Immobilienpreise 2018 - die Preisentwicklung

Das Geschäft mit dem Wohnraum boomt! In den vergangenen acht Jahren war der Immobilienmarkt in Deutschland durch einen stetigen Anstieg der Preise gekennzeichnet, die im Verlauf der letzten beiden Jahre ihren bisherigen Höchststand erreicht haben. Damit soll nach Meinung von Experten aber jetzt Schluss sein. Großstädte wie Berlin und München verzeichnen bereits einen innerstädtischen Rückgang der Kaufpreise, aber auch in anderen deutschen Metropolen gehen die Immobilienpreise erkennbar nach unten. Und sogar jenseits der Ballungszentren und in den ländlichen Regionen zeigt sich ein ähnliches Bild bei der Preisentwicklung für Immobilien. Hier erfahren Sie, warum Immobilien gefragt wie nie sind, welche Gefahren dabei lauern und welche Prognosen es für die Entwicklung der Immobilienpreise in der nächsten Zeit gibt.

1. Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland mit Karte zur Übersicht der Preisentwicklung!

Das stetige Wirtschaftswachstum führt auch auf dem deutschen Immobilienmarkt seit Jahren zu einer starken Steigerung der Preise. Seit der Finanzkrise von 2008, die auf die US-Immobilienkrise im Jahr davor folgte, haben sich die Kosten für Wohnimmobilien praktisch verdoppelt, in den Großstädten beträgt der Preisanstieg sogar mehr als 65 Prozent.

Besonders in den sogenannten „A-Städten“, zu denen neben Berlin und München auch Hamburg und Frankfurt gehören, explodieren die Immobilienpreise nahezu. Musste man für eine 65-Quadratmeter-Wohnung in München-Schwabing Anfang der 2000er Jahre noch ungefähr 250.000 Euro berappen, so kostet eine Immobilie dieser Größe und in dieser Lage inzwischen gut das Doppelte.

Aber auch auf dem Land lässt sich ein deutlicher Preis-Zuwachs erkennen. So war es beispielsweise im Umland von München im Jahr 2012 möglich, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus in mittlerer Wohnlage für 500.000 Euro bis 700.000 Euro zu erstehen. Im Jahr 2018 bewegen sich die Immobilienpreise für derartige Liegenschaften zwischen 750.000 Euro und 950.000 Euro.

2. Von welchen Faktoren hängen die Immobilienpreise ab?

Nach Meinung von Finanzexperten gibt es mehrere Faktoren, die für die Immobilienpreisentwicklung verantwortlich sind. Der niedrige Leitzins zieht niedrige Bauzinsen nach sich, das macht die Baufinanzierungen besonders günstig, was wiederum die Nachfrage auf dem Markt für Wohneigentum weiter befeuert. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen kann durch das Angebot vielerorts nicht gedeckt werden. Diese Kombination aus begrenztem Angebot und steigender Nachfrage führte dazu, dass Immobilien zu immer höheren Preisen den Eigentümer wechselten. Die niedrigen Zinsen wirken sich aber auch auf die Bautätigkeit aus: Zum Beispiel erreichte in München die Anzahl der Baugenehmigungen mit rund 13 500 im Jahr 2017 einen neuen Rekord.

Damit werden nicht nur mehr Einfamilienhäuser gebaut, sondern auch Zwei- oder Mehrfamilien-Domizile errichtet, die für ein größeres Wohnungsangebot sorgen. Durch die verstärkte Bautätigkeit erhöht sich die Anzahl von verfügbaren Wohnimmobilien und es schließt sich langsam die Lücke zur Nachfragesituation. Eine erhöhte Bautätigkeit kann daher regional dazu führen, dass die Immobilienpreise sinken.

Ein weiterer Grund für die Immobilienpreisentwicklung ist die Bevölkerungsentwicklung, die vor allem in den Großstädten und Ballungsgebieten Einfluss auf die Nachfrage und damit auf die Immobilienpreise nimmt. Geht die Bevölkerung zurück, sinkt auch die Nachfrage und führt damit zu niedrigeren Preisen für Wohnimmobilien führen.

3. Lohnt sich der Kauf oder Verkauf einer Immobilie?

Durch den Höchststand der Preise und die zurzeit niedrigen Zinsen ist die Situation für Verkäufer wegen der starken Nachfrage momentan sehr günstig. Verkäufer können vielerorts gute Preise erzielen. Weil sich die Immobilienpreise voraussichtlich nicht weiterhin so stark erhöhen und mittelfristig in einigen Regionen sogar zurückgehen werden, sollten verkaufswillige Immobilienbesitzer nicht zu lange zögern, die Immobilie auf den Markt zu bringen.

Das heißt noch lange nicht, dass die Situation für Immobilienkäufer grundsätzlich ungünstig ist. Zwar sind die Preise vielerorts sehr hoch, dennoch kann sich der Kauf lohnen. Ausschlaggebend ist die individuelle Situation der Kaufwilligen und die Preisentwicklung in der jeweiligen Region: Wer hohe Mietkosten hat, für den kann sich auch der Kauf einer teureren Immobilie lohnen – besonders dann, wenn auch mit weiter steigenden Mieten zu rechnen ist. Und das ist besonders in und um die Ballungsgebiete zunächst weiterhin der Fall.

4. Wie kann der Wert einer Immobilie ermittelt werden?

Für die professionelle Bewertung einer Immobilie werden in der Praxis drei verschiedene Verfahren herangezogen, die sich hinsichtlich der Detailliertheit unterscheiden:

• Im Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie durch einen Vergleich mit ähnlichen Objekten und deren Preise zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt.
• Beim Sachwertverfahren werden der Sachwert des Gebäudes anhand der Bausubstanz und der Bodenwert getrennt betrachtet. Das Sachwertverfahren wird angewendet, wenn keine vergleichbaren Objekte vorhanden sind, die ein Vergleichswertverfahren ermöglichen.
• Das Ertragswertverfahren kommt bei Miet- und Gewerbeobjekten zum Einsatz, die Wertermittlung erfolgt aufgrund von Mieteinnahmen und Zinserträgen.

5. Wie werden sich die Immobilienpreise weiter entwickeln?

Viele Immobilienexperten erwarten, dass die Immobilienpreise zunächst weiter steigen werden, jedoch wird sich die Entwicklung voraussichtlich abschwächen. Das Forschungs- und Beratungsinstitut Empirica geht in seiner im Januar 2018 für den Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) erstellten Prognose davon aus, dass in den nächsten fünf Jahren die Haus- und Wohnungspreise um bis zu 30 Prozent zurückgehen könnten. Andere Experten prognostizieren, dass die Preise lediglich leicht zurückgehen, sich dann aber auf hohem Niveau stabilisieren werden. Grundsätzlich sind sich die meisten Experten jedoch einig, dass die Preissteigerungen sich zunächst abschwächen und dann die Preise mittelfristig zurückgehen werden. Wie stark dies ausgeprägt sein wird, ist insgesamt abhängig von der Zinsentwicklung: Werden die Kreditzinsen von den Banken erhöht – weil auch der Leitzins ansteigt – wird das die Nachfrage nach Immobilien reduzieren. In den einzelnen Städten sind die Bautätigkeit und der Zuzug außerdem für die Immobilienpreise bestimmende Faktoren. Ein größeres Immobilienangebot und weniger Menschen, die Wohnungen brauchen, reduzieren ebenfalls die Nachfrage – und sorgen schließlich für rückläufige Immobilienpreise.