinterlegt ist. In der Regel verfügen finanzierende Banken über eine hauseigene Expertise, die ein Bauvorhaben oder den gerechtfertigten Kaufpreis einer zu erwerbenden Immobilie begutachtet. Das gilt meistens auch in solchen Fällen, in denen ein Kreditnehmer bereits vorhandene Immobilien als Sicherheit eines Baukredits oder für einen weiteren Immobilienerwerb ins Spiel bringt. Für den Kreditnehmer selbst fallen somit keine Kosten an.

Erbschaft oder Scheidung mit Rechtsstreit: gerichtsfestes Gutachten unverzichtbar

Wenn sich gemeinsame Erben einer Immobilie untereinander nicht einig sind und es zu einem juristischen Konfliktfall kommt, ist ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten notwendig, um den Immobilienwert zu ermitteln. Eine Uneinigkeit über das Aufteilen des Immobilienvermögens im Scheidungsfall stellt bezüglich der Wertermittlung durch einen Gutachter die gleiche Sachlage dar. In beiden Fällen geht es meistens um gemeinsamen Immobilienbesitz, bei dem eine Partei die andere Partei auszahlen muss – in Höhe des anteiligen Immobilienwertes. Auch beim angestrebten gemeinsamen Verkauf einer Immobilie kann es notwendig sein, ein vorheriges Wertgutachten einzuholen. Allerdings reicht dann oft schon die Einschätzung eines Immobilienmaklers als Grundlage, auf der sich die Parteien auch ohne aufwendige Gerichtsverfahren und Prozesskosten einigen können.

Steuerliche Angelegenheiten: Gutachten, die das Finanzamt akzeptiert

Im Rahmen der Erbschafts- oder Schenkungssteuer können Konflikte mit dem Finanzamt vorprogrammiert sein. Wenn das Finanzamt den Wert einer Immobilie vermutlich zu hoch eingeschätzt hat, liefert am besten ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen eine Entscheidungsbasis für eine – am besten außergerichtliche – Einigung mit dem Finanzamt.
Steuerliche Aspekte, die gegebenenfalls die Beauftragung eines Gutachters notwendig machen, spielen auch bei Immobilien eine Rolle, die entweder vollständig oder teilweise aus Privatbesitz in ein Betriebsvermögen überführt oder – umgekehrt – bei Betriebsaufgabe in ein Privatvermögen überführt werden. In beiden Fällen findet ein Vermögenstransfer statt, der zu einem steuerpflichtigen Zugewinn führt. Auch hier ist ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten der sicherste Weg, eine gütliche Einigung mit dem Finanzamt zu treffen.

Warum Immobiliengutachten häufig eine gute Investition sind: Gutachter erstellen eine Dokumentation auf der Basis von Fakten, Zahlen und Erfahrungswerten, die eine realistische Werteinschätzung von Immobilien erlauben. Selbst sogenannte gerichtsfeste Gutachten helfen in vielen Fällen, eine gütliche Einigung zwischen zwei oder mehr Parteien zu erzielen, ohne dass es tatsächlich zu zeitaufwendigen und kostspieligen Gerichtsverfahren kommen muss. Wer eine Immobilie verkaufen will, kommt bereits mit einem Wertgutachten aus, das der realistischen Ermittlung eines Verkaufspreises dient. Diese Leistung gehört in den meisten Fällen bereits zur Kernkompetenz eines Immobilienmaklers.