Wegerecht 2023 – Alles, was Sie wissen müssen!

Was genau regelt ein Wegerecht? Wie beeinflusst es den Wert einer Immobilie? – Hier finden Sie praxisnahe Antworten & Tipps auf die 10 häufigsten Fragen – unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung.

1. Was bedeutet Wegerecht?

Definition und Bedeutung

• Ein Wegerecht berechtigt den Inhaber des Rechts dazu, das Grundstück seines Nachbars zu überqueren, um zu seinem eigenen Grundstück zu gelangen. Durch die Einräumung eines Wegerechts kann ein Grundstück an eine öffentliche Straße angeschlossen werden.

Das zu überquerende Grundstück nennt man dienendes Grundstück. Es liegt im vorderen Bereich und ist an den öffentlichen Weg angebunden. Das hintere Grundstück, das nur über die Zuwegung zu erreichen ist, wird als herrschendes Grundstück bezeichnet bzw. als Hinterliegergrundstück.

Unterschied zwischen Geh- und Fahrtrecht

Das Wegerecht kann als Geh- oder Fahrtrecht gewährt werden. Ein Gehrecht bedeutet, dass der Weg zum hinten liegenden Grundstück nur zu Fuß passiert werden darf. Das Fahrtrecht räumt dagegen das Recht ein, das vorne liegende Grundstück mit motorisierten Fahrzeugen zu überqueren. Es wird auch als Überfahrtsrecht bezeichnet.

Das BGB bildet die Rechtsgrundlage für das Wegerecht. Relevant sind sowohl die Vorschriften über Rechte an Grundstücken (§§ 873 bis 902) als auch die Paragrafen zum Notwegerecht (§§ 917 bis 918) sowie die Regelungen zu Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 bis 1029).

2. Wann kann ein Notwegerecht gewährt werden?

Das Notwegerecht stellt einen Sonderfall des Wegerechts dar. Ein Notwegerecht kann gewährt werden, wenn ein Grundstück nur zeitweise von der öffentlichen Zuwegung abgeschnitten ist, z.B. bei Straßen- oder Kanalbauarbeiten. Das Notwegerecht gilt gemäß § 917 BGB so lange, bis der Mangel (in Form der fehlenden Zufahrt) behoben ist. Bis dahin muss der vordere Nachbar mit seinem dienenden Grundstück die Überquerung dulden.

3. Wann und wie wird ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung eines Wegerechts ist sinnvoll, wenn das Recht dauerhaft bestehen soll. Durch den Vermerk im Grundbuch wird das Wegerecht zu einem dinglichen Recht. Es ist damit an das Grundstück geknüpft und nicht an den Eigentümer. Entsprechend bleibt das Recht auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.

Eintragung Wegerecht als Grunddienstbarkeit

Wird das Wegerecht privatwirtschaftlich vereinbart, d.h. zwischen zwei Grundstückseigentümern, so haben die Eigentümer die Möglichkeit, das Wegerecht als sogenannte Grunddienstbarkeit ins Grundbuch einzutragen. Der Ablauf ist dabei wie folgt:

1. Der Eigentümer eines Grundstücks und die Person, die das Wegerecht erhalten soll, treffen eine schriftliche Vereinbarung. Die Zustimmung zum Wegerecht ist notariell zu beurkunden.
2. Der Notar reicht den Antrag auf Eintragung beim Grundbuchamt ein.
3. Der notariellen Urkunde ist die Bewilligungserklärung des Grundstückseigentümers und ein Lageplan beizufügen.
4. Die notariell beglaubigte Vereinbarung enthält Angaben dazu, wie die Art der Nutzung gestaltet ist und wer das Wegerecht ausüben darf.
5. Die Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks erfolgt in Abteilung II, wo alle Lasten und Beschränkungen eines Grundstücks vermerkt werden.
6. Die Eintragung im Grundbuch des herrschenden Grundstücks erfolgt als Herrschvermerk (auch bekannt als Aktivvermerk) im Bestandsverzeichnis.

Eintragung Wegerecht als Baulast

Neben dem privatwirtschaftlichen Wegerecht gibt es auch das öffentliche Wegerecht, das als sogenannte „Baulast“ bezeichnet wird. So kann beispielsweise eine Baulast für die Feuerwehr eingetragen werden, damit diese die rückwertigen Gebäude dauerhaft erreichen kann.

4. Welche Rechte und Pflichten gibt es beim Wegerecht?

Gleich vorab: Die Rechte und Pflichten beim Wegerecht sind vom Gesetzgeber nur grob vorgegeben. In der Praxis gibt es viele Streitfälle. Tipp: Halten Sie daher in einer Vereinbarung mit ihrem Nachbarn alle Punkte fest, die Ihnen wichtig sind, d.h. neben Zweck und Art der Nutzung auch individuelle Regelungen wie z.B. zur Instandhaltung und Pflege.

Wer darf den Weg nutzen? Wegerecht auch für Besucher?

Soweit keine Einschränkungen zur Nutzung vereinbart wurden, darf der Begünstigte das vereinbarte Geh- oder Fahrrecht ohne zeitliche Einschränkung zu seinem „Vorteil“ nutzen (BGB § 1019). Vereinbaren Sie zur Sicherheit mit ihrem Nachbarn im Vertrag, dass das Wegerecht „für alle Zwecke“ gilt. Laut BGH-Urteilen können damit auch Besucher wie Familienangehörige, Lieferanten, etc. den Weg nutzen.

Wer trägt Kosten für Instandhaltung und Ausbau des Weges?

Der Gesetzgeber sieht grundsätzlich vor, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks die Instandhaltungskosten trägt sofern dies „das Interesse des Berechtigten erfordert“ (BGB § 1021). Diese Regelung ist in der Praxis häufig problematisch. Nicht jeder Eigentümer möchte für die Instandsetzung oder den Ausbau des Weges zur Kasse gebeten werden. Vor allem wenn er den Weg selbst nicht nutzt.

• Hinweis: Sie können auch vereinbaren, dass beide Parteien sich die Kosten teilen bzw. der Begünstigte sich mindestens an den Kosten beteiligt.

Wegerecht – Wer muss pflegen, Schneeräumen, etc?

Bei der Pflege des Weges hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks dagegen bessere Karten. Aus § 1020 BGB ergibt sich, dass der Begünstigte den Weg im „ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten“ hat. Er muss die Pflegekosten für den Winterdienst, Laubhaken, etc. zu 100% tragen, sofern er den Weg allein nutzt. Aber auch bei den Pflegekosten kann eine Kostenbeteiligung vereinbart werden, insbesondere wenn beide Parteien den Weg nutzen.

Kann der Nachbar das Wegerecht verweigern?

Nein, der Nachbar kann das Wegerecht nicht einfach verweigern oder den Weg blockieren. Das Wegerecht ist ein Recht des Eigentümers des herrschenden Grundstücks, das durch das Gesetz geschützt ist. Allerdings muss der Inhaber des Wegerechts den Weg im Interesse des Eigentümers „tunlichst schonen“ (§ 1020 BGB). Die Erfahrung zeigt, dass dies aber nicht immer der Fall ist. So gibt es Begünstigte, die auf dem Weg parken, ihren Garten darauf ausweiten, sich dort länger aufhalten, etc.

5. Wer zahlt die Grundsteuer beim Wegerecht?

Steuerschuldner ist nach § 10 Grundsteuergesetz die Person, der das Grundstück zuzurechnen ist. In diesem Fall ist dies der Eigentümer des dienenden Grundstücks. Durch das auf dem Grundstück eingetragene Wegerecht reduziert sich der Wert des Grundstücks und damit auch die zu entrichtende Grundsteuer. Somit ist das Wegerecht mittelbar relevant für die Höhe der zu entrichtenden Grundsteuer.

6. Kann man für ein Wegerecht eine Entschädigung verlangen? Wieviel?

Ob der Eigentümer des dienenden Grundstücks eine Entschädigung verlagen darf und wie hoch diese ausfällt, hängt von der Art des Wegerechts ab.

Kosten bei Notwegerecht

Erhält der Eigentümer des rückwertigen Grundstücks ein Notwegerecht, so sind „die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, durch eine Geldrente zu entschädigen.“ (BGB § 917, Absatz 2)

Bei der Festsetzung der Entschädigungshöhe berücksichtigt ein Gericht vor allem:

• Lage, Größe und Zuschnitt des Grundstücks und des betroffenen Teilstücks
• Beeinträchtigung des dienenden Grundstücks durch das Wegerecht

Im Rahmen einer Rechtsauseinandersetzung hat das Landgericht Wuppertal in einem Fall eine Geldrente von 300 Euro festgesetzt (siehe BGH-Urteil 13.05.2022 - V ZR 4/21).

Kosten Wegerecht bei Individualvereinbarung

Bei einem gewöhnlichen Wegerecht gibt es keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entschädigung. Die Parteien haben aber durchaus die Möglichkeit, eine Entschädigung in Form einer regelmäßigen Geldrente oder einer Einmalzahlung zu vereinbaren.

Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Wert des Wegerechts. Diesen zu bestimmen ist aber gar nicht so einfach, weshalb die Entschädigungshöhe letztlich Verhandlungssache ist.

Im nächsten Kapitel finden Sie eine Beispielkalkulation und vertiefende Informationen zur Frage wie man den Wert eines Wegerechts kalkulieren kann.

7. Wie berechne ich den Wert des Wegerechts? Hier Musterkalkulation!

Die Gewährung eines Wegerechts hat sowohl auf den Wert des dienenden als auch des herrschenden Grundstücks einen Einfluss. Beide Effekte müssen bei der Wertermittlung des Wegerechts berücksichtigt werden:

Einfluss auf den Wert des dienenden Grundstücks

Ist ein Grundstück mit einem Wegerecht belastet, sind die Nutzungsmöglichkeiten eingeschränkt. Damit reduziert sich auch der Wert der Immobilie. Die Zuwegung lässt sich durch den Eigentümer nicht bebauen, da er die Zufahrt für seinen Nachbarn frei halten muss. Wertmindernd wirkt sich außerdem aus, dass fremde Personen den Weg nutzen und dabei das eigene Grundstück betreten.

Einfluss auf den Wert des herrschenden Grundstücks

Ein dinglich gesichertes Wegerecht im Grundbuch wirkt sich auf den Wert des herrschenden Grundstücks wiederum wertsteigernd aus. Der Käufer kann sich als neuer Eigentümer darauf verlassen, dass ihm das Wegerecht sicher ist und er Zugang zu seinem Grundstück erhält.

Verkehrswert Wegerecht

Den Verkehrswert eines Wegerechts zu bestimmen ist nicht nur schwer, weil gleich zwei Grundstücke involviert sind. Es ist auch schwierig, weil die Ermittlung des Verkehrswerts im Vergleichswertverfahren einen funktionierenden Markt voraussetzen würde. Das Wegerecht ist aber faktisch nur für einen Marktteilnehmer interessant, nämlich den des hinteren Grundstücks, so dass sich kein regulärer Marktpreis bilden kann.

Der Eigentümer des vorderen Grundstücks befindet sich in einer guten Verhandlungsposition, insbesondere wenn der andere Eigentümer zwingend auf die Zuwegung angewiesen ist. Häufig ist das aber genau der Fall. So erhält man in Deutschland nur dann eine Baugenehmigung, wenn ein Grundstück erschlossen ist und über eine Zuwegung zu einer öffentlichen Straße verfügt.

Rechenbeispiel: Wertermittlung von Grundstücken mit Wegerecht

Im folgenden Rechenbeispiel haben wir unterstellt, dass der Eigentümer des hinteren Grundstücks die Zuwegung benötigt, um sein Grundstück für Wohnzwecke nutzen zu können.

Weitere Annahmen für das Rechenbeispiel:

• Das vordere Grundstück hat eine Größe von 500 m² und das hintere Grundstück ist 400 m² groß.
• Der Verkehrswert des vorderen Grundstücks liegt ohne Wegerecht bei 350 Euro pro m². Damit hat das vordere Grundstück einen Wert von 175.000 Euro.
• Das hintere Grundstück hat einen Grundstückswert von 50 Euro pro qm, da es ohne Zuwegung nicht bebaut werden darf. Es hat ohne Wegerecht einen Wert von 20.000 Euro.
• Um zum hinteren Grundstück zu gelangen, ist eine Zuwegung über das vordere Grundstück erforderlich. Das Teilstück des vorderen Grundstücks für die Zufahrt hat eine Fläche von 50 m².
• Die Wertminderung für das vordere Grundstück wird mit 15 Prozent angesetzt.
• Die jährliche Zahlung entspricht einem Liegenschaftszins von 3 Prozent.
• Die jährliche Geldrente für das Wegerecht liegt bei 400 Euro.
• Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zahlt 200 Euro im Jahr als Instandhaltungskosten für die Nutzung des Wegerechts.
• Der Rentenbarfaktor für die jährlichen Zahlungen wird mit 33,33 angesetzt. Damit lässt sich der abgezinste Wert der Rente ermitteln.

8. Welche Rolle spielt das Wegerecht bei Immobilienverkauf?

Sowohl beim Eigentümer des dienenden als auch des herrschenden Grundstücks beeinflusst ein Wegerecht den Wert des eigenen Grundstücks (siehe Beispielkalkulation Frage 7) und damit auch den erzielbaren Verkaufspreis maßgeblich. In der Praxis kann der Einfluss des Wegerechts beim Immobilienverkauf sehr groß sein, da auch ein Käufer und dessen Bank eine „eigene“ Wertermittlung des Wegerechts vornehmen werden.

Auswirkung auf die Finanzierung eines Grundstückes

• Dienendes Grundstück: Das dinglich gesicherte Wegerecht im Grundbuch stellt eine Belastung dar, die sich auf den Verkehrswert des Grundstücks auswirkt. Außerdem ist die Verkaufbarkeit des Grundstücks möglicherweise beeinträchtigt. Die Bank wird daher prüfen, ob ein Risikoaufschlag auf den Kreditzins zu zahlen ist.
• Herrschendes Grundstück: Wenn ein Wegerecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, stellt dies ein großes Risiko für den Käufer dar. Auch Banken verweigern in diesem Fall häufig die Finanzierung, oder es ist mit schlechteren Konditionen zu rechnen. Anders sieht es hingegen aus, wenn das Wegerecht dinglich gesichert ist.

Somit ist klar: Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ist ein dingliches Wegerecht, d.h. ins Grundbuch eingetragene Wegerecht, zentral. Stellen Sie zudem vor dem Verkauf Ihrer Immobilie sicher, dass die getroffenen Vereinbarungen rund um das Wegerecht eindeutig sind.

9. Wann wird ein Wegerecht zum Gewohnheitsrecht?

Eine Wegerecht wird nicht zum Gewohnheitsrecht. Verweigert der vordere Nachbar eines Tages die Benutzung, so kann der Nachbar des rückwertigen Grundstücks KEIN Gewohnheitsrecht geltend machen, auch wenn er die Zuwegung schon über viele Jahre genutzt hat. Die Überquerung oder Durchfahrt des Weges ist nur zulässig, wenn zwischen den Parteien eine schuldrechtliche, eindeutige Vereinbarung besteht (siehe BGH 24. Jan. 2020, Az. V ZR 155/18).

10. Wann erlischt ein Wegerecht?

Wegerecht ohne Grundbucheintrag

Wurde das Wegerecht zwischen zwei Eigentümern privatrechtlich vereinbart, aber nicht ins Grundbuch eingetragen, so erlischt es bei Immobilienverkauf. Ein potentieller Käufer müsste im Zuge des Immobilienkaufs eine neue Vereinbarung mit dem Eigentümer des vorderen Grundstücks erwirken, um sich ein Wegerecht zu sichern.

Wegerecht mit Grundbucheintrag

Ein Wegerecht können Sie aus dem Grundbuch löschen lassen, wenn es dort als Grunddienstbarkeit eingetragen ist. Dazu ist ein Löschungsantrag zu stellen. Voraussetzung dafür ist, dass beide Parteien (Berechtigte und Schuldner) der Löschung zustimmen.

Wenn das Wegerecht als Baulast vereinbart ist, kann die Löschung erst erfolgen, wenn das öffentliche Interesse an dem Wegerecht nicht mehr vorhanden ist.