Maklerprovision bei Verkauf und Vermietung

Sie möchten wissen, ob Sie dem Immobilienmakler eine Maklerprovision schuldig sind? Lesen Sie hier die Antworten auf 9 häufig gestellte Fragen rund um die Maklerkosten! Wer zahlt, wie viel und wann besteht kein Anspruch? Inklusive Tabelle mit Regelungen zur Maklerprovision in Ihrem Bundesland!

1. Maklergebühren beim Hauskauf & Wohnungskauf

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, schulden Sie dem Immobilienmakler bei Vertragsabschluss möglicherweise eine Maklerprovision. Welchen Anteil der Käufer an den Maklergebühren leistet, hängt ganz wesentlich von den marktüblichen Regelungen ab. Während beispielsweise in Berlin in den meisten Fällen der Käufer die Maklergebühr übernimmt, teilen sich in Bayern der Käufer und Verkäufer die Maklerprovision jeweils zur Hälfte. In der Regel beläuft sich die Maklerprovision insgesamt auf bis 7,14 % inklusive Mehrwertsteuer. Damit gehören die Maklergebühren zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Ob Sie als Käufer in Ihrem Bundesland die Maklergebühren zahlen müssen und wie hoch diese ausfallen, erfahren Sie aus der Tabelle unter Punkt 3.

2. Maklergebühren beim Verkauf – wie hoch, wer zahlt?

Viele Eigentümer entscheiden sich aus guten Gründen dazu, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf ihrer Immobilie zu beauftragen. Bei erfolgreichem Verkaufsabschluss erhält der Makler eine Provision in Höhe von bis zu 7,14 %. Während die Maklergebühren in den meisten Bundesländern in voller Höhe vom Käufer geschuldet werden, teilen sich in anderen Regionen der Käufer und Verkäufer die Kosten. Die genaue Höhe der Maklerprovision und die marktüblichen Regelungen finden Sie in der Tabelle unter Punkt 3.

3. Kauf / Verkauf: Höhe der Maklerprovision nach Bundesland

Wie viel Maklercourtage ein Immobilienmakler verlangt, dazu gibt es beim Kauf und Verkauf keine gesetzlichen Vorschriften. Grundsätzlich sind die Maklergebühren frei verhandelbar und richten sich danach, was regional üblich ist. Wer die Maklerprovision zahlt und wie hoch diese für gewöhnlich ausfällt, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die folgende Tabelle liefert Ihnen einen Überblick zu den marktüblichen Regelungen in Ihrem Bundesland.

4. Maklergebühren bei Mietwohnung: Das Bestellerprinzip

Seit Juni 2015 gilt in Deutschland für die Vermittlung von Mietverträgen das sogenannte „Bestellerprinzip“, das im Wohnungsvermittlungsgesetz verankert ist. Demnach müssen Sie die Maklerprovision als Mieter nur dann zahlen, wenn Sie den Immobilienmakler ausdrücklich mit der Wohnungssuche beauftragt haben. In den meisten Fällen ist es aber der Vermieter, der dem Makler den Vermietungsauftrag erteilt und demzufolge auch die Maklercourtage übernimmt. Wenn ein Makler gegen diese Regelung verstößt, kann dies als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden.

5. Rahmenbedingungen durch das Wohnungsvermittlungsgesetz

Das Wohnungsvermittlungsgesetz besagt, dass die Maklerkosten nicht mehr als zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuern betragen dürfen. Dabei handelt es sich um die Nettokaltmiete, das heißt, Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.

Gemäß dem Wohnungsvermittlungsgesetz steht dem Immobilienmakler in folgenden Fällen keine Provision zu:

• wenn ein bestehender Mietvertrag lediglich fortgesetzt, erneuert oder verlängert wird
• wenn der Immobilienmakler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist
• wenn der Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Person (z.B. GmbH) darstellt und der Immobilienmakler an diesem Unternehmen beteiligt ist bzw. wenn der Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische oder natürliche Person ist und am Unternehmen des Immobilienmaklers beteiligt ist
• wenn es sich um sozialen Wohnungsbau handelt, darf der Makler grundsätzlich keine Provision vom Mieter verlangen

Das Bestellerprinzip ist im Übrigen nur für Mietimmobilien von Bedeutung, für den Kauf und den Verkauf hat sich diese Regelung bisher nicht durchsetzen können.

6. Ist die Maklercourtage verhandelbar? Kann man sie umgehen?

Die Maklerprovision ist Verhandlungssache, wobei die marktüblichen Konditionen zu beachten sind. Gerade bei Immobilien im höherpreisigen Segment ist es lohnenswert, die Höhe der Provision mit dem Immobilienmakler auszuhandeln. Auch wenn das Objekt leicht verkäuflich ist und sich für den Makler daher nur wenig Aufwand ergibt, können Verkäufer die Maklercourtage häufig verhandeln.

Bei der Vermietung ist die Maklerprovision in Höhe von maximal zwei Monatsmieten aber in der Regel festgeschrieben. Vom Mieter sind die Maklergebühren ohnehin nur zu zahlen, wenn er den Immobilienmakler beauftragt hat.

Einige Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter suchen nach Tipps, um die Maklerprovision zu umgehen. Dem ist jedoch abzuraten, wenn der Immobilienmakler eingeschaltet wurde und alle Voraussetzungen auf den Provisionsanspruch erfüllt sind. Demnach steht dem Makler beispielsweise selbst dann eine Maklercourtage zu, wenn er dem Verkäufer nur die Kontaktdaten des Interessenten zukommen lässt und Verkäufer und Käufer anschließend selbst alle Vertragsverhandlungen führen. Ein häufiger Irrglaube ist außerdem, dass mit Auslaufen des Maklervertrags auch der Provisionsanspruch verfällt. Dies ist aber nicht der Fall. Wenn ein Makler einem Kaufinteressenten das Objekt präsentiert und der Kaufvertrag erst nach Ablauf des Maklervertrags zustande kommt, so hat der Immobilienmakler trotzdem Anspruch auf die Maklergebühren. Möchten Sie als Käufer keine Maklerprovision zahlen, können Sie sich ausschließlich auf private inserierte Häuser melden und so die Maklerkosten umgehen.

7. Wann ist die Maklerprovision fällig? Was steht im Gesetz?

Im Hinblick auf die Maklerprovision ist das Erfolgsprinzip zu beachten. Der Immobilienmakler hat gemäß § 652 BGB beim Kauf und Verkauf von Immobilien demnach nur Anspruch auf seine Maklerprovision, wenn

• ein wirksamer Maklervertrag vorliegt
• der Makler seine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erbracht hat
• ein (Kauf-)Vertrag abgeschlossen wurde
• der Makler zum Vertragsabschluss beigetragen hat
• der Vertrag nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein als unwirksam erklärt wird.

Gleiche Regelungen gelten gemäß § 2 WoVermRG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung), wonach der Makler seine Provision erhält, wenn infolge seiner Tätigkeit ein Mietvertrag zustande kommt.

8. Fällt auf die Maklerprovision Mehrwertsteuer an?

Ja, auf die Maklergebühren fällt in Deutschland zusätzlich die Mehrwertsteuer in Höhe von 19 % an. Da die Maklergebühren in der Regel zwischen 3 bis 6 % betragen, liegen die Kosten inklusive Mehrwertsteuer tatsächlich bei 3,57 bis 7,14 % vom Kaufpreis.

9. Sind die Maklerkosten steuerlich absetzbar?

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen, ein neues Haus kaufen oder eine Wohnung anmieten – bei vielen Immobiliengeschäften fällt die Maklerprovision an. Daher ist es von Vorteil zu wissen, ob man die Maklerkosten steuerlich absetzen kann. Wann Sie die Maklergebühren als Werbekosten in der Steuererklärung geltend machen können, verdeutlichen Ihnen die folgenden Fallbeispiele.

Fallbeispiel 1: Berufsbedingter Umzug in eine Mietwohnung

Wenn Sie einen Makler beauftragen, Ihnen eine Bleibe am neuen Wohnort zu suchen, zahlen Sie gemäß dem Bestellerprinzip die Maklercourtage. Da der Umzug berufsbedingt erfolgt, gehört die Maklerprovision für das Mietobjekt in diesem Fall zu den Werbungskosten. In Ihrer Steuererklärung setzen Sie sämtliche durch den Jobwechsel bedingte Umzugskosten wie die Maklergebühr von der Steuer ab. Absetzbar ist die Maklerprovision übrigens auch, wenn Sie an Ihrem neuen Arbeitsort eine Zweitwohnung anmieten und doppelte Haushaltsführung betreiben.

Fallbeispiel 2: Berufsbedingter Umzug mit Hauskauf

Wenn Sie beruflich in eine andere Stadt ziehen und ein Eigenheim erwerben, fällt die Maklercourtage wie beispielsweise auch die Grunderwerbsteuer unter die Anschaffungsnebenkosten. Anders als bei Mietimmobilien sind diese Kosten beim Hauskauf nicht abzugsfähig, sondern lassen sich über die gewöhnliche Nutzungsdauer abschreiben. Ob die Maklerkosten als „haushaltsnahe Dienstleistungen“ gelten und sich daher absetzen lassen, ist steuerrechtlich umstritten. Am besten ist es daher, die steuerlichen Möglichkeiten im Einzelfall durch einen Steuerberater prüfen zu lassen.

Fallbeispiel 3: Umzug in Mietobjekt oder Eigenheim aus privaten Gründen

Ist der Umzug hingegen privat und nicht berufsbedingt, lässt sich auch die Maklerprovision nicht von der Steuer absetzen.

Fallbeispiel 4: Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage

Kaufen Sie ein Objekt mit der Absicht, die Immobilie zu vermieten, sind die Maklerkosten als Anschaffungsnebenkosten zu verbuchen und werden auf den Kaufpreis aufgerechnet. Die Abschreibung erfolgt linear über die Nutzungsdauer.

Fallbeispiel 5: Vermietung Ihrer Eigentumswohnung durch einen Makler

Wenn Sie einen Makler mit der Vermietung Ihrer Immobilie beauftragen, können Sie die Maklerprovision als Werbungskosten geltend machen und von den Vermietungseinnahmen abziehen.