Wohnfläche berechnen: Hierauf sollten Sie achten!
Die Größe der Wohnfläche hat entscheidenden Einfluss auf die monatlichen Zahlungen. Nicht nur die Miete, auch Betriebs- und Nebenkosten werden auf ihrer Basis berechnet. Wenn Sie ein Mietobjekt erwerben oder verkaufen wollen, ist die berechnete Wohnfläche für die Wertermittlung von entscheidender Bedeutung. Auch die Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens hängt oft von der berechneten Wohnfläche ab, was spätestens bei der Baufinanzierung spürbar wird.
Für Käufer und Verkäufer, Vermieter und Mieter gilt somit: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Gehen Sie beim Berechnen der Wohn -und Nutzflächen keine Risiken ein.
Inhalt dieser Seite:
- Welche Flächen zählen ganz oder teilweise zur Wohnfläche?
- Wie berechnet man die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
- Gibt es Experten für die Wohnflächenberechnung?
- Was tun, wenn die Wohnflächenangabe im Kauf- oder Mietvertrag nicht stimmen?
- Welche Rolle spielt die Berechnung der Wohnfläche bei Miet- und Kaufpreisen?
1. Welche Flächen zählen ganz oder teilweise zur Wohnfläche?
Als Wohnfläche wird die Summe aller Räume bezeichnet, deren Grundfläche gemäß Wohnflächenverordnung (WoFIV) als anrechnungsfähig gilt. Grund- und Wohnfläche sind somit nicht zwingend identisch. Gerade bei Dachwohnungen kann es zu erheblichen Abweichungen kommen.
Beim Berechnen der Wohnfläche eines Hauses oder einer Wohnung stellt sich zunächst die Frage, welche Räume in die Kalkulation einbezogen werden. Dabei spielt auch die Raumhöhe eine Rolle. Es gilt: Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zu 50 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet. Wird die Höhe von einem Meter unterschritten, fließt die entsprechende Fläche gar nicht mit in die Berechnung ein. Relevant ist dies vor allem für Dachflächen unter einem spitzen Giebel.
Hier eine tabellarische Übersicht zur Anrechnung von Räumen mit einer Höhe von mehr als zwei Metern:
| Einbezogene Räume | Nicht einbezogene Räume | Teilweise einbezogene Räume |
| Wohnzimmer | Keller | Balkone und Loggien (25 %)* |
| Schlafzimmer | Dachböden | Terrassen und Dachterrassen (25 %)* |
| Esszimmer | weitere Abstellräume außerhalb der Wohnung | Wintergärten unbeheizt (50 %) |
| Kinderzimmer | Heizungsräume | Schwimmbäder unbeheizt (50 %) |
| Küchen | Garagen | |
| Bäder | Waschküchen | |
| Dielen, Flure | Trockenräume | |
| Vor- und Nebenräume | ||
| Wintergärten beheizt | ||
| Schwimmbäder beheizt |
* Bei einer besonders exponierten Lage oder einer sehr hochwertigen Bauausführung können Sie als Vermieter Balkone, Loggien und Terrassen bei der Wohn-und Nutzflächenberechnung zu 50 Prozent berücksichtigen. Sie sollten die Anwendung der 50%-Regel jedoch im Mietvertrag kenntlich machen.
2. Wie berechnet man die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung?
Um die Wohnfläche korrekt zu berechnen, werden zwei unterschiedliche Modelle herangezogen. Am weitesten verbreitet ist die Wohnflächenverordnung (WoFIV), aber auch die DIN Norm 277 kommt noch zur Anwendung.
Welches Verfahren Sie als Vermieter wählen, muss im Mietvertrag deutlich werden. Fehlt diese Angabe, gilt für Mietverträge ab 2004 automatisch die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Das ist gerade im Streitfall wichtig, da die Anwendung der DIN Norm 277 regelmäßig zu einer höheren Flächenausweisung führt. Bei gefördertem Wohnraum ist die WoFIV sogar verbindlich.
Eine Angabe zur Größe der Wohnfläche im Mietvertag ist gesetzlich nicht verpflichtend. Spätestens für die Nebenkostenabrechnung muss die Wohnfläche jedoch berechnet und ausgewiesen werden.
Um die Wohnfläche exakt zu berechnen, müssen weitere Vorgaben aus der Wohnflächenverordnung beachtet werden. Nicht berechnet werden insbesondere:
- Treppen und Treppenabsätze mit mehr als drei Stufen
- Schornsteine, Pfeiler und Säulen, die oberhalb von 1,5 m Höhe eine Grundfläche von mehr als 1,1 m2 aufweisen
- Tür-, Wand- und Fensternischen, solange die Fenster nicht bis zum Boden reichen beziehungsweise unter einer Tiefe von 13 cm bleiben
Berechnen der Wohnfläche nach DIN 277
Wird die Norm DIN 277 zur Grundlage der Wohnflächenberechnung herangezogen, werden die Flächen unter den Dachschrägen vollständig mitberechnet. Kellerräume und Balkone zählen hier ebenfalls ohne Abstriche zur berechneten Wohnfläche, ebenso Treppen und freistehende Säulen.
Unterschiede gibt es zudem in den Messverfahren. Während bei der Wohnflächenverordnung die tatsächliche Fläche im Innenraum vermessen wird, dienen bei der DIN-Norm die Gebäude-Außenmaße als Basis (Brutto-Grundflache), die dann um die Wände, die sogenannte Konstruktions-Grundfläche, reduziert wird. So erhält man die Netto-Raumfläche, die sich wiederum in die Nutzungsfläche, Technik- und Verkehrsfläche gliedert. Zur Technikfläche zählen zum Beispiel Heizungsräume, zur Verkehrsfläche Zugangsflächen wie Treppenhäuser oder Aufzüge.
Bei der Berechnung der Wohnfläche, wird ausschließlich die definierte Nutzungsfläche betrachtet – und zwar jener Teil, der Wohnzwecken dient. Gewerblich genutzte Flächen kommen also ebenso wenig zum Tragen wie Technik- und Verkehrsflächen.
Ein Sonderfall kann vorliegen, wenn die Wohnfläche im Vertrag vor 2004 berechnet wurde. Hier wurde teilweise die „Verordnung über Wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“, kurz „II. BV“, zur Anwendung gebracht, wobei mehrere Regelungen von der WoFIV abweichen:
- Loggien, Balkone, sichtgeschützte Freisitze: Berechnung zu 50 Prozent (gemäß WoFIV im Regelfall zu 25 Prozent, nur bei besonders hoher Qualität zu 50 Prozent).
- Wintergärten: immer zu 50 Prozent.
Gemäß II. BV werden zudem 3 % pauschal für den Putz abgezogen und 10 % für Gebäude mit nur einer Wohneinheit.
3. Gibt es Experten für die Wohnflächenberechnung?
Absolute Sicherheit bei der Wohnflächenberechnung erhalten Sie über einen Gutachter. Er vermisst das Objekt vor Ort und liefert so Daten, die im Bedarfsfall vor Gericht verwertbar sind. Beim Hausbau wird die Berechnung der Wohnfläche im Regelfall vom beauftragten Architekten übernommen, der sich auch um die Einreichung des Bauauftrags kümmert.
Die Kosten der Berechnung durch einen Gutachter richten sich nach dem erforderlichen Zeitaufwand. In der Regel ist der Prozess (ohne Anfahrt) nach zwei Stunden abgeschlossen und die Gesamtkosten belaufen sich auf einen Betrag zwischen 150 und 250 Euro.
Sollten Sie die Wohnfläche selbst berechnen, wird gerade bei verwinkelten Räumen dazu geraten, die Flächen in rechteckige Sektoren zu unterteilen und die Ergebnisse anschließend zu addieren. Messfehler lassen sich durch Bodenmarkierungen vermeiden, die anschließend wieder entfernt werden.
Wir empfehlen Ihnen gerne kostenlos und unverbindlich einen geeigneten Gutachter für Immobilien bzw. Immobilienexperten, der Sie je nach Ihrem Sachverhalt professionell unterstützen kann.
4. Was tun, wenn die Wohnflächenangabe im Kauf- oder Mietvertrag nicht stimmen?
Vermieter und Mieter haben ein starkes Interesse an einer korrekt berechneten Wohnfläche. Stellt der Mieter fest, dass die berechnete Wohnfläche zehn Prozent oder mehr zu hoch angesetzt wurde, besteht ein Recht auf Mietminderung und auf rückwirkende Erstattung. Auch Mieterhöhungen kann der Mieter aufgrund der fehlerhaften Flächenangaben widersprechen. Der prozentuale Abzug bei der Mietminderung entspricht dabei in der Regel den Prozentpunkten der Überschreitung. Das gilt auch für die Nebenkosten.
Das bedeutet auch für den Vermieter ein hohes Risiko. Gemäß Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird die rückwirkende Zahlung allerdings auf drei Jahre beschränkt. Überzahlungen aus den Vorjahren gelten als verjährt.
Eine prozentuale Erstattung bei Kaufverträgen gilt noch immer als strittig, die Gerichte entscheiden hier im Einzelfall. Zur Minimierung des Risikos wird dazu geraten, vor Vertragsabschluss einen Gutachter zu Rate zu ziehen. Verkäufer können ihr Risiko vor Schadenersatzansprüchen zudem minimieren, indem sie im Kaufvertrag bewusst auf die exakte Angabe einer Wohnfläche verzichten. Neutrale Gutachter liefern eine unerlässliche Entscheidungsgrundlage bei Streitigkeiten, beim Immobilienkauf und beim Immobilienverkauf.
5. Welche Rolle spielt die Berechnung der Wohnfläche bei Miet- und Kaufpreisen?
Auch in Bezug auf die Miet- und Kaufpreise erlangt die korrekt berechnete Wohnfläche einen immer höheren Stellenwert. Hauptgrund sind die steigenden Quadratmeterpreise gerade in den deutschen Großstädten. So ist zum Beispiel der Bodenpreis in München in den vergangenen zehn Jahren um satte 300 Prozent nach oben geschnellt.
Auch wenn sich das Münchener Extrem nicht 1:1 auf die bundesweite Situation übertragen lässt, so gilt doch: Bauland wird immer kostbarer und damit auch der verfügbare Wohnraum. Jeder Quadratmeter zählt.