ImmoWertV: Verkehrswert professionell ermitteln lassen

Was bei der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien zu beachten ist – das A bis Z der Immobilienbewertung verschafft Ihnen Klarheit. Erfahren Sie hier mehr und finden Sie einen erfahrenen Gutachter!

1. Was ist die ImmoWertV?

ImmoWertV ist die Abkürzung für Immobilienwertermittlungsverordnung. Diese Verordnung legt die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken fest. Die ImmoWertV löste die davor geltende Wertermittlungsverordnung (WertV) zum 1. Juli 2010 ab. Seitdem sind bei der Wertermittlung von Immobilien weitere Kriterien wie die energetische Qualität eines Gebäudes zu berücksichtigen. Gesetzlich beruht die ImmoWertV auf § 199 BauGB (Baugesetzbuch). Demnach ist die Bundesregierung dazu ermächtigt, Vorschriften über

• die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte

und

• bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte

zu erlassen. Mit der Immobilienwertermittlungsverordnung sind diese Vorschriften aufgestellt worden. Die ImmoWertV soll als Richtschnur dazu beitragen, die wesentlichen Begriffe der Immobilienbewertung zu standardisieren und die Wertermittlungsverfahren zu vereinheitlichen. Gutachten nach ImmoWertV sind für verschiedene Zwecke dienlich, wie etwa für rechtliche Verfahren, beim Verkauf von Immobilien und für die Besteuerung. Weitere Vorschriften, die auf dem BauGB beruhen, sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Planzeichenverordnung (PlanZV).

Von Bedeutung ist die ImmoWertV also für die Bewertung von Grundstücken, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mehrfamilienhäusern und gewerblich genutzten Objekten. Bei der Verkehrswertermittlung bedienen sich Gutachter, Sachverständige für Immobilienbewertung sowie Makler und Banken der Vorschriften zu den drei genormten Verfahren:

• dem Vergleichswertverfahren (§ 15 bis 16 ImmoWertV)
• dem Ertragswertverfahren (§ 17 bis 20 ImmoWertV)
• dem Sachwertverfahren ( § 21 bis 23 ImmoWertV)

2. Welche Abschnitte der ImmoWertV gibt es?

Die ImmoWertV amtliche Fassung ist in vier Abschnitte gegliedert:

• Abschnitt 1: Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze (§ 1 bis 8 ImmoWertV)
• Abschnitt 2: Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten (§ 9 bis 14 ImmoWertV)
• Abschnitt 3: Wertermittlungsverfahren (§ 15 bis 23 ImmoWertV)
  • Unterabschnitt 1: Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§ 15 bis 16 ImmoWertV)
  • Unterabschnitt 2: Ertragswertverfahren (§ 17 bis 20 ImmoWertV)
  • Unterabschnitt 3: Sachwertverfahren ( § 21 bis 23 ImmoWertV)
• Abschnitt 4: Schlussvorschrift (§ 24 ImmoWertV)

Über das Juristische Informationssystem können Sie sich die gesamte Fassung der ImmoWertV als PDF herunterladen oder ausdrucken.

3. Wie wird die ImmoWertV angewendet?

Die ImmoWertV setzt Standards für die Wertermittlung und ist in erster Linie verbindlich für die Gutachterausschüsse der Gemeinden. Für private Sachverständige stellt die ImmoWertV ebenfalls anerkannte Bewertungsregeln dar, an denen sich die Gutachter bei der Verkehrswertermittlung orientieren können. Von den Regelungen der ImmoWertV sollte bei der Ermittlung von Verkehrswerten nur abgewichen werden, wenn sich der Verkehrswert einer Immobilie andernfalls nicht ermitteln ließe.

Der Anwendungsbereich der ImmoWertV erstreckt sich gemäß § 1 ImmoWertV auf die Verkehrswertermittlung von

• Grundstücken, ihrer Bestandteile sowie ihres Zubehörs
• grundstücksgleichen Rechten
• Rechten an grundstücksgleichen Rechten
• Rechten an Grundstücken
• Wertermittlungsobjekten, für die kein Markt besteht

Bei der Wertermittlung berücksichtigt der Gutachter im Rahmen aller drei Wertermittlungsverfahren

• die objektspezifischen Merkmale wie beispielsweise die Lage und den Zustand des Gebäudes

und

• die allgemeinen Werteverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, d. h. die marktüblichen Immobilienpreise

Marktwertermittlung nach ImmoWertV

Die ImmoWertV kommt im Einzelnen bei den drei Wertermittlungsverfahren zur Anwendung.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren ermittelt man den Verkehrswert einer Immobilie basierend auf den Verkaufspreisen ähnlicher Objekte. Durch den direkten Vergleich auf der Grundlage tatsächlich erfolgter Transaktionen ist es möglich, den Vergleichswert für bebaute und unbebaute Grundstücke zu bestimmen. Voraussetzung dafür ist, dass sich eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Immobilien in der Region finden lässt. Dabei werden verschiedene Kriterien berücksichtigt, wie die Größe des Objekts, die Ausstattung und das Baujahr. Der ermittelte Vergleichswert entspricht in den meisten Fällen, aber nicht zwingend, dem Verkehrswert bzw. Marktwert der Immobilie. Mithilfe von Indexreihen (§ 11 ImmoWertV), Umrechnungskoeffizienten (§ 12 ImmoWertV) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 13 ImmoWertV) lassen sich die Vergleichswerte anpassen.

Anwendungsbeispiele für das Vergleichswertverfahren:

• Hausbewertung, Grundstücksbewertung und Wohnungsbewertung
• Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Vermögensaufteilung bei einer Scheidung
• wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren dient der Verkehrswertermittlung von renditeorientierten Immobilien. Bei der Wertermittlung berechnet man den Bodenwert des Grundstücks zunächst getrennt vom Ertragswert des Gebäudes. Der Gebäudeertragswert beruht auf den marktüblich erzielbaren Miet- und Pachteinnahmen der Immobilie. Der Bodenwert des (unbebauten) Grundstücks lässt sich durch den Vergleich mit anderen Grundstücken oder mithilfe der Bodenrichtwerte ermitteln. Für das selbst genutzte Eigenheim ist das Ertragswertverfahren nicht geeignet. Anwendungsbeispiele sind hingegen vermietete Mehrfamilienhäuser sowie Büros und andere Gewerbeobjekte.

Anwendungsbeispiele für das Ertragswertverfahren:

• Wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen oder ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen möchten

Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren nach ImmoWertV ist wie beim Ertragswertverfahren der Bodenwert des Grundstücks zunächst getrennt vom Sachwert des Gebäudes zu ermitteln. Der Sachwert der baulichen Anlagen lässt sich durch die Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung berechnen. Den vorläufigen Sachwert aus Gebäudesachwert und Bodenwert multipliziert der Gutachter anschließend mit dem Marktanpassungsfaktor. Diese Wertzahl spiegelt das Preisniveau am lokalen Immobilienmarkt wider und ist beim Gutachterausschuss der Gemeinde erhältlich.

Anwendungsbeispiele für das Sachwertverfahren:

• Immobilienbewertung von Objekten, die nicht vermietet sind
• Verkehrswertermittlung für selbst genutzte Immobilien wie das Einfamilienhaus