Grundflächenzahl (GRZ): Maß der baulichen Nutzung ermitteln
Die Grundflächenzahl ist eine wichtige Kenngröße für das Maß der baulichen Nutzung. Was sich hinter der Ziffer im Bebauungsplan genau verbirgt und wie man die GRZ berechnen kann, erklären wir Ihnen hier in diesem Artikel.
1. Was bedeutet die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl (kurz GRZ) regelt gemäß § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO),
- wie viel Quadratmeter Grundfläche
- je Quadratmeter Grundstücksfläche
zulässig sind. Die Grundstücksfläche wiederum ist definiert als die Fläche, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Wenn keine Straßenbegrenzungslinie vorliegt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.
Vereinfacht gesagt gibt die Grundflächenzahl an, wie stark ein Grundstück überbaut werden kann. Im Bebauungsplan ist die Grundflächenzahl durch eine Dezimalzahl festgelegt. Eine Grundflächenzahl von beispielsweise 0,4 gibt vor, dass 40 Prozent der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Die zulässige Grundflächenzahl reicht typischerweise von
- maximal 0,2 in Kleingebieten
- maximal 0,4 in Wohngebieten
- maximal 0,8 in Industrie- und Gewerbegebieten
bis hin zu einer maximalen Bebauung von
- 1,0 in Kerngebieten.
Nicht zu verwechseln ist die Grundflächenzahl nach Definition mit der Grundfläche selbst. Während die Grundflächenzahl einem relativen Wert entspricht, stellt die Grundfläche einen absoluten Wert dar. Multipliziert man die Grundflächenzahl mit der Grundstücksfläche, erhält man die zulässige Grundfläche. Bei einer Grundstücksgröße von 1.000 m² und einer GRZ von 0,4 beträgt die zulässige Grundfläche demnach 400 m².
2. Wie wird die Grundflächenzahl berechnet?
Um das Maß der baulichen Nutzung eines Grundstücks zu ermitteln, ist zunächst zu klären, was die Grundfläche eines Gebäudes genau ist. Dabei handelt es sich um die Fläche der baulichen Anlagen, die den Boden berühren. Die Grundfläche eines Gebäudes ist also stets größer als die Wohnfläche, da Außenmauern mit zu berücksichtigen sind.
Die Formel für die Grundfläche lautet:
- Zulässige Grundfläche = Grundflächenzahl (GRZ) x Grundstücksgröße
Aus dieser Formel lässt sich die Grundflächenzahl herleiten, wenn die Grundstücksgröße und die zulässige Grundfläche bekannt sind. In diesem Fall wird die zulässige Grundfläche durch die Grundstücksgröße geteilt:
- Grundflächenzahl = Zulässige Grundfläche / Grundstücksgröße
Grundflächenzahl Berechnung: Beispiel für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche
| Größe des Grundstücks | GRZ | Zulässige Grundfläche |
| 800 m² | 0,2 | 160 m² |
Der Käufer des Baugrundstücks dürfte demnach maximal 160 m² des Grundstücks bebauen. Die GRZ ist kein Zielwert, sondern ein maximaler Wert. Die Grundfläche kann also unter 160 m² liegen, darf 160 m² aber nicht überschreiten.
Bei der Berechnung der Grundflächenzahl ist darauf zu achten, dass nach § 19 BauNVO
- Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten
- Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO
- baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,
mitzurechnen sind.
Für die Ermittlung der Grundflächenzahl sind daher folgende bauliche Anlagen zu berücksichtigen:
- Balkone, Loggien und Terrassen
- Unterirdische bauliche Anlagen wie eine Tiefgarage
- Zufahrtswege zum Gebäude
- Abstellflächen für Fahrräder und Mülltonnen
- Lagerflächen
- freistehende Überdachungen
- Swimmingpools
- Garten- und Gewächshäuser
- Solaranlagen
- Ställe für Kleintiere
Beispielsweise ist bei der Berechnung der Grundflächenzahl eine Terrasse von 20 m² einzubeziehen, wodurch sich die maximal zulässige Grundfläche des Hauses entsprechend reduziert. Eine Einfriedung und Zäune sind für die Ermittlung der Grundflächenzahl hingegen nicht relevant.
Viele Bauherren fragen sich, ob es einen Unterschied macht, wenn die sonstigen baulichen Anlagen mit dem Hauptgebäude verbunden sind oder nicht. Im Hinblick z. B. auf die Grundflächenzahl und eine Garage ist es unerheblich, ob die Garage freistehend errichtet oder direkt mit dem Haus verbunden ist.
3. Wann ist es erlaubt, die Grundflächenzahl zu überschreiten?
§ 19 BauNVO definiert, dass die Grundfläche aller in Satz 1 genannten Nebenanlagen um bis zu 50 Prozent überschritten werden darf, höchstens aber bis zu einer GRZ von 0,8. Außerdem ist bei der Grundflächenzahl eine Überschreitung in geringem Maß möglich, auch kann der Bebauungsplan abweichende Bestimmungen treffen.
Wenn der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, ist es im Einzelfall möglich, von der zulässigen Grundfläche abzuweichen. Dies ist der Fall, wenn
- die Überschreitungen nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens haben
oder
- durch die Einhaltung der GRZ die zweckentsprechende Grundstücksnutzung wesentlich erschwert sein würde.
4. Wer braucht die Grundflächenzahl?
Die Grundflächenzahl gibt Auskunft zur Bebaubarkeit eines Grundstücks und spielt damit eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung. In welchem Maße sich ein Grundstück bebauen lässt, hat Auswirkungen auf den Verkehrswert der Immobilie. Von Bedeutung ist die Grundflächenzahl auch beim Kauf und Verkauf eines Grundstücks.
Für Verkäufer: Verkäufer brauchen die Grundflächenzahl, um den Wert ihres Grundstücks für den Verkauf zu bestimmen. Der Marktwert einer Immobilie ergibt sich unter anderem aus dem Maß der baulichen Nutzung. Dies trifft insbesondere auf bislang unbebaute Baugrundstücke zu. Wenn Sie Ihr Grundstück über einen Makler verkaufen, bringt dieser die GRZ für Sie in Erfahrung und nimmt eine Bewertung vor.
Für Käufer: Wenn Sie Bauland kaufen und darauf ein Eigenheim errichten möchten, sollten Sie die GRZ des Grundstücks kennen. Die zulässige Grundfläche sagt aus, wie groß Ihr neues Haus sein darf. Daher sollten Sie vor dem Kauf in den Bebauungsplan schauen und sich über das Maß der baulichen Nutzung erkundigen. Neben der Grundflächenzahl sind die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ) zu beachten. Außerdem gibt der Bebauungsplan Auskunft darüber, ob beispielsweise eine offene Bauweise oder geschlossene Bauweise zulässig und ob Baulinien einzuhalten sind.
Für Eigentümer: Auch Eigentümer von Immobilien brauchen die GRZ, beispielsweise wenn der Bau einer Garage oder eines Anbaus geplant ist. Die Grundflächenzahl bestimmt, wie sich das Grundstück nutzen lässt und ob weitere bauliche Anlagen möglich sind.