Wohnung verkaufen - wichtige Infos und Tipps

Wohnung privat verkaufen oder doch besser mit Makler? Wer seine Immobilie mit Gewinn verkaufen möchte, sollte gut informiert sein. Erhalten Sie hier die Antworten auf 8 häufig gestellte Fragen rund um den Wohnungsverkauf. So machen Sie es sich leichter und vermeiden die Stolpersteine beim Wohnungsverkauf!

1. Eigentumswohnung verkaufen – die wichtigsten Tipps

Damit der Wohnungsverkauf erfolgreich und ohne Fehler abläuft, empfiehlt sich eine gut geplante Vorgehensweise:

Wohnungen privat verkaufen oder mit Makler? Entscheiden Sie sich für die beste Verkaufsstrategie: Für den Laien können beim Wohnungsverkauf unerwartete Probleme entstehen. Wer einen Wohnungsmakler beauftragt, braucht sich darüber nicht zu sorgen. Der Verkaufsprofi holt für Sie den bestmöglichen Preis heraus und klärt Sie zu den rechtlichen Fallstricken auf.

• Vor Verkauf kostenlose Wohnung bewerten – Wohnungswert bestimmen und Verkaufspreis festlegen: Einen verlässlichen Marktwert liefert Ihnen die kostenlose Wohnungsbewertung durch einen Experten.
• Energieausweis erstellen lassen und weitere Verkaufsunterlagen einholen: Ein Energieausweis ist beim Wohnungsverkauf Pflicht. Verkaufsunterlagen sind wichtig, um auf die vielen Käuferfragen reagieren zu können.
• Exposé erstellen mit hochwertigen Fotos: Das Exposé ist ein wichtiges Aushängeschild beim Verkauf einer Wohnung. Die Erstellung des Exposés gehört zum Service eines jeden guten Maklers dazu.
• Breite Vermarktung über Immobilienportale und andere geeignete Verkaufskanäle: Die Immobilie intensiv über einen kurzen Zeitraum zu vermarkten, lohnt sich mehr, als hin und wieder eine Anzeige zu schalten.
• Präsentation der Immobilie bei Besichtigungen: Hier zählt der erste Eindruck. Lassen Sie sich vom Makler beraten, durch welche Vorbereitungen Ihre Wohnung zum Verkaufsschlager wird.
• Preisverhandlung mit dem Kaufinteressenten und Bonitätsprüfung: Nach erfolgter Besichtigung wird jeder Kaufinteressent versuchen mit Ihnen über den Preis zu verhandeln – aufgrund dessen liegen die Angebotspreise meist 10% über den tatsächlich realisierten Verkaufspreisen. Seien Sie darauf vorbereiten und lassen Sie sich zur Absicherung der Zahlungskraft des Käufers eine Finanzierungsbestätigung zeigen, damit Sie keine Zeit bei der weiteren Abwicklung verlieren.
• Vertragserstellung durch den Notar und notarielle Beurkundung: Vereinbaren Sie erst einen Termin zur Vertragsunterzeichnung beim Notar, wenn der Käufer seine Immobilienfinanzierung geklärt hat. Der Käufer hat die Notarwahl und Sie die Pflicht einen Kaufvertragsentwurf vorzulegen.
• Abwicklung des Wohnungsverkaufs und Übergabe mit Übergabeprotokoll: Übergeben Sie die Wohnung erst, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. Ein beauftragter Makler übernimmt für Sie die Übergabe und hält alle Details in einem Protokoll fest.

2. Wohnungsverkauf Checkliste – kostenloser Download

Sie haben vor, Ihre Wohnung zu verkaufen? Hier finden Sie unsere Checkliste zum kostenlosen Download!

3. Wohnungsverkauf & Spekulationssteuer

Beim Wohnungsverkauf ist die Spekulationssteuer nach §23 EStG fällig, wenn:

• die Wohnung vermietet wurde und
• ab dem Erwerb bzw. der Fertigstellung für weniger als 10 Jahre in Ihrem Besitz ist.

Ausgenommen von der Besteuerung sind selbst genutzte Wohnungen. Keine Spekulationssteuer ist fällig, wenn:

• Sie die Wohnung zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder
• im Jahr des Verkaufs und in den vorangegangenen zwei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

4. Wohnung verkaufen oder vermieten?

Besser ist es, die Wohnung zu verkaufen, wenn:

• Sie den Verkaufserlös mit besserer Rendite anderswo anlegen könnten
• Sie das Risiko von Mietausfällen und Mietnomaden nicht eingehen möchten
• Sie keine Steuern auf den Gewinn zahlen müssen
• Ihnen die Verwaltung und Instandhaltung zu aufwendig sind.

Die Wohnung zu vermieten lohnt sich, wenn:

• Sie mit der Mietrendite zufrieden sind
• Sie Verluste aus der Vermietung zur Steuersenkung nutzen möchten
• Sie auf den Verkaufsgewinn hohe Steuern zahlen müssten.

5. Wohnungsverkauf von privat – Wie geht es ohne Makler?

Ein erfahrener Makler kann für Ihre Eigentumswohnung einen optimalen Preis erzielen. Grundsätzlich können Sie Ihre Wohnung auch privat verkaufen. Doch der Verkauf einer Wohnung ist aufwendiger und teurer, als sich Eigentümer häufig vorstellen.

Die folgenden Fragen helfen Ihnen dabei, die richtige Verkaufsstrategie festzulegen:

• Haben Sie die Zeit, sich für die nächsten Monate dem Wohnungsverkauf zu widmen?
• Können Sie die Besichtigungen selbst durchführen?
• Verfügen Sie über das nötige Fachwissen rund um die optimale Präsentation, die Vertragsgestaltung und die Abwicklung des Kaufvertrags?
• Sind Sie verhandlungssicher, wenn es um die Einigung auf einen Kaufpreis geht?
• Sind Sie dazu bereit, einige Hundert Euro in die Vermarktung (Verkaufsgalgen, Inserate auf allen wichtigen Immobilienportalen, Energieausweis) zu investieren?

Haben Sie die meisten dieser Fragen mit Nein beantwortet, dann wird es sich für Sie lohnen einen Makler mit dem Verkauf Ihrer Wohnung zu beauftragen, denn dieser übernimmt all diese Fragen für Sie.

6. Wohnung verkaufen und gleichzeitig Haus kaufen – So funktioniert´s

Wenn Sie Ihre Wohnung verkaufen und ein Haus kaufen möchten, lassen sich beide Geschäfte in der Regel gleichzeitig abwickeln. Mit einer Zwischenfinanzierung ist es möglich, direkt von der Wohnung ins neue Eigenheim zu ziehen.

7. Vorvertrag bei Wohnungsverkauf – ist er sinnvoll?

Sicherheit beim Wohnungsverkauf kann Ihnen ein Vorvertrag bieten. Mit dem Wohnungskauf-Vorvertrag lässt sich die Zeit zwischen der mündlichen Zusage und dem schriftlichen Kaufvertrag überbrücken.

Sinnvoll ist der Vorvertrag, wenn:

• sich Verkäufer und Käufer sicher sind, dass sie das Geschäft abschließen möchten
• die Vertragsparteien jedoch die Vereinbarungen für den Kaufvertrag noch aushandeln müssen.

8. Welche Kosten entstehen beim Wohnungsverkauf?

Beim Wohnungsverkauf ist mit Kosten zu rechnen, die Ihren Verkaufserlös schmälern. Daher ist es von Vorteil, sich im Vorfeld einen Überblick zu den folgenden Kosten zu verschaffen:

• Maklerprovision: falls Sie einen Makler mit Verkauf beauftragt haben, dann fällt nach erfolgreicher Verkauf Maklergebühren an – in vielen Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer die Courtage, in anderen zahlt sie üblicherweise nur der Käufer
• Kosten für das Wertgutachten zur Preisfindung (hier kostenlose Immobilienbewertung)
• Aufwendungen für Reparaturen, Renovierungen und Dekoration
• Löschung der Grundschuld im Grundbuch
• Spekulationssteuer auf den Erlös beim Wohnungsverkauf
• Vorfälligkeitsentschädigung – falls Sie Ihr Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig kündigen
• Nur bei Privatverkauf: Kosten für die Vermarktung
• Nur bei Privatverkauf: Kosten für Energieausweis und weitere Verkaufsdokumente