Reallast – so wirken sich Reallasten auf die Immobilienbewertung aus

Eine Reallast räumt der begünstigten Person das Recht ein, wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück zu beziehen. Anders als bei einer Grundschuld oder einer Hypothek muss die Reallast nicht grundsätzlich durch Geldzahlungen erfüllt werden, sondern kann auch in Form von Dienst- und Sachleistungen bestehen. Die Bestellung einer Reallast kann sinnvoll sein, wenn Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten an Ihre Kinder oder einen Nachfolger übertragen möchten. Wie Sie dabei am besten vorgehen, erfahren Sie hier.

1. Was muss man alles zur Reallast wissen?

Bei einer Reallast handelt es sich um die Belastung einer Immobilie, die zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück berechtigt. Diese Leistungen können durch Geldzahlungen erfolgen, müssen aber nicht zwingend finanzieller Form sein. Eine Reallast kann auch durch Dienstleistungen und Sachleistungen erfüllt werden, wie beispielsweise durch die Herausgabe der Ernte an den Begünstigten bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken. Die Reallast ist im BGB in den §§ 1105 ff. geregelt. Weitere Vorschriften für öffentliche Reallasten finden sich in den Landesgesetzen.

Gemäß dem Gesetz ist es möglich, dass sich die zu entrichtenden Leistungen an veränderte Verhältnisse anpassen. Voraussetzung dafür ist, dass sich Art und Umfang der Belastung des Grundstücks bestimmen lassen. Außerdem lässt sich die Reallast bei Immobilien zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellen. So kann beispielsweise der Eigentümer des Nachbargrundstücks begünstigt werden, wiederkehrende Leistungen zu erhalten. Abhängig von den Vereinbarungen ist die Reallast vererblich und übertragbar, oder aber sie lässt sich weder vererben noch übertragen.

Eine Reallast entsteht

• durch die Einigung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Begünstigten

sowie

• durch den Eintrag der Reallast im Grundbuch.

Häufig kommt die Reallast im Zusammenhang mit der Altersversorgung bei landwirtschaftlichen Betrieben zur Anwendung. Bereits zu Lebzeiten überträgt der Eigentümer seine Immobilie beispielsweise an seine Nachkommen als Nachfolger. Um weiterhin vom Grundstück und seinen Erträgen profitieren zu können, lässt er sich eine Reallast im Grundbuch eintragen. Als Begünstigter erhält er zu Lebzeiten bzw. für die Dauer der Reallast weiterhin Erträge aus der Bewirtschaftung des Grundstücks. Diese können in Geldleistungen oder auch in Naturalien bestehen. Damit dient die Reallast also der Absicherung einer Eigentumsübertragung an Grundstücken.

Subjektiv-dingliche Reallast vs. subjektiv-persönliche Reallast

Das Gesetz macht einen Unterschied zwischen der subjektiv-dinglichen Reallast (§ 1110 BGB) und der subjektiv-persönlichen Reallast (§ 1111 BGB):

• Die subjektiv-dingliche Reallast bezieht sich auf Reallasten, die zugunsten des Eigentümers eines Grundstücks bestehen. Solche Reallasten lassen sich nicht vom Eigentum an diesem Grundstück teilen. Der Begünstigte kann seine Bezüge daher nur durchsetzen, solange er der Eigentümer des Grundstücks ist.
• Die subjektiv-persönliche Reallast regelt die Reallasten, die zugunsten einer Person eingetragen sind. Diese Reallasten lassen sich nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbinden.

Inhaltsänderung der Reallast

Wenn eine Reallast geändert werden soll, bedarf dies gemäß §§ 877, 873 BGB der Einigung zwischen dem Begünstigten und dem Eigentümer des Grundstücks. Die Inhaltsänderung ist im Grundbuch einzutragen. Wenn die Inhaltsänderung gleich- und nachrangig Berechtigten zum Nachteil ist, so müssen diese ihre Zustimmung geben.

Eine subjektiv-persönliche Reallast lässt sich gemäß § 1111 Abs. 1 BGB nicht in eine subjektiv-dingliche Reallast umwandeln, da es sich hierbei um eine Rang ändernde Inhaltsänderung handeln würde (§ 877 BGB). Um den Inhalt der Reallast zu ändern, muss daher erst die subjektiv-persönliche Reallast aufgehoben und die subjektiv-dingliche Reallast an nächstoffener Rangstelle neu bestellt werden.

Aufhebung der Reallast

Nach § 875 BGB lässt sich eine Reallast aufheben, wenn der Berechtigte dazu eine Erklärung abgibt. Die Reallast ist daraufhin im Grundbuch zu löschen.

2. Welche Auswirkungen hat die Reallast auf den Beleihungswert?

Eine grundbuchrechtlich gesicherte Reallast hat zur Folge, dass der Beleihungswert niedriger ausfällt. Bei der Bewertung von Grundstücken ist Folgendes zu beachten:

• Für die Ermittlung des Beleihungswerts sind Reallasten mit maximal fünf Prozent abzuzinsen.
• Zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie sind die Reallasten hingegen mit dem Liegenschaftszinssatz abzuzinsen.

Bevor Sie eine Reallast bestellen, sollten Sie sich daher über die wertmindernden Auswirkungen der Belastung informieren. Für die Aufnahme eines Kredits ist es in der Regel erforderlich, den Wert der Immobilie durch ein professionelles Verkehrswertgutachten feststellen zu lassen.