Abgeschlossenheitsbescheinigung 2025 – Kosten, Infos und Muster

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie immer dann, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in einzelne, rechtlich voneinander getrennte Eigentumswohnungen umwandeln möchten. Lesen Sie hier, warum diese Bescheinigung so wichtig ist, welche Kosten für die Abgeschlossenheitsbescheinigung entstehen und wie Sie diese erhalten.

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1. Rechtliche Grundlagen zur Abgeschlossenheitsbescheinigung

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Rechtliche Grundlage

Kaufen mehrere Personen, beispielsweise Ehepartner oder unverheiratete Paare, ein Einfamilienhaus, ist die Sachlage einfach: Beide Partner können sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen und die Immobilie gehört jedem zur Hälfte. Bei Eigentumswohnungen sieht das anders aus. Hier muss klar ersichtlich sein, welche Anteile an einer Immobilie dem jeweiligen Eigentümer gehören. Deshalb fordert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 3 Abs. 2: „Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind.“ Für eine Abgeschlossenheit sind gemäß § 3 Abs. 1 WEG folgende Merkmale erforderlich:

  • Die Wohnung als eigener Eigentumsanteil muss durch Wände und Decken von den anderen Bereichen klar abgegrenzt sein. Zudem muss ein ausreichender Wärme- und Schallschutz gewährleistet sein.
  • Jede Wohneinheit muss über einen separaten, abschließbaren Eingang verfügen (z. B. abschließbare Wohnungseingangstür zum gemeinsam genutzten Treppenhaus)

2. Wann wird eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt?

Es gibt verschiedene Situationen, in denen diese Bescheinigung von großer Wichtigkeit ist. Dazu gehören insbesondere:

  • Der Neubau einer Immobilie mit Eigentumswohnungen
  • Die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungen für Eigentümer
  • Der Antrag auf eine Immobilienfinanzierung für eine Eigentumswohnung. Viele Banken machen die Genehmigung des Darlehens von der Vorlage der Bescheinigung abhängig.
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Wenn Sie Ihre Eigentumswohnungen bisher vermieten, aber in der Zukunft einen Verkauf einzelner Wohneinheiten planen, können Sie bereits jetzt die nötigen Abgeschlossenheitsbescheinigungen anfertigen lassen.

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3. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung als Voraussetzung für Sondereigentum

Abgeschlossenheitserklärung

Ohne die besonderen Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes würde das Miteigentum an Immobilien nach § 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Allerdings kennt das Bürgerliche Gesetzbuch das Miteigentum nur in Bruchteilen. Ohne die Möglichkeit, Sondereigentum an Immobilien auszuweisen, würden – wie bei Paaren – alle Eigentümer gleichberechtigt in das Grundbuch eingetragen und besäßen zu gleichen Teilen Anteile an der Immobilie. Eine Zuordnung einzelner Wohnungen zu bestimmten Eigentümern wäre ausgeschlossen. Zudem besäßen die Eigentümer kleinerer Wohnungen einen ebenso großen Anteil wie die Eigentümer größerer Wohneinheiten. Um diese Gesetzeslücke zu schließen, hat der Gesetzgeber das Wohnungseigentumsgesetz erlassen. Liegt ein Teilungsplan für die Immobilie vor und verfügt jede Wohneinheit über eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, kann jede Wohnung einzeln verkauft und einem bestimmten Eigentümer zugeordnet werden.

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4. Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus?

Grundsätzlich ist die örtliche Bauaufsichtsbehörde (umgangssprachlich „das Bauamt“) für die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für Wohneinheiten zuständig. Allerdings dürfen die Bundesländer seit den Änderungen des WEG im Jahr 2007 eigene Verordnungen erlassen. Deshalb sind in einigen Bundesländern öffentlich bestellte und anerkannte Sachverständige für das Bauwesen ebenfalls dazu befugt, entsprechende Bescheinigungen auszustellen. Fragen Sie bei Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde nach.

Gut zu wissen:

Sie brauchen die Abgeschlossenheitsbescheinigung für Ihre Immobilie nicht selbst besorgen. Mit einer entsprechenden Vollmacht darf ein Immobilienmakler diese Aufgabe für Sie übernehmen.

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5. Welche Unterlagen sind für die Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlich?

Damit das Bauamt oder der Sachverständige über die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung entscheiden kann, sind verschiedene Unterlagen erforderlich. Die wichtigsten sind:

  • Die Bauzeichnungen, auch Teilungsplan genannt (Grundrisse, Schnitt und Ansichten), in denen das Sondereigentum mit Ziffern gekennzeichnet ist.
  • Der Freiflächenplan mit den gekennzeichneten Stellplätzen.
  • Oft verlangen Behörden eine Kopie der Stadtgrundkarte mit farblich markiertem Grundstück.
  • Die Nummer des Grundbuchblattes, auf dem das Grundstück im Grundbuch eingetragen ist.
Hinweis:

Den Antrag auf Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung dürfen Sie formlos stellen, auch wenn viele Bauaufsichtsämter ein entsprechendes Formular bereithalten. Der Antrag muss Name und Anschrift des Antragsstellers, die genaue Bezeichnung des Grundstücks sowie die eigenhändige Unterschrift des Eigentümers enthalten.

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6. Musterantrag Abgeschlossenheitsbescheinigung - hier kostenlos als PDF!

Die fertige Abgeschlossenheitsbescheinigung unterscheidet sich nicht von Plänen, die Sie zur Prüfung beim Bauamt einreichen. Die Beamten bestätigen auf Ihren in mehrfacher Ausfertigung eingereichten Bauzeichnungen lediglich, dass die erforderliche Abgeschlossenheit gegeben ist. Einen Plan behält das Amt für seine Unterlagen ein, eine bestätigte Ausfertigung erhalten Sie als Bescheinigung zurück.

7. Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigungen sind in der Verwaltungsgebührensatzung der Länder geregelt. Das führt dazu, dass die Höhe der Kosten je nach Bundesland und Gemeinde schwanken. Die Kosten der Abgeschlossenheitsbescheinigung richten sich nach der Anzahl der benötigten Ausfertigungen und Eigentumseinheiten. Je nach Stadt schwanken die Kosten zwischen 35 Euro und 170 Euro (Stand September 2024). Wird ein Aufteilungsplan benötigt, fallen in der Regel weitere 40 Euro an.

Kostenbeispiel für Mehrfamilienhaus

Möchten Sie beispielsweise eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für ein Mehrfamilienhaus in Berlin mit 15 Wohneinheiten beantragen, dann entstehen folgende Kosten: 74 Euro pro Einheit * 15 Einheiten = 1.110 Euro.

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8. Wer stellt den Teilungsplan aus?

Architekt

Den Teilungsplan zur Vorlage bei der zuständigen Baubehörde oder dem Sachverständigen erhalten Sie vom Architekten oder vom Statiker. Der Aufteilungsplan wird in der Regel als Bauzeichnung im Maßstab 1:100 erstellt. Der Plan sollte mit dem Gebäude übereinstimmen und umfasst daher neben den Grundrissen der einzelnen Wohneinheiten außerdem das dazugehörige Sondereigentum sowie Gebäudeteile, die zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören. Um die Aufteilung des Gebäudes eindeutig darzustellen, lassen sich Schnitte und Ansichtszeichnungen anfertigen. Alle in sich abgeschlossenen Eigentumswohnungen sind mit Nummern zu versehen. Dies gilt ebenfalls für die dazugehörigen Keller- und Abstellräume sowie PKW-Parkplätze, sodass eine klare Zuordnung möglich ist. Zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung stellt das Bauamt oder der Sachverständige einen amtlich anerkannten Aufteilungsplan aus. Die Bescheinigung reichen Sie zusammen mit dem amtlichen Teilungsplan sowie der Teilungserklärung beim Grundbuchamt ein, wenn die Immobilie in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll.

9. Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbuch

Wird eine Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt, ändern sich die Eintragungen im Grundbuch. Das passiert nicht automatisch, sondern das Grundbuchamt wird erst auf Antrag aktiv. Deshalb ist es problemlos möglich, die Bescheinigungen beim Bauamt vorsorglich zu beantragen. Erst wenn Sie den Antrag auf Eintragung des Sondereigentums in das Grundbuch stellen, ändert sich der Status der Immobilie. Das Grundbuchamt unternimmt dann folgende Schritte:

  • Die Beamten schließen das Grundbuchblatt des Grundstücks von Amts wegen. Hier sind nun keine Änderungen und Eintragungen mehr möglich.
  • Jede einzelne mit einer Nummer bezeichnete Wohneinheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Eigentümerwechsel oder eine Grundschuld für die Wohnung werden nun hier eingetragen.

Diesen Vorgang bezeichnen Fachleute als Umwandlung. Erst durch diese wird es möglich, die einzelnen Wohnungen als Sondereigentum zu veräußern.

10. Kann die Abgeschlossenheitsbescheinigung nachträglich geändert werden?

Notarbeurkundung

Ist eine Immobilie in Eigentumswohnungen umgewandelt worden, sind sämtliche Änderungen nur mit der Zustimmung aller Eigentümer möglich. Der Beschluss muss während einer Eigentümerversammlung einstimmig gefasst werden, eine einfache Mehrheit ist nicht ausreichend. Erst dann darf die Teilungserklärung geändert werden. Die neue Erklärung muss notariell beurkundet oder öffentlich beglaubigt werden, erst dann ist die Änderung der Grundbucheinträge möglich.

Der Antrag auf Ausfertigung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann langwierig sein. Die verschiedenen Bauaufsichtsämter verlangen durchaus unterschiedliche Unterlagen. Sie sparen viel Zeit und Mühe, wenn Sie einen qualifizierten Immobilienmakler mit dieser Aufgabe betrauen. Mit einer entsprechenden Vollmacht darf er in Ihrem Namen tätig werden. Er weiß, welche Unterlagen die Beamten benötigen und kennt alle Ansprechpartner. Außerdem kann er Sie bei der optimalen Vermarktung der Eigentumswohnungen unterstützen. Ein Immobilienmakler erstellt gerne ein aussagekräftiges Exposé und vereinbart Termine mit potenziellen Käufern. Er organisiert die Besichtigungen und prüft die Kaufinteressenten bereits vorab „auf Herz und Nieren“. So erreichen Sie schnell einen sicheren Verkauf und erzielen einen marktkonformen Preis.

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