Haus verkaufen - den besten Verkaufspreis erzielen
Sie möchten Ihr Haus verkaufen und suchen nach praktischen Tipps? Ob Umzug, Scheidung, Erbschaft – die Gründe für einen Hausverkauf können ganz verschieden sein. Eines ist jedoch immer gleich: Als Verkäufer möchten Sie Ihr Haus erfolgreich verkaufen und den bestmöglichen Preis für die Immobilie erzielen. Welche Vorteile Ihnen dabei eine professionelle Bewertung vor Ort bietet und warum sich die Beauftragung eines Maklers auszahlen könnte, erklären wir Ihnen hier.
Inhalt dieser Seite:
- Haus privat verkaufen ohne Makler – Worauf ist zu achten?
- Steuern beim Hausverkauf – Wann fällig?
- Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf - Hier Checkliste kostenlos downloaden!
- Haus verkaufen oder vermieten – Wann sinnvoll?
- Geerbtes Haus verkaufen
- Energieausweis bei Hausverkauf
- Hausverkauf Kosten – Welche können entstehen und welche sind vermeidbar?
- Kaufvertrag bei Hausverkauf – hierauf müssen Sie achten.
- Müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf des Hauses zahlen?
1. Haus privat verkaufen ohne Makler – worauf ist zu achten?
Für manchen Eigentümer kann es Gründe geben, den Privatverkauf ohne Makler zu erwägen. Oftmals unterschätzen Hausbesitzer jedoch den Aufwand und die Kosten, die mit der Vermarktung sowie mit Besichtigungen und Vertragsverhandlungen verbunden sind.
Bereiten Sie den Hausverkauf bestmöglich vor, indem Sie alle erforderlichen Unterlagen zusammenstellen, einen Energieausweis erstellen lassen und sich Zeit nehmen für den bevorstehende Verkauf. So lassen sich rechtliche Probleme eher vermeiden und der Verkaufsprozess ist für Kaufinteressenten transparenter.
Bei der Preisfindung hilft Ihnen eine kostenlose Hausbewertung durch einen Sachverständigen vor Ort, der den Immobilienmarkt sehr genau kennt und einen marktgerechten Preis vorschlägt.
Setzen Sie den Preis realistisch an – Sie möchten Ihre Immobilie weder unter Wert verkaufen, noch soll das Haus aufgrund eines überhöhten Preises zum Ladenhüter werden. Angebot und Nachfrage am Markt bestimmen letztendlich den Preis.
Immobilienkäufer haben viele Fragen und besichtigen mehrere Immobilien, um die Richtige zu finden.
Es ist Aufgabe des Notars, Sie zu den einzelnen Klauseln und den rechtlichen Folgen des Hausverkaufs aufzuklären. Sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragt haben, wird dieser mit Ihnen den Kaufvertragsentwurf erstellen und auf Ihre Fragen eingehen.
Empfehlenswert ist der Immobilienverkauf mit einem Immobilienmakler, der den Verkauf von der richtigen Preisstrategie bis zur Übergabe professionell abwickelt. Der Immobilienmakler kommt außerdem für die Vermarktungskosten auf und kümmert sich um die Erstellung des Energieausweises für den Hausverkauf.
2. Steuern beim Hausverkauf – Wann fällt Spekulationssteuer an?
Beim Verkauf einer Immobilie bittet der Fiskus nicht nur den Käufer mit der Grunderwerbsteuer zur Kasse, sondern auch den Verkäufer. Ausschlaggebend für die Steuer beim Hausverkauf ist der zu versteuernde Gewinn, also der Erlös abzüglich Veräußerungskosten und Anschaffungskosten. Bei langer Besitzdauer und bei Eigennutzung müssen Sie die Spekulationssteuer allerdings nicht in jedem Fall zahlen. Unter Umständen können Sie viel Geld sparen, wenn Sie die Voraussetzungen dafür erfüllen.
Ein Hausverkauf ohne Spekulationssteuern ist nach §23 EStG möglich, wenn:
- die Spekulationsfrist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und dem Hausverkauf bereits abgelaufen ist oder
- Sie das Haus zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnen oder
- eine zuvor vermietete Immobilien im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Ausführliche Informationen zum diesem Thema finden Sie unter Steuer und Spekulationssteuer inkl. Fallbeispiel.
Diese Steuerbefreiungen gelten nicht, wenn Sie gewerblichen Grundstückshandel gemäß §15 EStG betreiben. Die 3-Objekt-Grenze innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren ist jedoch nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern gilt nur als Richtwert.
3. Tipps für den erfolgreichen Hausverkauf – Hier Checkliste kostenlos downloaden!
Wenn Sie beim Verkauf Ihres Hauses Fehler vermeiden möchten und zum bestmöglichen Preis verkaufen möchten, dann sollten Sie hier unsere Tipps zum erfolgreichen Immobilienverkauf lesen. Weitere Tipps zum Hausverkauf finden Sie in unsere Checkliste. Die Checkliste gibt Ihnen praktische Hinweise für den Hausverkauf an die Hand und verrät Ihnen die Praxistipps der Profis.
Lassen Sie Ihr Haus von einem Experten durch eine Besichtigung vor Ort kostenlos bewerten.
Überlegen Sie sich, welchen Makler Sie mit dem Verkauf beauftragen wollen. Ein guter Makler ist wesentlich am Verkaufserfolg beteiligt.
Setzen Sie auf hochwertiges Marketing – attraktive Fotos und ein professionelles Exposé heben Ihr Haus aus der Fülle an Angeboten hervor.
Zeigen Sie Ihr Haus im besten Licht – räumen Sie auf, führen Sie notwendige Reparaturen durch und bringen Sie die Wände mit einem Pinsel in Schuss.
Stellen Sie alle wichtigen Unterlagen zusammen, dazu gehören neben dem Energieausweis auch Grundrisspläne und die Baubeschreibung.
Bezugsfertige Immobilien verkaufen sich meist besser als vermietete Objekte. Daher kommt es beim Hausverkauf auch auf den richtigen Zeitpunkt an.
Bereiten Sie sich auf Vertragsverhandlungen vor und legen Sie vorab fest, wo Ihre Preisgrenze liegt.
4. Haus verkaufen oder vermieten?
Eine Vermietung ist empfehlenswert, wenn:
- der Verkauf steuerpflichtig wäre (siehe dazu: Steuer bei Hausverkauf -Spekulationssteuer). Besser kann es in diesem Fall sein, den Verkauf bis zum Ende der Spekulationsfrist hinauszuzögern.
- Sie sich eine langfristige Kapitalanlage wünschen
Ein Verkauf ist empfehlenswert, wenn:
- Sie eine Immobilie geerbt haben und nicht selbst einziehen möchten
- Sie sich scheiden lassen und keiner der Ehepartner die Immobilie behalten und/oder den anderen auszahlen kann
- Sie umziehen in eine andere Stadt – eventuell aufgrund eines Berufswechsels
- den Verkaufserlös für ein neues Eigenheim verwenden möchten
- Ihnen der Aufwand einer Vermietung zu hoch ist oder Sie kein Risiko eingehen möchten (Stichwort Mietnomaden)
- die Miete die laufenden Kosten nicht deckt
- sich der Verkauf steuerfrei realisieren lässt
- Sie Ihr gebundenes Eigenkapital für eine andere Investition mit besserer Rendite nutzen möchten (beispielsweise erzielen Wohnungen meist eine bessere Mietrendite als Häuser)
Häuser eignen sich in der Regel jedoch nicht für die Vermietung, da sie oftmals eine schlechte Rendite erwirtschaften.
5. Geerbtes Haus verkaufen
Sie haben ein Haus geerbt und fragen sich jetzt: Behalten? Vermieten? oder doch verkaufen? Um Erbstreitigkeiten zu vermeiden, entscheiden sich die Hinterbliebenen oftmals für einen Verkauf.
Wann lohnt sich der Verkauf einer geerbten Immobilie?
Abhängig von der persönlichen Steuerklasse, dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes kann die Erbschaftssteuer bis zu 50 Prozent betragen. Für Ehegatten und Lebenspartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder erhalten einen Freibetrag von 400.000 Euro und Enkelkinder 200.000 Euro. Rechnen Sie daher genau durch, ob sich der Hausverkauf für Sie auszahlt.
Erbschaftssteuerfrei ist das geerbte Haus gemäß §13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG, wenn:
-
- der Verstorbene bis zu seinem Tod in der Immobilie selbst gewohnt hat und
- der Erbe (gilt für den Ehepartner bzw. den eingetragenen Lebenspartner und Kinder) das Haus anschließend für mindestens 10 Jahre selbst bewohnt und
- das Haus eine Wohnfläche von nicht mehr als 200 Quadratmetern hat (nur anzuwenden, wenn Kinder die Erben sind).
Übrigens unterliegt auch der Verkauf eines geerbten Hauses den Regelungen des §23 EStG zur Spekulationssteuer. Die 10-Jahresfrist beginnt allerdings mit dem Tag, an dem der Erblasser die Immobilie erworben hat.
Wann lohnt sich die Vermietung einer geerbten Immobilie?
Mitunter fällt es den Erben jedoch schwer, sich vom Elternhaus zu trennen und sie möchten das Haus lieber vermieten. Die Hausvermietung lohnt sich nur in den wenigsten Fällen. Die Instandhaltungskosten lassen sich bei Häusern nur schwer voraussagen und bleiben allein am Eigentümer hängen. Daher ist es meist sinnvoller, das Haus zu verkaufen und den Erlös in ein Renditeobjekt wie eine Eigentumswohnung zu investieren.
Wenn Sie sich für den Verkauf des Hauses entschieden haben, möchten Sie als Erstes wissen: Wie viel ist geerbte Haus wert?
6. Energieausweis bei Hausverkauf
Gesetzlich gilt: Kein Hausverkauf ohne Energieausweis: Der Energiepass ist beim Verkauf von Immobilien in Deutschland verpflichtend und gehört daher unbedingt auf Ihre Checkliste. Wird ein Objekt ohne gültigen Energieausweis verkauft, droht eine Strafe von mit bis zu 15.000 €!
Mit diesen 7 wichtigen Fragen und Antworten zum Energieausweis sind Sie beim Hausverkauf auf der sicheren Seite:
| Frage | Antwort |
| Wie lange ist ein Energieausweis gültig? |
Gültig ist ein Energiepass nur, wenn er nicht älter als 10 Jahre ist und von einem zertifizierten Energieberater erstellt wurde. |
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Benötige ich einen Energieausweis bei Denkmalschutz-Immobilien? |
Häuser mit weniger als 50 Quadratmetern und Abrissobjekte brauchen keinen Energieausweis. |
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Welchen Energieausweis muss ich vorlegen (Bedarf- oder Verbrauchsausweis?) |
Für den Verkauf reicht der günstigere Verbrauchsausweis meist aus. Bei älteren, nicht modernisierten Häusern (Bauantrag vor 1. November 1977) müssen Sie einen Bedarfsausweis erstellen lassen. |
| Müssen die Angaben aus dem Energieausweis bereits bei Inserats-Schaltung vorliegen? |
Nein. Sie dürfen den Energieausweis bei Besichtigung der Immobilie nachreichen. Falls bereits zum Verkaufsbeginn ein gültiger Energieausweis vorliegt: Übernehmen Sie die wichtigsten Angaben aus dem Energieausweis in das Inserat/Exposé: Art des Energieausweises, Energiebedarf bzw. -verbrauch, Energieträger, Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse. |
| Wann muss der Energieausweis in jedem Fall vorliegen? |
Halten Sie den Energieausweis spätestens für Besichtigungen bereit. Sie können Interessenten eine Kopie übergeben oder den Energieausweis deutlich sichtbar aushängen. |
| Was bedeuten die Werte im Energieausweis? |
Der Verbrauchsausweis gibt Auskunft über den tatsächlichen Energieverbrauch eines Hauses. Weisen Sie Kaufinteressenten darauf hin, dass es sich bei den Kennzahlen nur um ungefähre Werte handelt. Die tatsächlichen Energiekosten hängen vom persönlichen Nutzerverhalten und von der Witterung ab. Der Bedarfsausweis wird anhand einer Analyse des Hauses erstellt und ermittelt den theoretischen Energiebedarf. |
|
Muss der Energieausweis bei Kaufvertragsunterzeichnung mit übergeben werden? |
Ja. Händigen Sie dem Käufer den Energieausweis unverzüglich nach dem Vertragsabschluss aus. |
7. Hausverkauf Kosten – Welche können entstehen und welche sind vermeidbar?
Über welchen Verkaufserlös Sie sich unterm Strich freuen können, ist auch von der Höhe der Kosten beim Hausverkauf abhängig. Hier und da lässt sich Einiges an Ausgaben sparen, wenn Sie geschickt vorgehen.
Welche Kosten beim Verkauf der Immobilie entstehen und wo sich Sparpotenziale bieten, verrät Ihnen die folgende Auflistung:
| Kosten | Tipp |
| Kosten für Wertgutachten |
Sollten Sie sich für ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten entscheiden, entstehen schnell Kosten von mehreren Tausend Euro. In den meisten Fällen ist eine kostenlose Hausbewertung für den Verkauf ausreichend. |
| Kosten für Renovierungen |
Führen Sie nur solche Instandsetzungsarbeiten durch, die sich tatsächlich wertsteigernd auf den Verkaufspreis auswirken. Der Einbau einer neuen Heizungsanlage etwa ist teuer, doch holen Sie die Kosten beim Verkauf vermutlich nicht herein. |
| Kosten für Energieausweis |
Lassen Sie den günstigeren Verbrauchsausweis erstellen, falls Sie Wahlfreiheit haben. Oftmals weist der Verbrauchsausweis zudem bessere Energiekennwerte aus und ist daher dem Bedarfsausweis bei der Vermarktung vorzuziehen. |
| Vermarktungskosten |
Wählen Sie Online-Immobilienportale und Zeitungen aus, die eine hohe Reichweite haben. An der Vermarktung sollten Sie allerdings nicht allzu viel sparen, um die Immobilie schnell und bestmöglich zu verkaufen. Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers übernimmt dieser die Kosten der Vermarktung! |
| Vorfälligkeitsentschädigung |
Prüfen Sie Ihre Kündigungsrechte und wann eine Vorfälligkeitsgebühr beim Hausverkauf fällig wird. (siehe Punkt 10). |
| Spekulationssteuer |
Wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen (z.B. ausschließlich Eigennutzung), ist der Verkauf gegebenenfalls steuerfrei (siehe Steuern beim Immobilienverkauf). |
| Löschung der Grundschuld |
Meist möchten Käufer die Immobilie lastenfrei übernehmen. Daher muss die alte Grundschuld durch eine Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch entfernt werden. |
8. Kaufvertrag bei Hausverkauf – Abwicklung und worauf müssen Sie achten?
Beim Verkauf einer Immobilie gibt es einige rechtliche Fallstricke zu beachten. Wenn Sie Ihr Haus ohne Makler verkaufen, müssen Sie den Haus-Kaufvertrag selber prüfen. Darüber hinaus ist auf folgende Aspekte zu achten:
- Baumängel: Bei gebrauchten Immobilien wird regelmäßig im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, nach dem Motto: "Gekauft wie gesehen". Dieser gilt jedoch nicht für versteckte Mängel, die Sie dem Käufer arglistig verschwiegen haben.
- Kaufvertragsentwurf: Sie haben als privater Verkäufer die Pflicht einen Entwurf des Kaufvertrages zu erstellen. In der Regel handelt es sich um Standardwerke, die keiner rechtlichen Prüfung durch einen Anwalt benötigen. Notfalls würde Sie der Notar darauf hinweisen, dass bestimmte Formulierungen im Kaufvertrag Sie oder den Käufer beim Eigentumsübergang behindern würde.
- Immobilienfinanzierung: Fordern Sie vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank an. Dadurch können Sie das Risiko minimieren, dass der Kauf aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten letztlich nicht zustande kommt.
- Übergabetermin: Vereinbaren Sie einen bestimmten Termin, zu dem Sie das Haus an den neuen Eigentümer übergeben.
- Der Käufer hat die Notarwahl. Ohne eine notarielle Beurkundung entsteht kein Hausverkauf.
Bei Verkauf über einen Makler übernimmt dieser die Erstellung des Kaufvertrages und klärt Sie umfassend über die Vertragsdetails auf! Er kümmert sich zudem um die Bonitätsprüfung und sichert Sie ab.
9. Müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bei Verkauf des Hauses zahlen?
Zahlen Sie Ihr Darlehen beim Hausverkauf frühzeitig vor Ende der Zinsbindung zurück, hat das Kreditinstitut einen Anspruch auf Schadensersatz. Die sogenannten Vorfälligkeitszinsen können sich abhängig von der Restlaufzeit auf mehrere Tausend Euro belaufen. Für Baufinanzierungen gibt es bislang keine gesetzlichen Höchstgrenzen. Da sich die Berechnung der Strafzahlung häufig nur schwer nachvollziehen lässt, empfiehlt sich die Prüfung durch einen unabhängigen Experten bzw. fragen Sie unverbindlich bei Ihrer finanzierenden Bank nach, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung aktuell wäre, wenn Sie verkaufen möchten. Vielleicht könnte es sich sogar lohnen, die Vorfälligkeitszinsen zu zahlen und gleichzeitig ein neues Darlehen abzuschließen zu viel günstigeren Zinsen.
Beim Hausverkauf ist keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, wenn:
- die vereinbarte Zinsbindungsfrist von 10 Jahren abgelaufen ist oder
- Sie eine Baufinanzierung mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren abgeschlossen haben und Sie Ihr außerordentliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten nach Ablauf von 10 Jahren ausüben
- Sie Ihr gesetzliches Kündigungsrecht bei einer Finanzierung mit variabler Verzinsung geltend machen können oder
- Ihr Kreditvertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung enthält (gilt für Neuverträge, die ab dem 11. Juni 2010 geschlossen wurden).