Grundstückspreise – wovon hängen sie ab?

Sie wollen Ihr Grundstück verkaufen? Welchen Preis können Sie erzielen? Sie suchen ein Grundstück für einen Neubau? Mit welchen Preisen müssen Sie rechnen? Wir klären auf, welche Faktoren maßgeblich für Grundstückspreise sind.

1. Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis? Hier Checkliste kostenlos als PDF!

Es gibt kaum zwei Grundstücke, die vollkommen gleich sind. Daher müssen die tatsächlichen Marktwerte von Grundstücken auch immer individuell bestimmt werden. Die wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Grundstückspreises sind folgende:

• Lage
• Größe des Grundstücks
• Bodenbeschaffenheit
• Ist das Grundstück schon erschlossen?
• Ausrichtung, Schnitt und Erreichbarkeit des Grundstücks

Grundstücke in einer attraktiven Lage, beispielsweise in der Innenstadt, erzielen höhere Preise als solche am Stadtrand. Wichtig bei der Beurteilung der Lage können aber auch Dinge wie die Nähe zu Geschäften, Bus-, U-Bahn- oder Straßenbahnhaltestellen oder Schulen sein. Eine kleine Fläche eignet sich nicht für so viele Bauprojekte wie eine größere. Daher ist die Zahl der potenziellen Käufer geringer. Das drückt den Preis. Wie ist die Bodenbeschaffenheit? Besteht er aus Fels, Sand oder Kies? Gibt es Altlasten, die erst entfernt werden müssen? Wenn das Grundstück bereits erschlossen ist, fallen keine Erschließungskosten mehr an und die Bauzeit verringert sich. Daher kann für ein solches Grundstück mehr verlangt werden als für eines, das noch nicht erschlossen ist. Ausrichtung und Schnitt des Grundstücks bestimmen, welche Bauvorhaben dort sinnvoll zu realisieren sind. Eine gute Erreichbarkeit verringert die Kosten und reduziert die Bauzeit. Das macht das Grundstück insgesamt wertvoller.

2. Gibt es regionale Unterschiede bei den Grundstückspreisen? Hier Karte zur Übersicht!

Es gibt einerseits Unterschiede zwischen ländlichen Regionen und Städten, andererseits aber auch zwischen den einzelnen Städten und Bundesländern und innerhalb von Städten. In und um beliebte Metropolen wie beispielsweise München, Köln oder Hamburg sind die Grundstückspreise wesentlich höher als in anderen Gegenden. Generell sind auch Grundstücke in den Innenstädten teurer als am Stadtrand oder im Umland. Das liegt daran, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen. Dort ist der Platz aber begrenzt und kann auch nicht beliebig vermehrt werden. Die folgende Karte gibt Ihnen einen Überblick über das allgemeine Preisniveau in den jeweiligen Bundesländern Deutschlands.

3. Was ist ein Bodenrichtwert?

Bodenrichtwerte sind gemäß §196 BauGB durchschnittliche Lagewerte, die sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche beziehen und den Entwicklungszustand des Grundstücks berücksichtigen. Grundlage für die Bodenrichtwerte ist eine Kaufpreissammlung vergleichbarer Grundstücke, die der örtliche Gutachterausschuss erstellt. Die sogenannten Richtwertzonen teilen Grundstücke in Gebiete auf, die nach Art und Maß der baulichen Nutzung weitgehend übereinstimmen. Das Richtwertgrundstück, auf das sich der Bodenrichtwert bezieht, spiegelt die charakteristischen Merkmale für das Gebiet wider.

Bodenrichtwerte sind wichtige Größen für die Wertermittlung, wobei der Bodenwert für das zu bewertende Grundstück aufgrund seiner individuellen Merkmale durchaus von der Bodenrichtwertzone abweichen kann. Mit dem Bodenrichtwert lässt sich beim Ertragswertverfahren und beim Sachwertverfahren der Bodenwert des Grundstücks bestimmen, falls dies nicht durch das Vergleichswertverfahren möglich ist.

4. Wie lässt sich der Grundstückswert ermitteln?

Bei der Wertermittlung kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz. Das Vergleichswertverfahren ist eine häufig angewandte Bewertungsmethode, um den Verkehrswert für ein Grundstück festzulegen.

Hierbei werden die Preise anderer Grundstücke in dieser Gegend und in ähnlicher Größe, Lage und Bebaubarkeit zum Vergleich herangezogen.

Berücksichtigt werden dabei Verkäufe der letzten Jahre. Durch Zu- und Abschläge lässt der Experte für Grundstücksbewertung die Merkmale des Grundstücks in die Bewertung einfließen. Dazu gehören unter anderem die Nutzungsmöglichkeiten, der Erschließungszustand des Grundstücks und die Lage.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für die Grundstücksbewertung, da es auf tatsächlichen Verkaufspreisen beruht und damit einen marktnahen Wert liefert.

Lässt sich das Vergleichswertverfahren beispielsweise aufgrund fehlender vergleichbarer Grundstücke nicht anwenden, bieten das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren weitere Möglichkeiten zur Ermittlung des Verkehrswerts. Bei dem Sachwertverfahren basiert der Wert der Immobilie auf dem Gebäudesachwert und auf dem Bodenwert, die getrennt voneinander berechnet werden. Ausgehend von den gewöhnlichen Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung durch Abnutzung ergibt sich bei diesem Verfahren der Gebäudesachwert. Im nächsten Schritt addiert man den Bodenwert, der sich durch den Bodenrichtwert bestimmen lässt. Bei dem Ertragswertverfahren richtet sich der Grundstückspreis nach dem Preis für den Boden plus dem durch die Bebauung zu erzielenden Ertrag. Das Ertragswertverfahren eignet sich daher für bebaute Grundstücke, die vermietet oder verpachtet sind.

5. Die Rolle des Grundstücksmaklers bei der Festsetzung der Grundstückspreise

Unabhängig davon, ob Sie ein Grundstück verkaufen oder kaufen wollen, ist die Festsetzung eines realistischen Grundstückspreises ein wichtiger, aber nicht ganz einfacher Schritt. Ein erfahrener Grundstücksmakler kennt nicht nur alle Faktoren, die den Grundstückspreis beeinflussen können, er hat auch einen guten Überblick über das regionale Angebot an Grundstücken. So kann er im Vorfeld unrealistische Preisvorstellungen korrigieren und Ihnen so viel Frust und Zeit ersparen.