Kaufpreisfaktor – warum er wichtig ist beim Immobilienverkauf

Warum Sie den Kaufpreisfaktor einer Immobilie berechnen sollten – Was Ihnen der Kaufpreisvervielfältiger verrät und weitere nützliche Tipps für den Immobilienverkauf erhalten Sie hier.

1. Was versteht man unter einem Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor spielt eine hilfreiche Rolle bei der Immobilienbewertung. Mit dem Kaufpreisfaktor setzt man die erzielbare Jahresmiete einer Immobilie mit dem Kaufpreis ins Verhältnis. So lässt sich der Ertragswert einer vermieteten Immobilie grob einschätzen. Dazu multipliziert man die jährliche Miete mit dem Kaufpreisfaktor und gelangt so zum Marktwert des Objekts. Wie hoch der Kaufpreisfaktor anzusetzen ist, hängt ganz wesentlich von der Lage der Immobilie ab. Bei Objekten in stark gefragten Lagen wie München kann der Kaufpreisfaktor über 30 liegen. Dagegen schneidet Mecklenburg-Vorpommern mit niedrigen Kaufpreisfaktoren von größtenteils unter 12 eher bescheiden ab. Im Immobiliengeschäft wird der Kaufpreisfaktor häufig als Vervielfältiger bezeichnet. Auch der Begriff „Maklerformel“ ist anzutreffen. Dahinter verbirgt sich die einfache Formel zum oberflächlichen Ertragswertverfahren, das aber keinesfalls ein professionelles Wertgutachten durch einen Experten ersetzen soll.

Ein Beispiel für den Kaufpreisfaktor: Lassen sich mit dem Objekt 12.000 Euro im Jahr an Mieteinnahmen einnehmen und liegt der Kaufpreis bei 240.000 Euro, so ergibt sich folgende Rechnung: 240.000 Euro/12.000 Euro = 20. In diesem Rechenbeispiel liegt der Kaufpreisfaktor der Immobilie bei 20. Einfach gerechnet dauert es also 20 Jahre, bis die Mieteinnahmen den Kaufpreis decken. Damit entspricht der Kaufpreisfaktor dem Kehrwert der Bruttorendite. Bei einem Kaufpreisfaktor von 20 beträgt die Bruttorendite 1/20 = 5 Prozent.

Als Faustformel für den Kaufpreisfaktor und die Rendite gilt:

• Je höher der Vervielfältiger ausfällt, umso geringer ist die Bruttorendite der Kapitalanlage.

2. Für wen ist der Kaufpreisfaktor wichtig?

Anhand des Kaufpreisfaktors kann ein Kapitalanleger erkennen, ob sich das Immobilieninvestment auszahlt. Damit gehören der Kaufpreisfaktor und die Rendite zu den wichtigsten Kennzahlen bei der Bewertung von Renditeimmobilien. Beim Kauf einer Geldanlage ist es empfehlenswert, mehrere Objekte miteinander zu vergleichen und so ein lukratives Angebot aufzuspüren. Mit dem Kaufpreisvervielfältiger können Sie eine schnelle Berechnung anstellen und prüfen, wie es um die Preiswürdigkeit eines Kaufobjekts bestellt ist.

Verkäufer wiederum stellen sich die Frage, zu welchem Preis sie ihr Objekt anbieten sollten. Auch dabei leistet der Vervielfältiger nützliche Dienste. Anhand der kurzen Berechnung lässt sich feststellen, ob der Verkaufspreis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen angemessen ist.

3. Wie berechnet man den Kaufpreisfaktor?

Für die Berechnung des Kaufpreisfaktors benötigt man zum einen den Kaufpreis der Immobilie und zum anderen die Mieteinnahmen. Dafür ist die Nettojahresmiete heranzuziehen, die den jährlichen Mieteinnahmen ohne umlagefähige Nebenkosten entspricht.

• Den Kaufpreisfaktor berechnen Sie wie folgt: Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / Jahresmiete

Für Immobilien in Deutschland ergeben sich abhängig von der Lage ganz unterschiedliche Kaufpreisfaktoren, wie die folgenden Beispiele verdeutlichen:

• Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen in Berlin wird zu einem Kaufpreis von 1.355.000 Euro angeboten. Die Mieteinnahmen pro Jahr liegen bei 36.911 Euro.

Daraus ergibt sich ein Kaufpreisfaktor von 1.355.000 Euro/36.911 Euro = 36.

• Ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen in Rostock ist mit einem Kaufpreis von 295.000 Euro inseriert. Die Mieteinnahmen im Jahr betragen 19.500 Euro.

Daraus berechnet sich ein Kaufpreisfaktor von 295.000 Euro/19.500 Euro = 15.

Anhand dieser zwei Beispielrechnungen lässt sich erkennen, wie wichtig die Lage einer Immobilie für den Kaufpreisfaktor ist. Je besser der Standort des Objekts, umso höher fällt der Kaufpreisfaktor aus. Die Lage hat unmittelbar Auswirkungen auf die Vermietbarkeit einer Immobilie und mögliche Wertsteigerungen. Daher ist eine Immobilie in einer guten Lage auch im Verhältnis zu den Mieteinnahmen teurer als ein Objekt an einem weniger attraktiven Standort. Immobilien in Lagen mit geringer Bevölkerungsdichte und niedriger Wirtschaftskraft stehen häufig leer und sind daher als Immobilieninvestment risikoreicher. Diese Aspekte sollte man beim Kauf einer Immobilie bedenken. Ein niedriger Kaufpreis geht also häufig auch mit einem höheren Investitionsrisiko einher.

Beeinflussen lässt sich der Kaufpreisfaktor durch die Zahlenwerte bei der Berechnung. Sind nur vier der sechs Wohnungen im Haus vermietet, fällt die Ist-Miete geringer aus als die Soll-Miete. Wenn sich Mieterhöhungen realisieren lassen, wirkt sich dies wiederum positiv auf den Kaufpreisfaktor aus. Schauen Sie bei der Maklerformel daher genau hin und prüfen Sie, mit welchen Werten der Kaufpreisfaktor berechnet wurde. Spekulative Zahlen sollten Sie hingegen nicht als Grundlage für die Berechnung von Kaufpreisfaktor und Rendite heranziehen, um nicht ein Minusgeschäft zu machen.