Kostenlos Wohnung bewerten & zum Bestpreis verkaufen

Sie möchten Ihre Eigentumswohnung verkaufen und dabei den höchstmöglichen realistischen Verkaufspreis erzielen? Dann empfiehlt sich eine professionelle Wohnungsbewertung. Ob frei oder vermietet – wenn Sie Ihre Eigentumswohnung bewerten lassen, fließen alle wichtigen Kriterien Ihrer Immobilie ein. Erfahren Sie hier, welche Besonderheiten zu beachten sind, um Ihre Wohnung auf dem Markt zu platzieren und eine optimale Verhandlungsbasis für einen erfolgreichen Geschäftsabschluss zu schaffen. Wir zeigen Ihnen außerdem, welche Vorgehensweise bei der Wohnungsbewertung empfehlenswert ist.

1. Welche Verfahren zur Wohnungsbewertung gibt es?

Die Wohnungsbewertung kann durch drei verschiedene Wertermittlungsverfahren erfolgen. Die Berechnungen sind teilweise recht komplex, Ihr kompetenter Immobilienmakler kann jedoch das für Ihre individuellen Voraussetzungen passende Verfahren auswählen und fachkundig den Verkehrswert Ihrer Immobilie ermitteln. Den richtigen Makler finden Sie auch in Ihrer Region.

Kurze Darstellung der drei Wertermittlungsverfahren:

1. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren findet bei selbst genutzten Eigentumswohnungen, anderen Immobilien und vor allem Grundstücken Anwendung. Im Idealfall befinden sich Liegenschaften mit ähnlichen Merkmalen in der nahen Umgebung, deren erzielte Verkaufspreise als direkter Vergleichswert zur Preisfindung für Ihre Wohnung herangezogen werden können. Oftmals stehen jedoch nicht genügend direkte Vergleichswerte zur Verfügung, sodass das indirekte Vergleichswertverfahren Anwendung findet.

Formel für das direkte Vergleichswertverfahren:

• Vergleichswert (Verkehrswert) = (erzielter Kaufpreis Vergleichsobjekt/Fläche Vergleichsobjekt) x Fläche des zu bewertenden Objekts

Dem indirekten Vergleichswertverfahren liegen die Immobilienpreise der vergangenen Jahre zugrunde. Diese werden vom Gutachterausschuss der Gemeinde dokumentiert, nach unterschiedlichen Kriterien eingeteilt und die jeweiligen Durchschnittspreise errechnet. Diese durch Zu- oder Abschläge korrigierten Durchschnittswerte gehen als direkte Vergleichswerte in das Vergleichswertverfahren ein.

Formel für das indirekte Vergleichswertverfahren:

• Vergleichswert (Verkehrswert) = Größe der Immobilie in m² x Vergleichspreis/m²

2. Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird oft bei eigengenutzten Eigentumswohnungen verwendet oder bei solchen vermieteten Objekten, deren besondere Bausubstanz durch das Ertragswertverfahren nicht genug berücksichtigt wird – beispielsweise die Eigentumswohnung in einer Luxusvilla. Dabei fließen auch weitere wertbeeinflussende Faktoren ein, wie eine Wertsteigerung wegen Kurgebietslage, Wertminderung wegen Autobahnnähe etc.

Formel für das Sachwertverfahren:

• Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Wert der baulichen Anlagen) x Marktanpassungsfaktor

3. Ertragswertverfahren

Möchten Sie Ihre unbefristet vermietete Eigentumswohnung verkaufen, kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei ist maßgeblich, wie viel Gewinn aus Mieteinnahmen ein Käufer erzielen kann – es stehen also nicht Eigennutzung, sondern Renditen im Vordergrund.

Aufgrund seiner Komplexität wird diese Art der Verkehrswertermittlung vor allem für vollwertige, kostenpflichtige Wertgutachten herangezogen.

Beim Ertragswertverfahren berechnet man den Wert des Grundstücks und den Wert der baulichen Anlagen zunächst getrennt voneinander. Bei dem Gebäude ist die Restnutzungsdauer maßgeblich, da es mit der Zeit an Wert verliert. Anders verhält es sich mit dem Boden, der in der Regel wertstabil ist.

Formel für das Ertragswertverfahren:

• Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

2. Kriterien für die Bewertung einer Eigentumswohnung

Die Wohnungsbewertung ist ein wichtiger Maßstab, um daraus einen realistischen Verkaufspreis abzuleiten. Verkäufer sind daran interessiert, einen möglichst hohen Preis für ihre Immobilie zu erzielen. Für den Käufer ist die Bewertung ebenfalls entscheidend, da er wissen möchte, ob der Preis für die Eigentumswohnung angemessen ist. Dementsprechend hilft die Immobilienbewertung dabei, den „richtigen“ Verkaufspreis zu ermitteln. Anhand der Wohnungsbewertung kann der Käufer außerdem berechnen, ob er das Objekt kaufen oder doch weiterhin zur Miete wohnen soll. Trotz hoher Immobilienpreise lohnt sich der Kauf in vielen Fällen mehr, als weiterhin Miete zu zahlen.

Basis der Wohnungsbewertung sind die Quadratmeterpreise. Insbesondere bei freien Wohnungen ist der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche ausschlaggebend für Selbstnutzer, da hier Kriterien wie Vermietbarkeit oder Mieterträge zunächst nur untergeordnet einfließen. Bei dieser grundlegenden Wertermittlung spielen wiederum mehrere Faktoren eine Rolle. Wichtigstes Kriterium einer Eigentumswohnung ist die Lage, da sich dieser wertbeeinflussende Faktor nicht ändern lässt. Achten sollten Käufer zudem darauf, ob die Immobilie auch nach der Zinsbindungsfrist in 10 Jahren noch zu den eigenen Ansprüchen passt. Bis dahin müssen die Kaufnebenkosten abgezahlt sein. 

3. Die Rolle des Gemeinschaftseigentums bei der Wohnungsbewertung

Der äußere Eindruck zählt – je gepflegter und moderner Gemeinschaftseigentum, Umlagen und Außenfassade sind und je attraktiver sie erscheinen, desto positiver wirkt sich dies auf die Wohnungsbewertung aus.

Auch die Höhe der Instandhaltungsrücklagen ist ein maßgeblicher Faktor bei der Wohnungsbewertung. Sind diese hoch, lässt dies die Eigentumswohnung attraktiver erscheinen.

4. Frei oder vermietet – Auswirkung auf die Wohnungsbewertung

Ob Sie Ihre Eigentumswohnung frei oder vermietet verkaufen möchten, wirkt sich in zweierlei Hinsicht auf die Wohnungsbewertung aus – sowohl wirtschaftlich als auch im Hinblick auf die Anzahl der potenziellen Kaufinteressenten.

1. Verkauf einer freien Wohnung

Ist Ihre Wohnung zum angestrebten Verkaufszeitpunkt nicht vermietet, ergeben sich daraus einige Vorteile für Sie. Freie Wohnungen sind oft leichter zu verkaufen, da Sie einen größeren Käuferkreis ansprechen: Kapitalanleger haben die Möglichkeit, die Wohnung zu vermieten, während sie für Selbstnutzer umgehend bezugsbereit ist. Diese Entscheidungsfreiheit wirkt sich positiv auf die Wohnungsbewertung aus und freie Wohnungen sind oft mehr wert als vermietete Immobilien.

2. Verkauf einer vermieteten Wohnung

Wollen Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sprechen Sie damit vorrangig Kapitalanleger an, da bestehende Mietverträge auf den Käufer übergehen. Dies kann in wirtschaftlich schwachen Regionen von Vorteil sein, wenn fortlaufende Mieteinnahmen für den Käufer gewährleistet sind. Allgemein müssen Sie jedoch mit Preisabschlägen rechnen, da der Käufer nicht frei über die Wohnung verfügen kann, wenn ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt.

5. Wer übernimmt die Wohnungsbewertung?

Um einen dem Marktwert entsprechenden bestmöglichen Preis für Ihre Eigentumswohnung zu bestimmen, haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie können die Wohnungsbewertung anhand der auf dieser Seite beschriebenen Kriterien selber vornehmen, Ihre Immobilienbewertung online durchführen oder die Fachkenntnis eines Experten nutzen. Nachfolgend haben wir die wichtigsten Vor- und Nachteile der einzelnen Vorgehensweisen für Sie zusammengefasst.

6. Checkliste: Wie erzielen Sie die bestmögliche Wohnungsbewertung?

Die Wohnungsbewertung ist ein vielschichtiger und komplizierter Prozess. Da die Ermittlung eines belastbaren und realistischen Verkehrswertes jedoch maßgeblich für einen erfolgreichen Verkaufsabschluss ist, sollten Sie die Berechnung so professionell wie möglich durchführen. Wägen Sie daher gut ab, wie Sie vorgehen, welche Hilfe Sie heranziehen und was für Sie von Bedeutung ist. Die folgende Checkliste hilft Ihnen bei der Entscheidung:

• Möchten Sie die Wohnungsbewertung selber vornehmen? Dies ist zwar kostengünstig, aber ebenso zeitaufwendig wie möglicherweise ungenau. Ein zu hoch angesetzter Verkehrswert macht Ihre Wohnung unverkäuflich, während ein zu niedriger Preis zu wirtschaftlichen Nachteilen führt.
• Bestehen bezüglich des angestrebten Verkaufs juristische Besonderheiten, für die ein Gutachter herangezogen werden muss? Bei einem regulären Immobilienverkauf ist dies meist nicht nötig und Sie können eine Menge Kosten sparen, indem Sie einen Immobilienmakler beauftragen.
• Möchten Sie Ihre Wohnung alleine oder mit Unterstützung eines Immobilienmaklers verkaufen? Der Fachmann bereitet den Geschäftsabschluss professionell vor und nimmt in diesem Zuge auch eine kostenlose Wohnungsbewertung vor. Dies spart Ihnen nicht nur Zeit und Geld, sondern lässt Sie von der Markt- und Objektkenntnis des Maklers profitieren.